تاخیر در تحویل ملک
تاخیر در تحویل ملک و شرایط قانونی مربوط به آن
تاخیر در تحویل ملک چه آثاری به همراه دارد؟ مهمترین نکات تاخیر در تحویل ملک چیست؟ آیا تاخیر در تحویل ملک جرم است؟ تاخیر در تحویل ملک چه جریمه ای دارد؟ آیا تاخیر در تحویل ملک می تواند موجب فسخ قرارداد شود؟ جریمه تاخیر در تحویل ملک چگونه محاسبه می شود؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تاخیر در تحویل ملک چیست؟ قانون چگونه نسبت به تاخیر در تحویل ملک تصمیم گیری می کند؟
تاخیر در تحویل ملک یکی از اتفاقاتی است که طی معامله و خرید و فروش ملک ممکن است رخ دهد. تاخیر در تحویل ملک به خصوص در زمینه فروش واحد های پیش فروش شده نیز بسیار رایج است. حال سوالی که ما در این مقاله می خواهیم به آن بپردازیم این است که خریدار در چنین شرایطی چه ابزارهای قانونی در اختیار دارد؟ آیا می تواند نسبت به فسخ قرارداد و باز پس گیری پول خود اقدام کند؟ آیا قانون ابزارهای خاصی را در این شرایط پیش بینی کرده است؟
پاسخ این است، بله! در واقع مهمترین ابزاری که قانون در خصوص تاخیر در تحویل ملک به نفع خریدار استفاده می کند، اجبار در تحویل ملک و تعیین جریمه برای مدت زمان تاخیر است. بنابراین خریدار به کمک یک وکیل حقوقی می تواند نسبت به تعیین جریمه و گرفتن آن از طریق دادگاه اقدام کنند. نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که به صورت پیش فرض امکان فسخ قرارداد به دلیل تاخیر در تحویل ملک وجود ندارد. این نکته بسیار مهمی است که باید به آن توجه داشته باشید.
تاخیر در تحویل ملک و نگاه به قرارداد خرید و فروش
تاخیر در تحویل ملک و هر مفهوم دیگری که به این موضوع مربوط باشد بر اساس عنصر قرارداد مورد بررسی قرار می گیرد. بنابراین ما پیش از هر چیزی باید نگاهی به مفهوم قرارداد داشته باشیم و بدانیم که بر اساس این مفهوم چه ابزارهایی در اختیار طرفین معامله قرار می گیرد.
در خرید و فروش یک ملک ( به صورت عادی یا پیش خرید ) قراردادی میان خریدار و فروشنده منعقد می شود. این قرارداد از دید قانون یک قرارداد لازم شناخته می شود. بدین معنی است که طرفین بدون در نظر گرفتن شرایط قانونی و حالت های محدود پیش بینی شده امکان انحلال آن را نخواهند داشت. ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، انحلال قرارداد و اقاله چهار راهی است که امکان انحلال قراردادهای لازم مانند قرارداد انتقال مالکیت یک ملک را فراهم می آورد.
آن چیزی که در خصوص تاخیر در تحویل ملک وجود دارد این است که آیا از این تاخیر می توان به عنوان عاملی برای فسخ قرارداد استفاده کرد یا خیر؟ فسخ یک قرارداد لازم زمانی اتفاق می افتد که یکی از طرفین بر اساس اختیاراتی که قانون به او می دهد و یا در قرارداد برای وی ذکر شده باشد نسبت به انحلال قرارداد اقدام کند. به طور مثال اگر عیب و ایرداری در مبیع ( مال مورد معامله ) وجود داشته باشد که خریدار از آن بی اطلاع باشد، این اختیار قانونی به وی داده می شود که از حق فسخ خود استفاده کند. اما تاخیر در تحویل ملک حقی نیست که قانون برای خریدار در نظر گرفته باشد. بنابراین خریدار نمی تواند بر اساس تاخیر در تحویل ملک قرارداد را فسخ کند. مگر این که در این خصوص بندی در قرارداد عنوان شده باشد. در کلام ساده تر اگر طرفین در تنظیم قرارداد توافق نمایند که اگر ملک در زمان تعیین شده تحویل داده نشود خریدار این امکان را خواهد داشت که قرارداد را فسخ کند.
تاخیر در تحویل ملک و تعیین جریمه
تاخیر در تحویل ملک در دادگاه حقوقی قابل پیگیری است. در اقدام اول وکیل حقوقی تهران یا شهرستان باید نسبت به اجبار فروشنده نسبت به تحویل ملک از طریق قانون اقدام کند. دادگاه نیز بر اساس این درخواست نسبت به تحویل ملک اجباری برای فروشنده در نظر می گیرد. در اقدام بعدی وکیل می تواند نسبت به درخواست جریمه بر اساس مدت زمان تاخیر در تحویل ملک اقدام کند.
در این صورت قانون بر اساس کارشناسی ملک و مدت زمان تاخیر در تحویل ملک جریمه ای را مشخص می کند. فروشنده نیز نسبت به پرداخت این جریمه باید اقدام کند. نکته ای که وجود دارد این است که اساسا طرفین می توانند در قرارداد منعقد شده نسبت به تعیین جریمه در تاخیر در تحویل ملک اقدام کنند. در این حالت قانون به این قرارداد و جریمه تعیین شده احترام می گذارد و بر اساس آن فروشنده را مکلف به پرداخت آن می کند. این تمام اتفاقی است که در جریان تاخیر در تحویل ملک رخ می دهد. حال شما به کمک یک وکیل می توانید نسبت به دریافت خسارت و حق خودتان از طریق قانون و دادگاه اقدام کنید.
تاخیر در تحویل ملک و شرط فروشنده
تاخیر در تحویل ملک چه در خصوص واحد های پیش فروش و چه در خصوص ملک آماده تحویل ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد. همه این موارد به نحوه تنظیم و تدوین قرارداد فی مابین بستگی دارد. در واقع دادگاه بر اساس زمان تحویل مشخص شده در قرارداد نسبت به تاخیر در تحویل ملک تصمیم گیری می کند. اما در این قرارداد ممکن است شرایط دیگری نیز ذکر شده باشد. به طور مثال فروشنده شرط کرده باشد زمانی می تواند ملک را در زمان تعیین شده تحویل دهد که خریدار تمام هزینه های مربوطه را پرداخت کرده باشد. بنابراین شرط فروشنده مقدم بر زمان تحویل خواهد بود. در این حالت خریدار زمانی می تواند نسبت به تاخیر در تحویل ملک شکایت داشته باشد که ابتدا ثابت نماید که تمامی هزینه پرداخت شده و به این شرط عمل کرده است. این نکته بسیار مهمی است که باید به آن توجه ویژه ای داشته باشیم. همه این موارد به خوبی نشان می دهد که تنظیم یک قرارداد به شکل قانونی و درست تا چه اندازه می تواند در چنین دعاوی کارساز باشد. از این رو پیشنهاد ما این است که پیش از هر چیزی در تنظیم این قراردادها از یک وکیل یا مشاور استفاده کنید.
