وکیل ثبتی

گروه بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان می آورد

وکیل ثبتی

وکیل ثبتی در تهران

وکیل ثبتی دقیقا چه پرونده هایی را در جریان دادرسی مدیریت می کنند و موضوعات آنها را مورد بررسی و تحلیل قرار می دهد؟ وکیل ثبتی را از کجا باید پیدا کنیم؟ وکیل ثبتی دارای چه خصوصیات و ویژگی هایی است که باعث می شود بتوانیم به او اعتماد کنیم و جریان پرونده خود را به او واگذار کنیم؟ آیا شما تاکنون با وکیل ثبتی روبرو شده اید و از روند کاری او اطلاع پیدا کرده اید؟

یکی از متخصص ترین و حرفه ای ترین افراد ی که می تواند به شما کمک کند تا در جریان پرونده های ثبتی در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه ای مطلوب دست پیدا کنید، وکیل ثبتی است. بر اساس آمار و ارقام بدست آمده در سال های اخیر این موضوع به خوبی مشاهده میشود که تعداد کسانی که روزانه به وکیل ثبتی نیاز دارند به تدریج در حال افزایش است و به هیچ عنوان نمی توان میزان اثر گذاری و اهمیت وکیل ثبتی را نادیده گرفت.

وکیل ثبتی و ویژگی هایی که باید داشته باشد.

وکیل ثبتی باید ویژگی ها و خصوصیات مختلفی داشته باشد تا بتوان به او اعتماد کرد و جربان دادرس یپرونده خود را به او واگذار کرد. یکی از تفاوت های اصلی وکیل ثبتی با دیگر وکلای پایه یک دادگستری در میزان تخصص و خصوصیات آنها می باشد که رد ادامه متن تمامی آنها را معرفی خواهیم کرد:

وکیل ثبتی باید دارای تحصیلات حقوقی باشد و بر تمامی مفاد قانونی تسلط داشته باشد تا بتواند عملکرد خوبی را در مراحل قضایی پرونده از خود به نمایش بگذارد و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری کند.

دومین و مهمترین ویژگی ثبتی وکیل ثبتی آن است که دارای تجربیات بسیار زیادی در مورد مسائل ثبتی است. چنین ویژگی مهمی باعث شده است وکیل ثبتی از لحاظ اخلاقی و منطقی بسیار سنجیده عمل کند.

سومین ویژگی وکیل ثبتی آن است که باید بتواند مشاوره حقوقی تخصصی به موکلان خود ارائه دهد و راهکار های قانونی را در جلسات مشاوره ای به آنان معرفی کند تا افراد بتوانند عملکرد مناسبی در جریان دادرسی داشته باشند.

وکیل ثبتی، نشانه ای از تمدن

ثبت را می توان نشانه ای از تمدن انسانی بدانیم. در واقع انسان به واسطه مفهوم ثبت توانست مفهوم مالکیت را جور دیگری درک کند. در واقع مفهوم ثبت در ادامه مفاهیمی مانند دست خط و قولنامه و قرارداد خطی و … به مفاهیم زندگی انسان اضافه شد. از این رو می توان ثبت را به عنوان نمادی از تمدن امروز بشری بدانیم.

اما برای این که بتوانیم دقیق تر و کامل تر با مفهوم وکیل ثبتی و کارکرد آن آشنا شویم، باید سعی کنیم مفهوم ثبت را از دید قانون بیشتر مورد بررسی قرار دهیم. به بیان ساده تر ما باید بدانیم که قانون چه دیدگاهی راجع به مفهوم ثبت دارد و چرا قانون در برخی از موارد استفاده از این مفهوم اجباری تلقی کرده است؟ در ادامه با نگاه به این مفهوم می توانیم کارکرد وکیل ثبتی را بهتر درک کنیم. با ما در ادامه مسیر همراه باشید.

انواع سند در قانون

برای درک مفهوم ثبت باید به انواع سند در قانون نگاه کنیم. در واقع ثبت در ادامه مفهوم سند ایجاد شده است. بنابراین باید دید چه نوع اسنادی را اسناد ثبتی می گویند و قانون چه دیدگاهی در این باره دارد.

به طور کلی از دید قانون دو نوع سند بیشتر وجود ندارد. در قانون اسناد در یکی از دو دسته رسمی یا غیر رسمی قرار می گیرد. سند رسمی همان است که به صورت رسمی و در حضور نماینده دولت با قوه قضاییه به ثبت برسد و یا تنظیم شود. هر سندی که فاقد این ویژگی باشد عملا به عنوان یک سند غیر رسمی شناخته می شود.

بر اساس قانون اعتبار و وجهه قانونی سند رسمی بسیار بیشتر از سند غیر رسمی است. به طور مثال اگر در یک مورد سند رسمی و غیر رسمی وجود داشته باشد که به طور متناقض در مورد یک موضوع واحد نظر داده باشد، عملا دادگاه رای را به سند رسمی می دهد. مثلا اگر از فردی خانه ای خریداری کرده باشید و بر اساس قولنامه هزینه خانه را به او داده باشید، این فرد با دست داشتن سند رسمی مالکیت خانه می تواند قولنامه شما را باطل کند. بنابراین کاملا مشخص است که سند رسمی تا چه اندازه از قدرت و وجاهت قانونی برخوردار است.

رایج ترین اسناد رسمی همان است که به صورت ثبتی توسط سازمان ثبت و اسناد رسمی کشور صادر می شود. این سازمان به عنوان نماینده قوه قضائیه این اسناد را ثبت و صادر می کند. عمده اسناد رسمی که در دادگاه ها مورد استناد قرار می گیرد مربوط به همین اسناد ثبتی است.

بنابراین با توجه به اهمیتی که اسناد ثبتی از دید قانون دارد می توان اینگونه بیان کرد که وکیل ثبتی کار نسبتا مهم و پیچیده ای دارد. در ادامه بیشتر در این باره صحبت خواهیم کرد.

کاری که از وکیل ثبتی انتظار داریم.

تا به این جا مشخص شد که قانون چه اهمیتی برای اسناد ثبت شده قائل شده است. علت این موضوع نیز کاملا ساده و مشخص است. قانون به دنبال این است که بر اساس قویترین مدارک و مستندات رای عادلانه ای صادر کند. زمانی که سندی به دادگاه ارائه می شود، همواره این احتمال وجود دارد که این سند دستکاری شده باشد. اسناد رسمی به نوعی طراحی شده اند که عملا مانع از این سوء ظن می شوند. یعنی به شیوه های مختلف می توان اصالت سند رسمی را اثبات کرد. از این روست که دادگاه و قانون توجه ویژه ای به اسناد رسمی دارد و آن را نسبت به سند غیر رسمی موجه تر می داند. البته توجه داشته باشید که اسناد غیر رسمی نیز در نبود سند رسمی وجاهت قانونی دارد و می توان بر اساس آن استدلالی را در دادگاه پیش برد.

اگر بخواهیم کمی واقع بینانه تر به موضوع نگاه کنیم می توانیم اینگونه بیان کنیم که اساسا دعوا های ثبتی بسیار گسترده و نسبتا پیچیده است. از این رو نمی توان به شکل واحد بیان کرد که از وکیل ثبتی چه انتظاراتی می توانیم داشته باشیم.

به طور مثال در برخی از مواقع فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری می کند و در دفتر ثبت اسناد رسمی حضور پیدا نمی کند. در این چنین شرایطی از وکیل ثبتی انتظار می رود که بتواند شرایطی را مهیا کند تا این انتقال در سریع ترین زمان ممکن صورت پذیرد.

به طور کلی هر نوع دعوی که در مورد اصالت سند، انتقال سند، یا هر اتفاقی مربوط به اسناد رسمی وجود داشته باشد می توان از وکیل ثبتی استفاده کرد. وکیل ثبتی فردی است که به مسائل حقوقی مربوط به این اسناد آگاهی دارد می تواند بر اساس قانون اهداف مد نظر پرونده را پیش ببرد.

اما بهتر است از مثال دیگری نیز در این جا بیان کنیم تا مفهوم و اهمیت کارکرد وکیل ثبتی بیشتر مشخص شود. ملک شما دارای یک سند رسمی است. اما ممکن است اطلاعات مندرج در سند با اطلاعات واقعی ملک همخوانی نداشته باشد. در این چنین شرایطی استفاده از یک وکیل ثبتی می تواند کار را ساده تر و سریع تر کند. در واقع در هر زمینه ای مربوط به سند و اداره اسناد رسمی می توان از وکیل ثبتی استفاده کرد.

در هر حوزه ابتدائي اقتضاء اهميت محل يك اداره يا دائره ثبت اسناد و املاك تأسيس مي ‌شود ممكن است هر اداره يا دائره ثبت ‌داراي شعبي باشد.

وکیل ثبتی و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

وکیل ثبتی کسی است که معمولا برای پیگیری جریان پرونده به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کند. در قانون ثبت کشور ما نیز به نکات بسیار مهمی در مورد آن اشاره شده است. به طور خلاصه می توان این موارد طبق جریان زیر دسته بندی کرد:

مديران و نمايندگان ثبت و مسئولين دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمي جز در محل ماموريت خود نمي ‌توانند انجام وظيفه نمايند – اقدامات ‌آن ها در خارج از آن محل اثر قانوني ندارد

در هر اداره يا دايره ثبت بتناسب توسعه آن يك يا چند نفر محقق ثبت براي رفع اختلافات و اعتراضات ناشي از تقاضاي ثبت املاك معين‌ خواهد شد. انتخاب محققين ثبت از بين مستخدمين وزارت عدليه مطابق نظامنامه كه وزارت عدليه تنظيم خواهد نمود بعمل ميايد.

حدود صلاحيت و طرز رسيدگي محققين ثبت به موجب نظامنامه معين خواهد شد در مواردي كه راي محقق ثبت قابل استيناف است ‌محكمه بدايت مرجع استينافي خواهد بود رسيدگي تميزي حكم محكمه بدايت مطابق قوانين عمومي در محكمه استيناف بعمل خواهد آمد.

براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات حاصله در امور مربوط به ثبت املاك و ثبت اسناد و تشخيص وقوع و موثر بودن اشتباه و رفع‌اختلاف و اخذ تصميم مقتضي دو هيئت بعنوان شوراي عالي ثبت و هيات نظارت در اداره كل ثبت تشكيل ميشود ‌شوراي عالي ثبت مركب خواهد بود از مدعي ‌العموم ديوان عالي تميز و مدير كل امور قضائي به تعيين وزير‌عدليه و مدير كل ثبت – ‌هيئت نظارت عبارت خواهند بود از معاون كل ثبت و رئيس اداره امور املاك و يك نفر از اعضاء اداره كل ثبت به تشخيص وزير عدليه – ‌وظايف و حدود صلاحيت هر يك از دو هيئت مذكور در ماده 25 و 25 مكرر تعيين ميشود. ‌ترتيب طرح مسائل و رسيدگي در هر يك از دو هيئت بر طبق آئين نامه وزارت عدليه خواهد بود.

دفاتر لازم براي ثبت اسناد و املاك و عده و نوع و ترتيب آنها مطابق نظامنامه كه از طرف وزارت عدليه تنظيم مي ‌شود معين خواهد شد. مراجعه به دفاتر املاك براي اشخاص ذينفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدليه جايز است

در مورد وکیل ثبتی و مسائل قانون مربوط به ثبت دقت کنید:

ارائه اعتراض توسط وکیل ثبتی

وکیل ثبتی از ابتدا تا انتهای جریانات پرونده های مختلف در کنار موکلش است و شرایط مهم حقوقی را مطرح می کند:

هر كس نسبت به ملك مورد ثبت اعتراضي داشته باشد بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا 90 روز اقامه دعوي نمايد عرض حال مزبور ‌مستقيما باداره يا دايره يا شعبه ثبتي كه در ضمن اعلان نوبتي معين شده است تسليم مي ‌شود در مقابل عرض حال بايد رسيد داده شود در صورتي كه‌ عرضحال در مدت قانوني داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد محقق ثبت و يا دفتر محكمة كه مرجع رسيدگي است ارسال مي ‌دارد اگر اداره ثبت‌ تشخيص دهد كه عرض حال خارج از مدت داده شده كتبا نظر خود را اظهار خواهد كرد و حكم محكمه ابتداي محل اطلاع مي‌ دهد تا حاكم مزبور در ‌جلسه اداري موافق نظامنامه وزارت عدليه رسيدگي كرده راي دهد راي حاكم محكمه ابتداي در اين موضوع قاطع است

هرگاه راجع به ملك مورد تقاضاي ثبت بين تقاضا كننده و ديگري قبل از انتشار اولين اعلان نوبتی دعوای اقامه شده و در جريان باشد ‌كسيكه طرف دعوي يا تقاضا كننده است بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا 90 روز تصديق محكمه را مشعر بجريان دعوي باداره ثبت تسليم‌ نمايد و الا حق او ساقط خواهد شد.

در مواردي كه اداره ثبت تشخيص دهد تصديق مزبور خارج از مدت باداره ثبت تسليم گردیده موافق ماده 16 عمل خواهد شد. در صورتي كه محكمه يا محقق ثبت قرار عدم صلاحيت خود را صادر نمايد مکلف است پس از قطعيت قرار مزبور به تقاضاي مدعي ‌دوسيه عمل را براي مرجع صلاحيت دار بفرستد در اين مورد تجديد عرضحال لازم نيست.

دقت :

اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعواي خود را تعقيب نكرد (مسکوت گذاشت) محكمه يا محقق ثبت مكلف است بتقاضاي‌ مستدعي ثبت قرار اسقاط دعوی اعتراض را صادر نمايد از اين قرار مي توان استيناف داد – راي استيناف قابل تميز نيست.

در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اينكه تاريخ فوت قبل يا بعد از اجراﻯ اين قانون باشد هرگاه معترض عليه نتواند تمام يا بعض از‌ وراث را معرفي نمايد به تقاضاﻯ او بشرح زير اقدام ميشود:

در مورد اول – دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ مي كند كه در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قيم و تعقيب دعوﻯ اقدام شود و‌ بعلاوه موضوع و جريان دعوﻯ را سه دفعه متوالي در يكي از روزنامه‌ هاﻯ كثيرالانتشار مركز و يكي از روزنامه‌ هاﻯ محل يا نزديك مقر دادگاه آگهي‌ مي نمايد چنانچه ظرف نود روز از تاريخ انتشار آخرين آگهي دعوﻯ تعقيب نشود قرار سقوط دعوﻯ صادر گردد. ‌ابلاغ قرار مزبور يك نوبت در يكي از روزنامه‌ هاﻯ محل يا نزديك مقر دادگاه آگهي خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر پژوهش‌ خواهي نشود‌ قرار مزبور قطعي و لازم‌الاجرا است.

در مورد دوم – بوراث شناخته شده اخطار ميشود در صورتيكه در مقام تعقيب دعوﻯ باشد ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه به تقديم‌ درخواست تعقيب مبادرت كند. ‌در مورد وراث شناخته نشده و همچنين وراث شناخته شده كه با صدور و ابلاغ اخطاريه دعوﻯ را مسکوت گذاشته باشد بطريق مذكور در بند يك عمل‌ خواهد شد.

هرگاه دعوﻯ از طرف يكي از وراث تعقيب شود درخواست دهنده بايد دليل مثبت وراثت خود را پيوست و ميزان سهم‌الارث خود را صريحاً‌ در برگ درخواست قيد نماييد. در مواردي كه درخواست تعقيب فاقد شرايط فوق باشد به متقاضي اخطار ميشود كه ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ‌ درخواست خود را تكميل كنيد در صورت عدم تكميل اگر مدت مقرر در بند يك ماده 18 مکرر منقضي شده باشد قرار سقوط دعوﻯ صادر خواهد شد.ن

جلسه دادگاه و وکیل ثبتی

وکیل ثبتی وظیفه دارد تا در تمامی جلسات شرکت کند. نکات قانونی که باید توسط وکیل ثبتی بدانید از قانون نشات گرفته شده است. در مورد وکیل ثبتی و نکات قانونی مربوط به آن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

در صورتي كه در جلسه مقرر براي محاكمه يا رسيدگي محقق ثبت معترض يا وكيل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاكمات‌ حقوقي تقاضاي مستدعي ثبت عرضحال او ابطال گردد تجديد عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال براي يك مرتبه ممکن خواهد ‌بود در اين مورد عرضحال مستقيما به محقق ثبت يا دفتر محكمه صلاحيتدار [صلاحيتدار] داده خواهد شد.

هرگاه مالكيت متقاضيان ثبت يا دعوﻯ اعتراض داراﻯ منشاء واحد بوده و تعداد متقاضيان ثبت و يا معترضين و يا وارث آنان بيش از 15‌نفر باشد به درخواست معترض يا پژوهشخواه دادخواست و ضمائم آن بدو نفر از شركاء يا وراث كه سهام زيادترﻯ دارند ابلاغ مي شود و به علاوه مفاد‌ دادخواست و پيوست‌ هاﻯ آن در يكي از روزنامه‌ هاﻯ كثيرالانتشار مركز و يكي از روزنامه‌ هاﻯ محل يا نزديك مقر دادگاه سه دفعه متوالي آگهي خواهد‌ شد. ‌هرگاه دعوﻯ در جريان رسيدگي باشد به درخواست هر يك از طرفين دعوﻯ دو نفر از طرف ديگر كه سهام زيادترﻯ دارند براﻯ ابلاغ اوراق اخطاريه‌انتخاب و مراتب براﻯ اطلاع سايرين يك نوبت در يكي از روزنامه‌ هاﻯ كثيرالانتشار مركز و يكي از روزنامه‌ هاﻯ محل يا نزديك مقر دادگاه آگهي ميشود‌ و در اين آگهي و همچنين آگهي مربوط به درج دادخواست بايد صريحاً قيد شود كه براﻯ شركت در جلسات وقت رسيدگي فقط بدو نفر اشخاص‌ انتخاب شده مزبور با ذكر اسامي ابلاغ خواهد شد و سايرين حق دارند براﻯ اطلاع از جريان دادرسي و يا شركت در جلسات دادرسي با مراجعه بدفتر‌ دادگاه از جريان دعوﻯ و پاسخ لوايح و وقت رسيدگي مطلع شوند و يا به وسيله وكيل دادگسترﻯ در دادرسي شركت نمايند. اگر بعضي از شركاء ملك يا‌ وراث ولو آنكه سهم كمترﻯ داشته باشند و به وسيله وكيل دادگسترﻯ در دادرسي مداخله نمايند بجاﻯ شريك ملك و يا وراثي كه سهم زيادترﻯ دارند‌ بايد دادخواست و اوراق اخطاريه به وكيل ابلاغ شود. در صورتي كه وكيل دادگسترﻯ در دعوﻯ مداخله داشته باشد ابلاغ اوراق اخطاريه بكليه وكلا‌ الزامي است. در موردﻯ كه دادخواست و يا جريان دعوﻯ از طريق انتشار آگهي بعده‌اﻯ از خواندگان ابلاغ ميشود حضورﻯ بودن حكم صادر نسبت به آنان موكول به دعوت آنان براﻯ شركت در جلسه دادرسي مي باشد.

پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت ملك در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده ميشود. همينكه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك باسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور باو‌ منتقل گردیده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثا باو رسيده باشد مالك خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك باسم وراث ثبت ميشود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم ‌الارث بين انها توافق بوده و يا در صورت‌ اختلاف حكم نهائي در آن باب صادر شده باشد.

مقالات مرتبط: