افراز و تفکیک
لازم است قبل از بیان مفهوم اصطلاحات افراز و تفکیک و تفاوت آنها در این متن به تعریف هر کدام به صورت جداگانه بپردازیم. تفکیک و افزار دو اصطلاحی است که مربوط به تقسیم قانونی و ثبتی املاک غیر منقول در اداره ثبت است. این دو مقوله در امور قضایی و دادگاهی و اداره ثبت اسناد برای اموال غیر منقول کاربرد دارد. گاهی در افراز یا گاها در تفکیک اموال مسائلی مطرح می شود. برای رفع این مسائل به پیش نیاز تعریف و تفاوت آنها با یکدیگر لازم است. پس در این متن به تعریف افراز و تعریف تفکیک خواهیم پرداخت و تفاوت های این دو را با بیان خواهیم کرد.
افراز چیست؟
افراز در عبارت افراز و تفکیک به معنی تقسیم کردن سهم مشاع شرکا و جدا کردن سهم هر یک از یک دیگر است. منظور از مال مشاع مالی که دو یا بیشتر از دو نفر مالک آن باشند و تمامی منافع و جزء به جزء مال متعلق به مالکین است و هر کدام نمی توانند برای خود جزئی از مال را به خود اختصاص بدهند. این مهم برای اموال غیر منقول صحت دارد. منظور از اموال غیر منقول هر ملک یا مالی که قابل جابجایی نباشد. مانند زمین، خانه، ویلا و مغازه و …مولا دو نفر مالک زمینی هستند و به صورت دو به چهار است. یعنی مالکی دو دانگ از ملک متعلق به اوست و چهار دانگ دیگر متعلق به مالک و یا شریک اوست. اگر شریک صاحب دو دانگ بخواهد به اندازه سهم خود از زمین را جدا مند و به اختصاص خود در بیاورد، به این عمل افراز می گویند. افراز به دو نوع تقسیم می شود.
افراز اجباری؛ در افراز اجباری به حکم دادگاه و مصلحت دید او شرکا را مجبور به تقسیم مال مشاع می کند.
افراز به تراضی؛ شرکا به خواسته خود و با توجه به سهم خود از ملک اقدام به جداسازی ملک می نمایند.
تفکیک چیست؟
معنای لغوی تفکیک در عبارت افراز و تفکیک عیان است و به معنی جداسازی و جز جز کردن چیزی است. حال در مبحث ملکی تفکیک به معنی جدا سازی است. از این حیث تفاوتی بین افراز و تفکیک وجود ندارد. اما شرایط و نحوه جدا سازی مال مشاع باعث تفاوت این دو مقوله با یکدیگر می شود. تفکیک در اصطلاح ثبتی به معنی تجزیه کردن اموال غیر منقول به جزء های کوچک تر است. اگر ملک یک مالک داشته باشد و بخواهد مال خود را تفکیک کند، مثلا زمین ۴۰۰ متری را به دو قطعه زمین ۲۰۰ متری تقسیم کند و یا اگر مالک ملک دو نفر باشند و بخواهند زمین ملکی خود را تفکیک کنند، مثلا زمین ۴۰۰ متری را به زمین ۱۵۰ متری تقسیم کرده و ۱۰۰ متر از زمین را مشاع بدانند. هر یک از مالکین در سهم زمین خود سهم اختصاصی دارند و در زمین صد متری مشاع هر دو سهم دارند. این مهم‌ترین مسئله و تفاوت افراز و تفکیک است.
حال که معنی دو مفهوم افراز و تفکیک آشنا شدید بهتر است با تفاوت های هر یک نیز آشنا شوید.
افراز و تفکیک (2)
افراز و تفکیک و تفاوت آنها با یکدیگر چیست؟
معنی لغوی افراز و تفکیک از یکدیگر جدا نیست و تقریبا هم معنی محسوب می شوند، اما در مباحث ثبتی و ملکی این دو مفهوم با وجود اشتراکاتی که در مطالب فوق قابل درک است، تفاوت های با یکدیگر دارند که به قرار زیر می باشد. از جمله تفاوت های افراز با مفهوم تفکیک عبارتند از؛
اگر ملکی فقط یک صاحب یا مالک داشته باشد، باز هم قابل تفکیک است و مفهوم تفکیک برای آن صدق می کند و حالت اشاعه لازم نیست. اما در مفهوم افراز باید بیشتر از یک نفر مالک وجود داشته باشد تا این مفهوم معنی خود را در تقسیم اموال غیر منقول بیان کند.
در مورد تفکیک مالکان با رضایت و تفاهم اقدام به جدا ساختن ملک می کنند. اما در افراز تفاهمی وجود ندارد و شرکا با اختلاف و عدم رضایت اقدام به جداسازی ملک می کنند. قصد شرکا قطع ارتباط و قطع شراکت است.
هدف از افراز تقسیم ملک مشاع و تعیین سهم مالکان از ملک مشاع است. قطعات افرازی به نسبت سهم هر یک از مالک مشاع می شود پس حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. اما هدف از تفکیک فقط تقسیم ملک است. اما این مسئله در تفکیک ملک هیچ ضرورتی ندارد.
در امر افراز و تفکیک اموال غیر منقول سن مالکان داخلی در تفکیک ملک ندارد. اما در ماده قانونی ۳۱۳ قانون صراحتا اظهار داشته است که در صورتی یکی از مالکان غایب باشد و یا ناتوان از حضور در مجلس باشد، تفکیک به دادگاه صورت می گیرد و در غیر این صورت دادگاه در امر تفکیک دخالتی ندارد.
اگر هر یک از شرکا به امر تفکیک معترض بودند، این امر تعلیق می شود تا زمانی که رضایت معترض به دست بیاید. اما در تقسیم به شیوه افراز اعتراض هر یک از شرکا وارد نبست و بعد از تقسیم و جدا کردن مال مشاع، شخص معترض می تواند اعتراض خود را به محضر دادگاه ببرد و مرجع رسیدگی به این موضوع مراجع فضایی می باشد.
در صورت جدا سازی ملک مشاع در افراز و یا عدم افراز و در صورت وجود اعتراض هر یک از شرکا و عدم اعلام اعتراض خود در وقت مقرر شده، هر مالک مشاع می تواند برای دریافت سند رسمی و شش دانگ ملک اختصاصی خود اقدام کند.
مرجع ثبت و پیگیری در عمل تفکیک اداره ثبت است و در این اداره ثبت می شود. اما در افراز هم در اداره ثبت، ثبت می شود و هم در مراجع قضایی قابل پیگیری است.
در امر تفکیک، صورت جلسه تفکیکی برگزار می شود ولی در جدا سازی به شیوه افراز رای صادر خواهد شد.
در امر تفکیک سهم هر یک از مالکان مشخص می شود و ملک مشاع از حالت مشاع خارج می شود. اگر مالک ملک یک نفر باشد، فقط به قطعات کوچکتر تقسیم می شود. اما در افراز فقط سهم خواهان تقسیم جدا می شود و حالت مشاع ملک باقی می ماند.
اگر به خاطر تفکیک ملکی اعتراض بشود، مرجع رسیدگی اداره ثبت است. اما اگر در افراز اعتراض شود باید به مراجع قضایی مراجعه کرد.
