الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای بر اساس قانون
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چگونه است؟ شرایط الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ چرا از الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای استفاده می شود؟ مهمترین نکات مربوط به الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ مراحل الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ لزوم استفاده از الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ کارکرد الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟ طرفین دعوی الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چه کسانی هستند؟ نهاد تصمیم گیری کننده در خصوص الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چیست؟
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای یکی از مفاهیم و ابزارهای مهم قانونی برای خریدار محسوب می شود که به واسطه آن می تواند نسبت به صدور سند رسمی ملک بر اساس قولنامه – یا بهتر بگوییم بر اساس مبایعه نامه – اقدام کند. نکته مهمی که مسئله الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای را مهمتر می کند این است که سند رسمی ملک نشان دهنده مالکیت فرد است. در کلام ساده تر مبایعه نامه یا قولنامه از نظر قانونی نمی تواند به صورت رسمی نشان دهنده مالکیت ملک باشد. از این رو لازم است خریدار با انتقال سند رسمی، مالکیت خود را رسمیت ببخشد.
ما در این مقاله به دنبال این هستیم که بدانیم برای الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای چه مسیری باید طی شود و قانون چه شرایطی در این مورد در نظر گرفته است. در این حوزه با وجود این که مفاهیم ساده به نظر می رسد، ظرایف خاصی وجود دارد. به طور مثال در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال سند نباشد و یا در صورتی که سند رسمی ملک به نام فروشنده نباشد چه کاری می توان انجام داد؟ این ها مهمترین مفاهیمی است که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای و چارچوب های آن
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای را زمانی می توانیم به درستی درک کنیم و با کارکردها و ابزارهای مربوط به آن آشنا شویم که ابتدا چند مفهوم و چارچوب کلی مربوط به آن را بشناسیم. در این خصوص لازم است مفاهیم مبایعه نامه، قولنامه و سند رسمی را به طور کلی مورد بررسی قرار دهیم. تا از این مسیر فهم دقیق تری نسبت به عنصر الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای پیدا کنیم.
همانطور که هر وکیل حقوقی می داند قولنامه به سندی گفته می شود که فرد بر اساس آن نسبت به انجام کاری تعهد می کند. در واقع یک نوع قرارداد لازم محسوب می شود که بر اساس آن طرفین بر سر یک هدف و یک موضوع با یک دیگر به توافق می رسند. بر این اساس طرفین تعهداتی را بر عهده می گیرند. بنابراین مسئله ای مانند قولنامه فروش یا اجاره بدین معنی است که فرد متعهد به فروش ملک یا متعهد به اجاره دادن ملک می شود. اما آیا فرد خریدار بر اساس این تعهد می تواند ادعای مالکیت داشته باشد؟
مبایعه نامه در واقع قرارداد لازمی است که بر اساس آن می توان نسبت به خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول اقدام کرد. به نوعی در این قرارداد خریدار، فروشنده، مال و ثمن مربوط به آن مشخص می شود. آن چیزی که امروز بسیاری از افراد تحت عنوان قولنامه در خرید وفروش اموال می شناسند، در واقع همان مبایعه نامه است. بنابراین عنوان صحیح الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای را می توان الزام به تنظیم سند یک ملک مبایعه نامه دار دانست. مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله میان طرفین است اما همچنان به عنوان یک سند رسمی نمی تواند مالکیت فرد را اثبات کند.
از طرف دیگر اسناد در قانون ایران به دو دسته رسمی و ساده تقسیم می شود. اسناد رسمی توسط نماینده رسمی قانون تدوین و ثبت می شود. از این رو از اعتبار قانونی و دولتی بسیار بالایی برخوردار است.همچنین اسناد غیر رسمی یا ساده نیز دارای اعتبار قانونی هستند. اما مسئله ای که وجود دارد این است که اعتبار و قدرت اسناد رسمی چند برابر اسناد غیر رسمی است. همچنین در مسیرهای غیر قضایی عمدتا از اسناد رسمی استفاده می شود.
شرایط الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای
بنابراین تا به اینجا دانستیم که مبایعه نامه یک سند غیر رسمی از منظر قانونی محسوب می شود و نمی تواند به صورت کامل و رسمی نشان دهنده مالکیت ملک باشد. از این رو قانون این قدرت را به خریدار داده است که بتواند به کمک ابزارهای قانونی نسبت به انتقال سند به نام خود اقدام نماید.
در واقع مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله است. از این رو بر اساس اعتبار این سند همچنین اثبات صحت عمومی و اختصاصی آن امکان استفاده از الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای ایجاد می شود. اما برای این کار لازم است که فروشنده به عنوان مالک ملک یا مال شناخته شود. در واقع باید سند رسمی به نام فروشنده باشد، حال اگر فروشنده خود مالک ملک نباشد و سند رسمی ملک به نام فرد دیگری صادر شده باشد، دعوی الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای به طرفیت وی صادر خواهد شد.
بنابراین ممکن است بعد از چندین بار معامله بین افراد مختلف به واسطه مبایعه نامه، آخرین خریدار بخواهد نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در این صورت دعوی به طرفیت فردی خواهد بود که سند رسمی ملک به نام اوست. این فرد تنها می تواند نسبت به انتقال سند به نام خریدار اقدام نماید. حال اگر فروشنده یا فرد صاحب سند نخواهد یا به دلیلی نتواند نسبت به انتقال سند اقدام کند، در صورت اثبات صحت مبایعه نامه و سایر شرایط قانونی که هر وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی به آن آگاهی دارد، دادگاه این اجازه را دارد که بتواند بر اساس ابزار قانونی دستور الزام به تنظیم سند رسمی را به دفترخانه صادر کند. بر این اساس بدون حضور فرد امکان انتقال سند ایجاد می شود.
