خالی کردن ملک مشاعی
نحوه خالی کردن ملک مشاعی به چه صورت است؟
در حوزه قوانین مربوط به املاک و تقسیم بندی آن، عبارت خالی کردن ملک مشاعی بسیار به گوش می‌رسد. تخلیه املاک مشاعی شامل قوانین و اصول خاصی است که برای اجرای درست فرایند، باید با آنها آشنا باشید. در ابتدا به تعریف اصطلاحات رایج در این حوزه می‌پردازیم. سپس، قوانین حاکم بر خالی کردن ملک مشاعی را بررسی می‌کنیم.
اصطلاح املاک مشاعی به چه املاکی تعلق می‌گیرد؟
برای آشنایی با نحوه خالی کردن ملک مشاعی ابتد باید معنی لغوی آن را بدانیم. اشاعه در لغت به معنای اشتراک داشتن و سهیم بودن است. اصطلاح اشاعه در مسائل حقوقی زمانی استفاده می‌شود که یک ملک بین دو نفر و یا حتی چند نفر مشترک باشد. در واقع آنها به صورت اشتراکی در یک ملک سهم داشته باشند. در این صورت به ملک مذکور، ملک مشاعی می‌گویند. در واقع نمی‌توان گفت که هر کدام از مالکین صاحب بخشی از ملک مورد نظر هستند. بلکه تمامی افراد صاحب ملک در تمامی بخش‌های آن سهیم هستند و نمی‌توان سهم هر کدام را از بخشی از ملک جدا کرد.
به عنوان مثال می‌توان به وضعیتی اشاره کرد که یک ملک به تعدادی ورثه می‌رسد. در این شرایط نیز تمامی افراد وارث در تمامی بخش‌های ملک مورد نظر سهم دارند. به این معنا که نمی‌توان بخشی از ملک را به عنوان سهم یک از ورثه‌ها مشخص کرد. با این حال، امکان صدور سند مالکیت برای همه وراث وجود دارد. در این سند، میزانی از سهم هر کس از ملک به ارث رسیده، قید خواهد شد.
دعوی خلع ید در خالی کردن ملک مشاعی به چه معناست؟
یکی از مباحثی که در مسئله خالی کردن ملک مشاعی پیش می‌آید، دعوی خلع ید است. دعوای خلع ید به شرایطی گفته می‌شود که مالک و یا مالکین خواستار رفع تصرف غاصبانه کسی است که بدون اجازه مالک / مالکین، ملک شخصی را غصب کرده است.
تصرف یک ملک بدون اذن صاحبان آن و پیش آمدن مسئله دعوی خلع ید می‌تواند در دو حالت مختلف اتفاق بیفتد. در یک حالت، شخص غاصب از ابتدای امر و بدون کسب اجازه از طرف مالکان یک ملک، اقدام به تصرف آن کرده است. در حالت دیگر، شخص ابتدا با صدور اجازه از طرف مالکان زمین، در آن محل مستقر شده و ملک را به تسلط خود درآورده است. اما بعد و با گذشت زمانی مشخص، مالک دیگر اجازه ادامه این تسلط و تصرف را نداده است. به این ترتیب، شخص تصرف مکان بدون داشتن اجازه از طرف صاحبان اصلی آن ملک ادامه می‌دهد. در این دو حالت می‌توان دعوای خلع ید نسبت به مکان مورد نظر کرد.
در املاک مشاعی نیز تحت شرایط خاصی، دعوی خلع ید پیش می‌آید. به عنوان مثال، زمانی که هر کدام از مالکان ملک و یا مستاجران آنها، بدون کسب رضایت از سایر مالکین، اقدام به ایجاد تغییر در ملک (مثلا ساختمان مسکونی) کند. یا هر عملیاتی که بدون رضایت سایر مالکین انجام شود، قانونی نخواهد بود. اگر هر کدام از مالکان سهیم در ملک، خواهان استفاده از بیش از سهم معین خود از ملک باشد، سایر مالکین می‌توانند دعوی خلع ید کنند. در حالت دیگر، ممکن است ملک مورد نظر با موافقت تمامی مالکین به مستاجر اجاره داده شود. در صورتی که مستاجر سهم اجاره بهای هر کدام از مالکین را پرداخت نکند، وی می‌تواند دعوی خلع ید به منظور خالی کردن ملک مشاعی را انجام دهد. بنابراین، می‌توان گفت امکان دعوی خلع ید از طرف هر کدام از مالکان زمین وجود دارد. همچنین دعوی خلع ید می‌تواند علیه هر شخص متخلف اعم از مالک دیگری که در این ملک سهم دارد و یا هر شخص غیر مالک باشد.
تصرف عدوانی یعنی چه و به چه عملی گفته می‌شود؟
از دیگر اصطلاحات در حوزه خالی کردن ملک مشاعی، تصرف عدوانی است. به صورت کلی می‌توان گفت که تمام چیزهای منقول مانند حق سرقفلی و یا چیزهای غیر منقول مثل املاک مسکونی، تجاری و غیره اگر در تصرف یک شخص و یا اشخاصی باشند، به معنای تصاحب آن چیزها توسط این فرد و یا افراد است. در واقع گفته می‌شود که فرد صاحب آن چیز منقول و یا غیر منقول است.
هر شخصی که ادعا کند که صاحب آن چیزی است که در تصرف دیگری می‌باشد، باید برای رسیدن به حق خود اقامه دعوی کند. برای انجام این فرایند باید به یک مرجع قضایی مراجعه کرد. همچنین برای اینکه شخص مدعی بتواند در برابر قانون و نماینده قانون، ادعای خود را اثبات کند، شواهد و مدارکی را باید فراهم کند. به این ترتیب اگر ادعای وی از طرف قانون و مرجع قضایی تایید شود، حکم به مالکیت شخص مورد نظر خواهد داد. بنابراین می‌توان گفت که تصرف هر چیزی که در اختیار شخص و یا اشخاص دیگر قرار دارد، با اقدام شخصی و با زور غیر ممکن می‌باشد. پس باید روند قانونی برای اثبات و یا رد ادعاهای صورت گرفته انجام شود تا مالک حقیقی بتواند اموال خود را در تصرف خود داشته باشد.
دعوای تصرف عدوانی در خالی کردن ملک مشاعی و انواع آن
حال باید ببینیم که تصرف عدوانی چگونه موجب خالی کردن ملک مشاعی می‌شود. در شرایطی که شخصی مدعی شود که دیگری ملک وی را بدون اجازه و به صورت غیر قانونی از تصرف وی خارج کرده و بر آن مسلط شده است، دعوای تصرف عدوانی صورت می‌گیرد. بنابراین طرفین دعوا یعنی خواهان و خوانده باید ادعای خود را مبنی بر مالکیت ملک ثابت کنند. اگر ادعای خواهان ثابت شده و از طرف مراجع قضایی پذیرفته شود، می‌توان به سراغ فرایند خالی کردن ملک مشاعی رفت. به این نوع دعوای تصرف در اصطلاح قانونی، دعوای تصرف عدوانی حقوقی گفته می‌شود.
تصرف عدوانی کیفری، نوع دیگری از تصرف عدوانی در خالی کردن ملک مشاعی است. در این شرایط علاوه بر جنبه حقوقی، جنبه کیفری ادعا نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد. باید توجه داشت که دعوای تصرف عدوانی برای خالی کردن ملک مشاعی، فقط از طریق دادگاه امکان‌پذیر است. در املاک مشاعی، هر کدام از مالکین که از تصرف ملک توسط سایر شرکا جلوگیری کند، مرتکب خطای تصرف عدوانی شده است. از طرف دیگر، باید در نظر داشته باشید که برای اقدام جهت خالی کردن ملک مشاعی، عدم اتفاق نظر مالکان یک ملک مانند ملک تجاری دلیلی بر تصرف عدوانی نیست. همچنین اگر یکی از مالکین نظر مخالفی مبنی بر ایجاد تغییرات در ملک تحت سلطه داشته باشد، سایرین نمی‌توانند دعوای تصرف عدوانی کنند.
