وکیل دعاوی مالک و مستاجر

وکیل دعاوی مالک و مستاجر

وکیل دعاوی مالک و مستاجر

وکیل دعاوی مالک و مستاجر در دسته انواع وکلای حقوقی محسوب می شود. زمانی که گفته می شود وکیلی در حوزه حقوقی فعالیت می کند بدین معنی است اساسا مفاهیمی مانند جرم و مجازات مطرح نخواهد شد و امکان شکایت به صورت کیفری در قالب این موارد از بین می رود. دعاوی بین مالک و مستاجر نیز یکی از همین نوع دعاوی است.

به بیان ساده تر هر کدام از طرفین در دعاوی بین مالک و مستاجر حقوقی نسبت به یکدیگر دارند. حال هر کدام از طرفین اگر به این حقوق پایبند نباشند و یا به درستی آن را اجرا نکنند امکان شکایت و پیگیری حقوق از دست رفته برای طرف مقابل ایجاد می شود اما در این حالت طرف مقابل به عنوان مجرم شناخته نخواهد شد و قرار نیست که مجازاتی در انتظار او باشد. در بیانی بهتر از وکیل دعاوی مالک و مستاجر این انتظار می رود که بتواند حقوق یکی از طرفین دعوی را زنده کند و بر اگر در این بین بر اساس از بین رفتن حقوق ضرری حادث شده باشد خسارت متناسب این ضرر را از طرف مقابل دریافت کند. این نکته مهمی است که باید در همین ابتدا به آن اشاره می کردیم.

اما بگذارید کمی جدی تر به کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر بپردازیم. در واقع ما در ادامه می خواهیم بدانیم که از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر چه انتظاراتی می توانیم داشته باشیم. یعنی در چه نوع دعوی هایی قرار است این وکیل کارایی خودش را نشان دهد. در ادامه با ما همراه باشید که قرار است با جنبه های مختلفی از کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر آشنا شویم.

کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر

برای درک کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر باید ابتدا بتوانیم رابطه میان مالک و مستاجر را توضیح دهیم. یعنی در ابتدای کار بدانیم که اساسا رابطه بین مالک و مستاجر در چه قالبی مطرح می شود. با شناخت این قالب می توانیم تعارض های ایجاد شده را شناسایی کنیم و سر آخر بر اساس آن به کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر برسیم.

بر اساس قانون رابطه بین مالک و مستاجر باید بر اساس یک قرارداد تعریف شود. در واقع این قرارداد اجاره است که می تواند این رابطه را مشخص کند. اگر این قرارداد وجود نداشته باشد یا به صورت شفاهی تدوین و اجرا شده باشد اساسا دادگاه این رابطه را قبول نمی کند.

بنابراین اولین و مهمترین کارکردی که برای وکیل دعاوی مالک و مستاجر می توان در نظر گرفت این است که به بررسی این قرارداد بپردازد و سعی کند بر اساس این قرارداد دعوی را مورد بررسی قرار دهد.

در واقع اگر بخواهیم به صورت کلی تر بیان کنیم ما در دو شاخه انتظار داریم که وکیل دعاوی مالک و مستاجر برای ما کارایی داشته باشد.

شاخه اول اینجاست که یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر بتواند به ما پیش از بروز هر نوع تعارضی در تدوین و اجرایی شدن قرارداد اجاره کمک و راهنمایی کند. یعنی این وکیل بر اساس دانش حقوقی و تجربه ای که در این زمینه دارد به ما کمک کند بهترین قرارداد را تدوین کنیم. در ادامه توضیح خواهیم داد که چرا این کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر اهمیت بالایی دارد.

اما شاخه دوم همان کارکردی است که بسیاری از ما از وکیل دعاوی مالک و مستاجر انتظار داریم. یعنی اصولا ما در بیشتر اوقات، زمانی سراغ وکیل دعاوی مالک و مستاجر می رویم که تعارضی  ایجاد شده باشد و از وکیل می خواهیم که به ما در این مسیر کمک کند و کاری کند که رای دادگاه به نفع ما باشد. برای درک این بخش از کارکرد های وکیل دعاوی مالک و مستاجر باید تعارض های ایجاد شده در این رابطه را بشناسیم و درک کنیم.

بنابراین اگر بخواهیم نقطه مشترک شروع فهم این دو کارکرد را در نظر بگیرم ما باید قبل از هر چیزی با مفهوم قرارداد آشنا شویم. زیرا این مفهوم اساسی و پایه ای رابطه میان مالک و مستاجر محسوب می شود و بدون این مفهوم هیچ رابطه قانونی برای مستاجر و مالک نمی توان در نظر گرفت. با بیان مفهوم قرارداد می توان کارکرد اول را به خوبی درک کرد و برای درک کارکرد دوم وکیل دعاوی مالک و مستاجر آماده شد. در ادامه با ما همراه باشید که می خواهیم سراغ مفاهیم اصلی این روابط برویم.

قرارداد، پایه و اساس قانون

قرارداد یکی از مفاهیم بسیار اصلی در قانون محسوب می شود. در واقع اگر بخواهیم ساده تر بیان کنیم تمامی روابط انسان در جامعه و به طور کلی تمامی روابط انسان با هر انسان دیگر را این قرارداد ها مشخص می کند. قانون نیز در کل همان قرارداد است.

به طور مثال قانون بیان می کند که در صورت بروز یک موقعیت خاص باید رفتاری خاص صورت بگیرد در غیر این صورت این چنین جریمه هایی باید اجرا شود. این خود به خود به معنی یک قرارداد است. اگر بخواهیم ساده تعریف کنیم. قرارداد یک نوع رابطه تعهدآور بین طرفین است که بر اساس آن طرفین قبول می کنند که نسبت به یک دیگر باید رفتارهایی را انجام دهند. این رفتارها تحت عنوان تعهد شناخته می شود. همچنین معمولا در این قراردادها ذکر می شود که اگر این تعهد ها انجام نشود و یا به طور کامل و دقیق اجرایی نشود چه عواقبی در انتظار طرفین خواهد بود.

اما بیایید کمی اختصاصی تر صحبت کنیم. در واقع در قانون انواع قراردادها ذکر شده است که برای هر کدام قانون گذار ویژگی های خاصی در نظر گرفته است. در مورد دعوی مالک و مستاجر نیز باید گفت که قانون آن را تحت عنوان قرارداد اجاره بیان کرده است.  این همان مفهومی است که وکیل دعاوی مالک و مستاجر به خوبی نسبت به آن و ویژگی های آن آگاه است.

به بیان ساده تر قرارداد اجاره قراردادی است که در آن مشخص است که مالک و مستاجر چه تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند. یکی از ویژگی های مهم این قرارداد مفهوم زمان است. در این قرارداد باید ذکر شده باشد که مدت زمان اجرایی شدن این تعهدات تا به کی است و بعد از آن تاریخ این قرارداد خود به خود باطل خواهد شد و تعهدات طرفین نسبت به یک دیگر به اتمام می رسد.

نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که انسان موجود مختار است. بدین معنی که انسان می تواند در هر لحظه هر تصمیمی که می خواهد بگیرد. حتی انسان می تواند در این تصمیم گیری هیچ چیزی را در نظر نگیرد و به هیچ تعهدی پایبند نباشد. بنابراین صرف ایجاد تعهد نمی توان به اجرایی شدن این قرارداد امیدوار بود. از این رو در هر قراردادی باید بندهایی برای فسخ آن قرارداد در نظر گرفت. در واقع باید مشخص کرد که در صورت عدم اجرایی شدن قرارداد توسط هر کدام از طرفین چه اتفاقاتی باید صورت بگیرد. یادتان باشد این بندها که به عنوان بندهای جبران زیان شناخته می شود باید به اندازه ای محکم و قوی باشد که اولا مانع از از بین رفتن و فسخ یک طرفه قرارداد شود و در ثانی باید به اندازه ای منطقی و دقیق باشد که در صورت از بین رفتن قرارداد به صورت یک طرفه، طرف مقابل بتواند زیان و ضرر دیده شده را جبران کند.

نکته دیگر این است که در دعاوی بین مالک و مستاجر این قرارداد اجاره است که برای دادگاه به عنوان شاخص در نظر گرفته می شود. به بیان ساده تر شاخص اصلی برای قضاوت در دادگاه این قرارداد و شرایط موجود در آن است. پس هر حرف یا سخن و بندی که در قرارداد ذکر شده باشد به عنوان مدرک و شاخص در نظر گرفته می شود. این نکته بسیار مهمی است. نکته ای که وکیل دعاوی مالک و مستاجر به خوبی آن را می داد.

قرارداد و کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر

تا به اینجا با مفهوم قرارداد به خوبی آشنا شدیم. در این آشنایی تا حدودی با اهمیت و کارکرد قرارداد آشنا شدیم. همانطور که بیان کردیم این قرارداد است که دادگاه و قاضی به آن اتکا می کند. از این روست که گفته می شود که در رابطه بین مالک و مستاجر در صورتی که قراردادی تدوین نشده باشد و یا این قرارداد به صورت شفاهی در حال اجرا باشد اساسا دادگاه و قانون این رابطه را به رسمیت نخواهد شناخت. بنابراین طرفین هیچ حقی برای طرح دعوی نخواهند داشت.

از این رو حتما در این زمینه در خاطر داشته باشید که اگر می خواهید حقی از شما گرفته نشود حتما روابط خودتان را در قالب قرارداد کتبی بیان کنید. این قرارداد می تواند روزی نجات دهنده شما در مسیر قانونی باشد.

اما وکیل دعاوی مالک و مستاجر در این بین چه کارکردی می تواند داشته باشد؟ کاملا  ساده و روشن است. قرارداد مفهومی کاملا قانونی است و ویژگی های و شرایط خاص خودش را دارد. گرچه این شرایط و ویژگی ها تحت عنوان یک فرم در مشاوره املاک ها وجود دارد و به نظر نیازی به حضور وکیل دعاوی مالک و مستاجر نیست اما چند نکته این کارکرد وکیل را به خوبی نشان می دهد.

اولا این که قانون یک مفهوم پیچیده است و بسیاری از افراد جامعه نسبت به این مفهوم آگاهی کاملی ندارند. کسانی که در حوزه قانون فعال هستند به خوبی می دانند که قوانین گاهی با یک جمله و حتی با یک کلمه می تواند تغییر کند. به بیان ساده تر به کار بردن یک کلمه در قرارداد کافی است تا برخی از اختیارات یکی از طرفین گرفته شود و یا اختیارات مازادی به طرف دیگر معامله داده شود. این نکته ای است که باید به آن توجه داشته باشید.

همین مسئله باعث شده است که برخی از همین عدم آگاهی سوء استفاده کنند. یعنی چون می دانند که طرف مقابل نسبت به مفاهیم قانونی اطلاع چندانی ندارد بندهایی را در قرارداد به کار می برند که بدون این که طرف مقابل بداند به او ضربه بزنند. اما نکته مهم اینجاست که طرف مقابل حتی نمی تواند از طریق قانونی این حق و حقوق گرفته شده را زنده کند. زیرا خود او این قرارداد را امضا و تایید کرده است. پس باید به تمامی بندهای آن عمل کند حتی اگر بندی وجود داشته باشد که او از وجودش اطلاعی ندارد و یا نمی داند چه کارکردی دارد. اینجاست که کاملا مشخص می شود که چرا ما اصرار داریم پیش از بروز هر نوع تعارض قانونی و در شروع یک رابطه اجاره ای از وکیل دعاوی مالک و مستاجر استفاده شود. این وکیل به خوبی می داند که باید چه کار کند و چه نوع قراردادی را تنظیم کند.

نکته جالب توجه این است که بسیاری از دعاوی مطرح شده در این حوزه بر اساس همین عدم دانش قانونی و سوء استفاده هایی است که از همین عدم اطلاع صورت گرفته است. بنابراین استفاده یک ساعته از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر می تواند شما را از ورود به چنین مسیرهای طولانی و فرسایشی چه از نظر مالی و چه از نظر روانی نجات دهد. این نکته بسیار مهمی است که به خوبی می تواند کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر را به ما نشان دهد. در ادامه می خواهیم به بخش دوم کارکرد این وکلا بپردازیم. کارکردی که در ایران و برخی از کشورهای منطقه به عنوان یک کارکرد اصلی شناخته می شود. نظر شما چیست؟

وکیل دعاوی مالک و مستاجر و دفاع از موکل

اما بخش دوم کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر کمی متفاوت تر از بخش اول است. در واقع در بخش اول وکیل دعاوی مالک و مستاجر سعی می کند قراردادی تنظیم کند که احتمال فسخ یک طرفه آن بسیار کم باشد و در صورت این اتفاق، امکان جبران خسارت برای طرف مقابل وجود داشته باشد. همچنین وکیل دعاوی مالک و مستاجر سعی می کند در تنظیم این قرارداد ظلمی به یکی از طرفین نشود و عملا در این بین سوء استفاده ای اتفاق نافتد.

اما در بخش دوم وکیل دعاوی مالک و مستاجر باید بر اساس قرارداد تنظیم شده بتواند حق موکل خود را بگیرد. از این رو همه چیز در بخش دوم کارکرد این وکیل به قرارداد بسته شده و قوانین مربوط به آن برمی گردد. هر قدر این قرارداد به درستی تدوین شده باشد و از بند های محکمی برخوردار باشد احتمال به نتیجه رسیدن دعوی بیشتر است و در واقع کار وکیل دعاوی مالک و مستاجر ساده تر است.

اما نکته ای که وجود دارد این است که معمولا آن دسته از دعوی هایی که به راه قضایی و دادگاه ختم می شود فاقد چنین قراردادهای محکمی هستند. چرا که در صورت وجود این قرارداد احتمال توافق و حل موضوع پیش از ورود به مسیر قضایی بیشتر است.

با این حال از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر در بخش دوم انتظار می رود که بر اساس تعارض های قانونی ایجاد شده و بر اساس قرارداد موجود از موکل خود دفاع درستی داشته باشد.

اما برای درک بهتر این بخش از کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر باید بدانیم که مالک و مستاجر چه نوع تعارضاتی می توانند با یک دیگر داشته باشند. بخش مهمی از این تعارضات را می توان بر اساس همان تعریف قرارداد اجاره کشف کرد.

در واقع در قرارداد اجاره ذکر می شود که مستاجر در قبال استفاده از ملک باید به صورت ماهانه هزینه ای را به مالک پرداخت کند. مالک نیز موظف است در مدت زمان اجاره، ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد. همچنین هزینه هایی مانند تعمیرات خانه همچنان بر عهده مالک خواهد بود.

بر اساس این تعریف می توان حدس زد که عمده تعارضات قانونی ایجاد شده میان مالک و مستاجر بر اساس چند مورد زیر خواهد بود:

هزینه پرداختی و نحوه پرداخت هزینه اجاره

زمان اتمام قرارداد و نحوه ابطال این قرارداد

اجرایی شدن تعهدات مالک – مانند تعمیرات اساسی و …

اجرایی شدن تعهدات مستاجر – مانند حفظ اصل ملک

این چند مورد به خوبی نشان می دهد که مالک و مستاجر چه تعارضات کلی می توانند با یک دیگر داشته باشند. این دسته از تعارضات به خوبی کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر در بخش دوم را می تواند به ما نشان دهد. اما بگذارید در ادامه کمی تخصصی تر در این باره صحبت کنیم. نظر شما در این باره چیست؟

تعارضات قانونی میان مالک و مستاجر

همانطور که گفتیم برای درک کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر بهتر است تعارضات قانونی ایجاد شده میان مالک و مستاجر را بهتر بشناسیم. در بالا به صورت کلی به تعارضات ایجاد شده میان مالک و مستاجر آشنا شدیم. اما برای درک بهتر این کارکرد بهتر است به صورت اختصاصی تر با چند نمونه از این تعارضات بیشتر آشنا شویم. در ادامه به چند نمونه از این تعارضات قانونی ایجاد شده میان مالک و مستاجر اشاره خواهیم کرد. با ما همراه باشید.

تخلیه و تحویل ملک بعد از انقضای مدت اجاره

الزام مستاجر نسبت به پرداخت اجور معوقه

مطالبه اجرت المثل – در صورت ادامه دار شدن اسکان و استفاده مستاجر از ملک بعد از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره

تقاضای مستاجر نسبت به تعمیرات اساسی ملک توسط مالک

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام اجاره به موجب مرکز فساد قراردادن ملک

درخواست مالک  جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره به موجب عدم پرداخت اجاره بها

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره به موجب تعدی و تفریط مستاجر – بدین معنی که مستاجر بدون اذن مالک در ملک تغییرات اساسی و عمده ای را ایجاد کرده است که  مالک به موجب مواد قانونی امکان شکایت خواهد داشت.

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه به منظور نوسازی یا تعمیرات اساسی در ملک

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره از این جهت که مستاجر بدون اذن و اجاره مالک نسبت به اجاره ملک به طرف دیگری اقدام کرده باشد.

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره از جهت تغییر شغل یا نحوه استفاده. این بند زمانی اجرایی خواهد شد که با توجه به ممنوع شدن مستاجر در قرارداد تدوین شده از تغییر نوع استفاده از ملک در صورت هر نوع تغییر شغل یا نحوه استفاده مالک می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام کند.

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی.

درخواست مالک جهت صدور حکم تخلیه پیش از موعد اتمام زمان قرارداد اجاره به موجب انتقال قطعی ملک به مالکی دیگر.

درخواست صدور حکم مبنی بر افزایش اجاره بها.

درخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی

این ها از مهمترین موارد و تعارضات قانونی است که ممکن است بین مالک و مستاجر رخ بدهد. توجه داشته باشید که هر کدام از این تعارضات شرایط و مدارک خاص خودش را می خواهد. یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر به خوبی می داند که در هر تعارض قانونی باید همراه با دادخواست چه مدارکی ارائه کرد. در برخی از این تعارضات ارائه سند مالکیت و قرارداد اجاره کافی است. اما در برخی دیگر حتی باید سراغ تامین دلیل، برگه رسمی از دادگستری و … رفت. به هر نوع این ها مواردی است که به خوبی نشان می دهد چرا در این مسیر قانونی – با وجود الزامی نبودن استفاده از وکیل از سوی قانون گذار – لازم است از وکیل دعاوی مالک و مستاجر استفاده کرد. به هر حال این وکیل می تواند کاری کند تا شما سریع تر و بهتر به هدف خود برسید.

انتخاب وکیل دعاوی مالک و مستاجر

اما نکته پایانی این که چگونه می توان بهترین وکیل دعاوی مالک و مستاجر را پیدا کرد؟ توجه داشته باشید که وکلای بسیاری در این حوزه فعالیت می کنند و هر کدام از آن ها می توانند گزینه مناسبی برای شما باشند. اما برای انتخاب وکیل دعاوی مالک و مستاجر باید به چند نکته توجه داشته باشید.

اول این که این وکیل باید در حوزه قراردادها  و به خصوص قرارداد اجاره ای خبره باشد و با قوانین مربوط به آن آشنایی کامل داشته باشد. به بیان ساده تر وکیلی که انتخاب می کنید باید در این حوزه تخصص کامل و کافی داشته باشد. اما مهمتر از این تخصص تجربه کاری این وکیل است. در واقع این تجربه کاری است که می تواند شما را سریع تر و بهتر به مقصد برساند. بنابراین اگر می خواهید در بهترین حالت ممکن و سریع ترین زمان به مقصد برسید باید از یک وکیل متخصص و با تجربه بهره ببرید. این ویژگی ها را هیچ گاه از ذهن خود دور نکنید!