ابطال اجراییه تخلیه
ابطال اجراییه تخلیه بر اساس قانون
ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ ابطال اجراییه تخلیه چه شرایطی دارد؟ مهمترین نکات مربوط به ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ چرا از ابطال اجراییه تخلیه استفاده می شود؟ مهمترین شرایط مربوط به ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ ابطال اجراییه تخلیه بر اساس قانون به چه معنی است؟ چه زمانی می توان از ابطال اجراییه تخلیه استفاده کرد؟ شرایط مورد نیاز برای ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ آثار ابطال اجراییه تخلیه چیست؟ آیا مستاجر می تواند نسبت به ابطال اجراییه تخلیه اقدام کند؟ ابطال اجراییه تخلیه توسط کدام دادگاه صادر می شود؟
ابطال اجراییه تخلیه از جمله ابزارهایی است که مستاجر به واسطه آن می تواند نسبت به توقف دستور یا حکم تخلیه اقدام کند. یکی از مهمترین مواردی که می تواند موجب ابطال اجراییه تخلیه شود این است که دستور یا حکم تخلیه بر خلاف قانون صادر شده باشد و یا شرایط قانون لازم برای صدور چنین دستوری وجود نداشته باشد. به طور مثال اگر مدت زمان قرارداد اجاره تمام نشده باشد امکان صدور چنین دستوری وجود ندارد. در چنین شرایطی مستاجر می تواند با ارائه دادخواست ابطال اجراییه تخلیه نسبت به توقف این دستور اقدام کند.
ما در این مقاله به دنبال این هستیم که بدانیم ابطال اجراییه تخلیه دقیقا چیست و چه کارکردی دارد؟ چگونه می توان از این دادخواست استفاده کرد؟ آیا قانون خارج از نوبت به این مسئله رسیدگی می کند؟ برای این که بتوان این دادخواست را به دادگاه ارائه داد چه شرایط و مدارکی لازم است؟ این ها مهمترین موارد و سوالاتی است که در این خصوص وجود دارد. پیشنهاد ما این است که اگر درگیر چنین مسئله ای هستید بهتر است از یک وکیل حقوقی با تجربه و مجرب استفاده کنید. در ادامه نیز ما سعی می کنیم چارچوب های مربوط به آن را برای شما بیان کنیم.
ابطال اجراییه تخلیه بر اساس مفاهیم
ابطال اجراییه تخلیه را زمانی می توانیم به درستی درک کنیم که با برخی از مفاهیم مربوط به آن به درستی آشنا شویم. یکی از مهمترین این مفاهیم قرارداد اجاره است. در واقع مواردی مانند دستور تخلیه، ابطال اجراییه تخلیه یا هر نوع دعوی میان مالک و مستاجر بر اساس قرارداد اجاره قابل بررسی است.
قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم در قانون ایران شناخته می شود. بر اساس قانون قراردادها به دو دسته لازم و جایز تقسیم می شود. قرارداد جایز به قراردادی گفته می شود که امکان انحلال آن در هر شرایطی وجود دارد و هر کدام از طرفین بدون نیاز به کسب اجازه و رضایت از طرف مقابل می تواند قرارداد را منحل کند. اما قرارداد لازم غیر قابل انحلال است مگر یکی از حالت های ابطال قرارداد، انفساخ قرارداد، فسخ قرارداد و اقاله ایجاد شود.
بنابراین زمانی که گفته می شود قرارداد اجاره از نوع لازم است بدین معنی است که طرفین قرارداد باید به آن پایبند باشد و این قرارداد به جز در شرایط گفته شده امکان انحلال ندارد. اما در این بین ممکن است یکی از طرفین مفاد قرارداد را نقض کرده باشد و یا مستاجر بعد از اتمام و انحلال قرارداد همچنان به استفاده از ملک اقدام کند. در این صورت دادگاه از مالک حمایت کرده و با صدور دستور تخلیه مستاجر را مکلف به خروج از ملک می کند.
اما دادگاه برای صدور چنین دستوری نیاز به شرایط خاصی دارد. به طور مثال اگر قرارداد منحل نشده باشد و از زمان اجاره باقی مانده باشد عملا نمی تواند این دستور را صادر کند. بنابراین مستاجر با در اختیار داشتن نسخه ای از قرارداد می تواند نسبت به ارائه ابطال اجراییه تخلیه اقدام کند و دستور توقف این امر را از دادگاه دریافت کند.
نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که ممکن است مدت زمان اجاره تمام شده باشد اما طرفین نسبت به تمدید قرارداد به توافق رسیده باشند. در این صورت اگر مدعی ( مستاجر ) بتواند این تمدید را اثبات کند دادگاه نسبت به ابطال اجراییه تخلیه اقدام می کند. این ها مهمترین مفاهیم و نکاتی است که در خصوص ابطال اجراییه تخلیه وجود دارد.
آثار ابطال اجراییه تخلیه
در صورتی که ابطال اجراییه تخلیه صورت بگیرد، مستاجر می تواند در ملک سکونت داشته باشد. نکته ای که در این خصوص وجود دارد و هر وکیل حقوقی تهران و شهرستان به خوبی به آن آگاه است این است که بعد از بیماری کرونا صدور دستور یا حکم تخلیه با سختی های بیشتری مواجه شد. از این رو امروز دلایل بیشتری برای ابطال اجراییه تخلیه و توقف این دستور وجود دارد.
نکته دیگر این است که اگر دستور یا حکم تخلیه برای ملک تجاری که سرقفلی آن پرداخت نشده باشد صادر شود مستاجر می تواند نسبت به ابطال اجراییه تخلیه اقدام کند.
نکته بسیار مهمی که در خصوص ابطال اجراییه تخلیه باید بدانید این است که این مسئله یک دادخواست شناخته می شود. در کلام ساده تر ابطال اجراییه تخلیه خود یک دعوی مستقل از دعوی تخلیه است. از این رو مستاجر می تواند این دادخواست را به صورت مجزا و ظرف 24 ساعت بعد از صدور اجراییه تقدیم کند. در این صورت دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دادخواست انتخاب می شود.
ممکن است دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر شده باشد، در این حالت دادخواست ابطال اجراییه تخلیه توسط دادگاه حقوقی مورد بررسی قرار می گیرد. توجه داشته باشید که در دعوی ابطال اجراییه تخلیه شرایط قانونی صدور دستور تخلیه مورد بررسی قرار می گیرد. طرفین می توانند با ارائه مدارک و دلایل از این دستور دفاع کرده و یا بخواهند که دادگاه آن را لغو کند. این ها مهمترین شرایط و نکاتی بود که در خصوص ابطال اجراییه تخلیه باید به آن توجه کرد.
نکته ای که باید حتما به آن توجه داشت این است که ابطال اجراییه تخلیه و به طور کلی دعاوی مربوط به موجر و مستاجر از جمله سخت ترین دعاوی در مسیر حقوقی شناخته می شود. از این رو بهتر این است که در این مسیر از یک وکیل یا مشاور مجرب استفاده شود. توجه داشته باشید که بررسی شرایط صدور دستور تخلیه و پیدا کردن تناقض های قانونی کار چندان ساده ای نیست. این همان کاری است که ما از یک وکیل در این حوزه انتظار داریم.
