پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک
پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک در قانون
پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چیست؟ پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چه شرایطی دارد؟ مهمترین نکات مربوط به پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چیست؟ پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چه آثاری دارد؟ نظر قانون در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چیست؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چیست؟ آیا امکان اقدام قانونی در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک وجود دارد؟ ضمانت اجرایی پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چیست؟ آیا امکان اقدام کیفری در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک وجود دارد؟
پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک یکی از اتفاقات و چالش هایی است که میان مالک و سازنده صورت می گیرد. این مسئله می تواند طی قراردادهای مشارکت در ساخت و یا قرارداد پیش فروش اتفاق بیفتد. بر اساس قانون پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک تنها جنبه حقوقی دارد و نمی توان از مسیر کیفری اقدام کرد. بنابراین فرض فروش مال غیر در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک وجود ندارد.
ما در این مقاله می خواهیم بدانیم پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک چه شرایطی دارد و قانون چه مواردی را در این خصوص در نظر گرفته است؟ همانطور که گفتیم پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک از جمله اتفاقاتی است که امروزه میان مالک و سازنده در قراردادهای مختلف صورت می گیرد. بر خلاف تصور عموم فروش ملک توسط سازنده به عنوان فروش مال غیر شناخته نمی شود. زیرا سازنده نیز به عنوان محق و مالک ساختمان شناخته می شود. از این رو بدون قید هیچ نکته ای در قرارداد امکان پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک وجود دارد. در ادامه این مسئله را بهتر عنوان خواهیم کرد.
پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک بر اساس مفاهیم
پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک از جمله مواردی است که نمی توان به سادگی آن را مورد بررسی قرار داد. از این رو بهتر این است که ابتدا با مفاهیم مرتبط با آن آشنا شویم و سپس بر اساس این مفاهیم بتوانیم شرایط و موارد قانونی مربوط به پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک را مورد بررسی قرار دهیم.
اولین و مهمترین مفاهیمی که در این بین وجود دارد مفهوم مالک و سازنده است. در واقع می خواهیم بدانیم از دید قانون مالک و سازنده به چه کسانی گفته می شود. در حالت کلی سازنده فردی است که اقدام به ساخت ملک یا ساختمان می کند، این فرد برای انجام این کار نیاز به مشارکت و یا پیش فروش ساختمان دارد. از این رو کسانی که تنها به عنوان سرمایه گذار یا خریدار در این پروژه حضور دارند به عنوان مالک شناخته می شود.
توجه داشته باشید که سازنده مفهومی کاملا متفاوت از پیمانکار شمرده می شود. پیمانکار تنها در ساخت ساختمان شراکت دارد و بر اساس میزان حقوقی که دریافت می کند کار را پیش می برد. اما سازنده خود به عنوان مالک ساختمان محسوب می شود. نکته دیگری که وجود دارد این است که هر وکیل حقوقی می داند پیش فروش ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای لازم در قانون است. از این رو امکان انحلال این قرارداد به سادگی وجود ندارد.
بر اساس قانون قراردادهای لازم تنها زمانی قابل انحلال هستند که یکی از حالت های ابطال قرارداد، انفساخ قرارداد، فسخ قرارداد یا اقاله ایجاد شود. بنابراین رابطه بین مالک و سازنده بر اساس این نوع قرارداد تدوین می شود. اما با توجه به مستمر بودن قرارداد (طولانی بودن زمان اجرایی) بروز اختلافات مختلف از جمله پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک کاملا طبیعی است. از این رو گفته می شود که در زمان انعقاد قرارداد بهتر است از یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان در کنار خود استفاده کنید.
آثار پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک بر اساس قانون
به طور کلی پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک در صورتی که این عمل توسط مالک از سازنده منع نشده باشد، مشکل قانونی ندارد. چرا که سازنده به اندازه سهمی که در واحدهای ساختمانی دارد می تواند نسبت به فروش ملک اقدام کند. اما مسئله ای که وجود دارد این است که مالک دوست ندارد پیش از اتمام پروژه یا قبل از رسیدن پروژه به مرحله ای خاص سازنده از پروژه خارج شود و یا افراد دیگری وارد این مسئله شود.
از این رو طی قرارداد پیش فروش یا مشارکت در ساخت مالک می تواند تبصره ای برای ایجاد ممنوعیت پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک را قید کند. این تبصره امروزه به صورت عرف در تمامی این قراردادها ذکر می شود. بر اساس این تبصره سازنده نمی تواند برای مدت زمان مشخص ( بر اساس یک تاریخ مشخص یا میزان پیشرفت پروژه ) اقدام به انتقال مالکیت خود کند.
حال اگر با وجود این بند سازنده این کار را انجام داده باشد چه اتفاقی رخ می دهد؟ همانطور که گفتیم این مسئله نمی تواند آثار کیفری داشته باشد. اما از نظر حقوقی حق فسخ برای مالک ایجاد می شود. یعنی مالک می تواند بدون در نظر گرفتن هیچ شرط قانونی دیگر از قرارداد پیش فروش یا مشارکت در ساخت کنار کشیده و با دریافت حقوق مالی خود و خسارت های پیش بینی شده در قرارداد از آن خارج شود.
اثر مهم دیگری که پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک می تواند داشته باشد این است که قرارداد فی مابین سازنده و خریدار نیز باطل می شود. بنابراین مالک می تواند بر اساس قراردادی که در اختیار دارد نسبت به ابطال آن قرارداد نیز اقدام کند. توجه داشته باشید در صورتی که قرارداد فی مابین مالک و سازنده فاقد بند و تبصره گفته شده باشد، سازنده می تواند نسبت به فروش یا پیش فروش ساختمان اقدام کند در چنین شرایطی مالک نیز در قبال پیش خریدار نیز مسئول خواهد بود. تمامی این موارد نشان می دهد که توجه در زمان تدوین قرارداد بسیار اهمیت دارد.
