تعدیل اجاره بها
منظور از تعدیل اجاره بها درخواست موجر یا مستاجر به دلیل تورم یا رکود معیشت در خصوص تجدید نظر در اجاره بها می باشد. تعدیل به معنی معتدل کردن می باشد و در اصطلاح حقوقی به این معنی است که طرفین قرارداد اجاره برای تعادل اجاره بها هر یک می توانند خواستار شوند. افزایش و کاهش هزینه های زندگی در اجاره بها تاثیر خواهد گذاشت از این رو مستأجر می تواند از دادگاه خواستار کم شدن اجاره بها به علت افزایش هزینه های زندگی شود و موجر نیز به همین دلیل درخواست افزایش اجاره بها شود.
البته برای چنین درخواستی باید شروطی چون متقاضی شدن مدت زمان اجاره وجود داشته باشد و همچنین استفاده مستاجر از ملک استیجاری سه سال تمام گذشته باشد یا اینکه از حکمی که در دادخواست تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال امام گذشته باشد. پس تعدیل به معنی متعادل کردن اجاره بها برای مستاجر و یا موجر و به خواست هر یک به مراجع مربوطه است. تعدیل بهای اجاره در قالب دعوا در مراجع قضایی اقامه خواهد شد. طبق قانون برای اقامه چنین دعوای بایستی شرایطی لازم وجود داشته باشد. که در متن زیر به این شروط خواهیم پرداخت.
تعدیل اجاره بها (3)
شروط درخواست تعدیل اجاره بها
مطابق قانون برای اقامه دعوای و یا درخواست تعدیل اجاره بها باید شرایط زیر فراهم باشد؛
انقضاء مدت اجاره؛ طبق قانون ۴ مربوط به روابط موجر و مستاجر بایستی مدت زمان اجاره انقضا شده باشد. پس این شرط برای تعدیل بهای اجاره بسیار مهم و الزامی خواهد بود.
سپری شدن سه سال تمام؛ منظور از سپری شدن سه سال تمام شمسی گذشت این مدت زمان از آخرین حکمی که برای تعدیل اجاره صادر شده است، می باشد. مشخص است که بعضی از شرایط باعث درخواست تعدیل نخواهد بود. مثلا از بین رفتن شغلی که عین اجاره برای این هدف اجاره شده است و مستاجر نتوانسته باشد از آن استفاده کند ولی با این حال موجر آن را در اختیار آن قرار داده است. پس طبق قوانین مقرر در قرارداد ها تکلیف و حقوق هر یک از طرفین قرارداد از زمان تنظیم قرارداد تا پایان تاریخ مدت اجازه ادامه خواهد داشت.
اما مبنای تعدیل کردن اجاره بها چیست؟ در متن زیر به آن خواهیم پرداخت.
مبنای تعیین و محاسبه تعدیل اجاره بها
زمانی که دعوای در دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها مطرح می شود ابتدا بایستی برای تعیین اجاره بهای منصفانه طبق تورم روز فرد متخصصی به نام کارشناس در این زمینه مامور خواهد شد تا با بررسی عین الاجاره و مقایسه آن با ملک های اجاره ای در اطراف آن و بررسی همه عوامل اجاره بها در نهایت اجاره بهای متعادل را برای ملک مشخص و تعیین نماید. معمولا از مسئولیت دادگاه برای تعدیل بهای اجاره ملکی مشخص خارج است و زمانی نظر کارشناس در این مورد قابل قبول دادگاه خواهد بود که تمامی آیتم های تعدیل در نظر گرفته شود. ا
ین عوامل قدمت ملک و نوع آن، مدت زمان اجاره و تصرف توسط مستاجر، موقعیت جغرافیای آن، نوع کاربری ملک، مساحت بنا و غیره می باشد. همچنین عملیاتی که مانند میزان اجاره بهایی که قبلا توسط مستاجر پرداخت شده است و یا تعمیراتی که مستاجر انجام داده است و پرداخت سرقفلی در نظر نهایی کارشناس موثر خواهد بود. اما نحوه رسیدگی به اقامه این دعوا در مراجع قضایی چگونه است؟ در متن زیر به آن می پردازیم.
تعدیل اجاره بها (2)
نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها
در اوضاع فعلی اقتصادی کشور تعدیل اجاره بها به افزایش اجاره بها تبدیل شده است. پس در این حالت بیشترین دعاوی مربوط به دادخواستی است که مستاجر به دادگاه ارسال کرده می باشد. در سال ۱۳۵۶ ماده قانونی مربوط بر روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید هدف از حصول کسب و پیشه می باشد. اما موجری که خواهان این دعوا می باشد معمولا در صورتی است که به علتی پس از پایان مهلت اجاره نتواند حکم تخلیه را دریافت نماید از این رو خواستار افزایش اجاره بها می شود. تعدیلی که در سال ۵۶ به تصویب رسید مربوط به تعدیل بهای اجاره املاک تجاری می باشد نه اماکن مسکونی پس توجه به این مورد بسیار حائز اهمیت است افرادی که قصد دادخواست تعدیل اجاره بها را دارند فقط برای عین الاجاره تجاری قادر به تنظیم درخواست خواهند بود.
پس زمانی که دادگاه در راستای درخواست تعدیل یا افزایش اجاره بها حکمی را صادر می کند حکم آن از نوع حکم اعلامی است حکم اعلامی نیازی به دستور برای اجرا نخواهد داشت. شرطی که در قرارداد ها ذکر خواهد شد باید مطابق با قانون باشد و نباید با قوانین اساسی مغایرت داشته باشند مثلا در قرارداد اجاره که طرفین شرط بر عدم افزایش اجاره بها از سوی موجر را در متن قرارداد ذکر نمایند روشن است که این شرط اعمال نخواهد شد چون طبق ماده ۴ قانون مستاجر و موجر می توانند به درخواست تعدیل و یا کاهش و افزایش اجاره خواهند بود.پس مطابق قانون دادگاه می تواند این شرط را در قرارداد رد و لغو نماید و موجر حق افزایش اجاره بها را خواهد داشت. دعوای تعدیل از انواع دعوای مالی محسوب می شود و دادگاه پس از رسیدگی به دعوا اجاره بها را افزایش یا کاهش می دهد و تمبر دادخواست با بهایی که صاحب دعوا خواسته تعیین می شود.
کسی که خواهان دعوا می باشد قبل از تنظیم و ارائه دادخواست اگر موجر باشد باید ادعای خود را در صاحب عین الاجاره بودن اثبات نماید و یا همچنین رابطه استیجاری نیز باید اثبات شود. پس ارائه مدارک و رعایت شرایط برای ارائه درخواست از سوی خواهان الزامی می باشد زیرا امکان دارد در صورت نداشتن مدارک درست و یا عدم توجه به شرایط خواسته خواهان از سوی دادگاه رد شود.
روز به روز آمار دعوای مربوط به تعدیل اجاره بها افزایش یافته و طرح دادخواست کاهش اجاره بها سیر صعودی داشته است و تماما مربوط به اوضاع اقتصادی کشور است. تعیین و انتخاب کارشناس برای رؤیت ملک و ارائه نظر کارشناس به دادگاه و تهیه مدارک ممکن است کمی مراحل درخواست پیچیده به نظر برسد. بنابراین لازم است تا با وکیل با تجربه در این زمینه مشورت شود.
