از نظر حقوقی فرق قطعی و وکالتی چیست؟
در مورد اسناد مالکیت، فرق قطعی و وکالتی چیست؟
در حقوق کنونی ایران اسناد مربوط به مالکیت اموال منقول و غیرمنقول ممکن است به صورت قطعی، وکالتی، بنچاق، سیم و سرب و … یافت شوند. شیوه تنظیم و مقررات مربوط به هر کدام از انواع اسناد از نظر حقوقی متفاوت است. اسناد قطعی اصولاً می بایست توسط دفاتر اسناد رسمی صادر شود. این در حالی است که برخی دیگر از انواع اسناد مالکیت مثل سند بنچاقی اغلب در خارج از دفاتر ثبت اسناد رسمی و به صورت دست نویس تنظیم می شوند. سند وکالتی نیز از انواع اسنادی است که می بایست در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم گردد، اما تنظیم این نوع سند به معنای انتقال قطعی مالکیت مال نیست.
در واقع تنظیم سند وکالتی به معنای اعطای وکالت و نمایندگی قانونی در خصوص انتقال مالکیت مال معین می باشد، که تنها برای مدت معینی اعتبار دارد. برای مثال در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان پیش فروشنده و پیش خریدار می بایست در دفاتر ثبت اسناد حضور پیدا کرده و قرارداد پیش فروش را به صورت رسمی منعقد سازند. با انعقاد این سند وکالتی پیش خریدار از طرف پیش فروشنده وکیل می شود که در صورت امتناع پیش فروشنده از تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار، در دفتر ثبت اسناد رسمی حضور یافته و سند مالکیت به نام خویش صادر نماید.
در مقابل سند قطعی مالکیت، اصولاً به صورت تک برگ و بر روی برگه های ضخیم رنگی منقوش به هولوگرام چاپ می شود. در سند مالکیت قطعی اطلاعات هویتی مالک و مشخصات مال اعم از خودرو، زمین و … قید می گردد. در ادامه نوشتار پیش رو در ضمن بررسی آثار حقوقی تنظیم اسناد مالکیت قطعی و وکالتی به یافتن پاسخی برای این پرسش می پردازیم که فرق قطعی و وکالتی چیست؟
از نظر حقوقی مهمترین فرق قطعی و وکالتی چیست؟
حال می خواهیم این موضوع را که از نظر حقوقی فرق قطعی و وکالتی چیست؟ بررسی کنیم. مهمترین تفاوت های اسناد مالکیت قطعی با اسناد وکالتی از قرار زیر است:
اسناد وکالتی معمولاً مدت دار بوده و پس از پایان یافتن مدت مندرج در آن از اعتبار ساقط می شوند. بنابراین اگر دارنده وکالت نامه پیش از پایان یافتن مدت آن نسبت به فراهم آوردن مقدمات تنظیم سند رسمی قطعی اقدامات لازم را انجام ندهد، پس از پایان یافتن مدت اعتبار وکالت نامه صدور سند رسمی قطعی دیگر ممکن نیست.
از نظر حقوقی کسی به عنوان مالک ملک شناخته می شود که سند رسمی قطعی به نام او صادر شده و نام او در دفتر ثبت به عنوان مالک ذکر شده باشد. سند وکالتی تنها برای مالک تعهدی مبنی بر فراهم نمودن مقدمات تنظیم سند رسمی به نام خریدار ایجاد می کند.
سند قطعی رسمی و لازم الاجراء است. در نتیجه در مواردی مثل نیاز به تودیع وثیقه در مراجع قضایی می توان از اسناد رسمی قطعی استفاده کرد. این در حالی است که اسناد وکالتی را نمی توان به عنوان وثیقه به دادگاه، بانک یا سایر مراجع سپرد.
چنانچه پرسش شود از نظر ادله اثبات دعوی فرق قطعی و وکالتی چیست؟ در پاسخ می بایست گفت: هر دو نوع این اسناد، رسمی می باشند و دادگاه در مقام رسیدگی به پرونده می بایست به آن توجه داشته باشد. در صورتی که در مقام دادرسی سند قطعی با سند وکالتی تعارض داشته باشد، سندی که تاریخ تنظیم آن پس از تنظیم سند دیگر است، سند متعارض را از اعتبار ساقط می کند.
شیوه اثبات اعتبار اسناد وکالتی و قطعی در دادگاه
مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی طرفین دعوی، می بایست اسنادی را که به آن استناد می جویند را در جلسه دادرسی حاضر کنند. چنانچه تا پایان جلسه دادرسی اسنادی که طرفین به آن استناد می کنند به دادگاه تحویل نگردد، سند مذکور از دلایل مندرج در پرونده خارج می شود.
به موجب ماده 207 قانون آیین دادرسی مدنی سندی که در دادگاه به آن استناد می شود، ممکن است به نفع طرف مقابل باشد. در این صورت شخصی که به آن استناد می جوید حق ندارد آن را پس بگیرد، یا از دلایل پرونده خارج نماید. ممکن است سندی که توسط یکی از طرفین دعوی به آن استناد می شود نزد طرف مقابل باشد، در این صورت مطابق با ماده 209 قانون آیین دادرسی مدنی طرفی که سند نزد وی است می بایست آن را به دادگاه تسلیم نماید. چنانچه طرف دعوی به وجود سند نزد خود اقرار نماید اما از ابراز آن خودداری کند، دادگاه می تواند آن سند را از قرائن مثبته به شمار آورد.
ممکن است در فرایند دادرسی نسبت به اعتبار اسناد رسمی مثل سند وکالتی و سند قطعی ادعای جعل شود. طبق ماده 219 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعل می بایست مستند به ادله و قرائن منطقی باشد. دادگاه موظف است نخست به ادعای جعل سند رسیدگی کرده و اعتبار سند را از حیث شکلی و ماهیتی مورد بررسی قرار دهد. هنگامی که نسبت به یک سند رسمی ادعای جعل می شود، طرفی که آن سند را ارائه نموده میتواند از استناد به آن انصراف دهد. در غیر این صورت می بایست ظرف مهلت 10 روز از ابلاغ ادعای جعل دلایل خود مبنی بر اعتبار سند را به دادگاه ارائه نماید. دادگاه موضوع را بررسی کرده و در ضمن صدور حکم نسبت به اعتبار سند نیز تصمیم گیری می نماید.
نکات قانونی در خصوص تفاوت های اسناد وکالتی و قطعی
در این نوشتار این موضوع را مورد بررسی قرار دادیم، که در مورد اسناد رسمی فرق قطعی و وکالتی چیست؟ در پاسخ دانستیم که اسناد وکالتی معمولاً به صورت موقتی صادر شده و پس از پایان مدت مندرج در آن از اعتبار ساقط می شوند. در مقابل اسناد رسمی قطعی دارای اعتبار دائمی بوده و تا به موجب قانون نسخ یا ابطال نگردند، لازم الاجراء می باشند. اسناد وکالتی اغلب انتقال سند رسمی، پرداخت بدهی های ملک و … را به شخص خریدار واگذار می کنند. با این کار خریدار می تواند به نمایندگی از فروشنده در دفاتر ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند مالکیت رسمی به نام خویش یا شخص ثالث صادر نماید.
