وکیل پیش فروش آپارتمان

وکیل پیش فروش آپارتمان

وکیل پیش فروش آپارتمان

وکیل پیش فروش اپارتمان را تاکنون کجا دیده اید؟ آیا اصلا نام وکیل پیش فروش آپارتمان به گوشتان خورده است و در مورد آن چیزی شنیده اید؟ وکیل پیش فروش آپارتمان باید دارای چه شرایطی باشد و چه ویژگی های قانونی باشد تا بتوان برای انعقاد قرارداد وکالت با او اقدام کرد؟ آیا وکیل پیش فروش آپارتمان می تواند به افراد مختلف مشاوره حقوقی ارائه دهد؟ خدمات مختلف وکیل پیش فروش آپارتمان به چه مواردی تقسیم می شوند؟ بهترین و متخصص ترین وکیل پیش فروش اپارتمان را از کجا میتوان پیدا کرد و جریان پرونده خود را به او واگذار کرد؟

وکیل پیش فروش اپارتمان یکی از متخصص ترین و حرفه ای ترین وکلایی است که شاید تاکنون نامشان را زیاد شنیده باشید و جریان پرونده های مختلفی را به او واگذار کرده باشید. وکیل پیش فروش آپارتمان در سال های اخیر نقش بسیار پر رنگی را در محاکم مختلف دادگستری و قضایی ایفا کرده است و توانسته است شرایط نسبتا خوبی را برای جریان دادرسی پرونده هایی که به عنوان وکیل در جریان دادرسی آنها شرکت می کند ایفا کند.

همه ما به خوبی می دانیم که تعداد آپارتمان سازی روز به روز درحال افزایش است و متقاضیان خرید آپارتمان ها نیز بسیار زیاد است. آپارتمان سازی در گذشته معمولا در شهر های بزرگ و کلانشهرها نسبتا زیاد بود اما امروزه شاهد آن هستیم که تعداد آپارتمان ها در تمامی شهرها در حال افزایش است. افزایش میزان آپارتمان سازی ریشه در مسائل مختلف فرهنگی، اقتصادی و… دارد و به هیچ عنوان نمی توان با این موضوع مقابله کرد.

تعداد پرونده های مختلف مربوط به دعاوی پیش فروش آپارتمان ها نسبتا بیشتر از دیگر پرونده ها است و همین موضوع باعث شده است تا نیاز به یک فرد متخصص و حرفه ای در جریان چنین پرونده هایی بیشتر از مواقع دیگر باشد و شرایط نسبتا حساسی در جریان چنین دعاوی پیش آید. برای آنکه بتوانید با  وکیل پیش فروش آپارتمان آشنا شوید به شما توصیه میکنم که در ادامه مطلب با ما همراه باشید تا تمامی توضیحات لازم را به شما ارائه دهیم.

ضرورت حضور وکیل پیش فروش آپارتمان در جریان دعوی

وکیل پیش فروش آپارتمان در جریان دعاوی مختلف می تواند نقش بسیار مهم و اساسی ایفا کند و جریان این پرونده ها را به صورت کاملا حرفه ای مورد موشکافی قرار دهد و نکات قانونی بسیار دقیق و جزییات ان را به صورت کامل بررسی کند تا راه حل قانونی و اساسی برای حل این مشکلات قانونی پیدا کند و شرایط نسبتا مساعدی را برای موکلان خود بوجود آورد.

حقیقت آن است که مسئله پیش فروش آپارتمان دارای نکات قانونی بسیار زیادی است و دارای شرایط نسبتا حساسی است و هرگونه بی اطلاعی و غفلت در جریان این پرونده ها می تواند باعث از بین رفتن سرمایه آنان شود و چنان خسارتی را به آنها وارد کند که حتی افراد از عهده پرداخت آن نتوانند بزایند. پیش فروش آپارتمان یکی از اون دسته مسائل حقوقی بسیار مهمی است که قانونگذار کشور ما به طور جداگانه قوانین نسبتا مهمی را برای آن تعیین کرده است که تنها وکیل پیش فروش آپارتمان از آنها به طور دقیق اطلاع دارد و میتواند آنها را در اختیار موکلان خود قرار دهد تا آنان اطلاعات نسبتا جامع و کاملی را در مورد این مسئله حقوقی بسیار مهم بدست آورند.

وکیل پیش فروش آپارتمان به دلیل توانایی و تخصصی که در زمینه چنین پرونده هایی دارد به راحتی می تواند جریان دادرسی پرونده های مختلف را تا حد زیادی بدون مشکل پیش ببرد و تمامی راه های فرعی و اساسی را به موکلان خود نیز انتقال دهد تا انسان هم اطلاعات جامع و کاملی در مورد این مسئله بدست آورند و بتوانند با دید نسبتا روشن تر و آگاهانه تری جریان این پرونده ها را پیگیری کنند.

متاسفانه با ورود سودجویان و متقلبان به تمامی عرصه های مالی و غیر مالی، شرایط پرونده های قانونی افراد تا حد زیادی دچار تزلزل شده است و یکی از مهم ترین پرونده هایی کهه سودججویان و متقلبان د ران نقش اساسی و بسیار مهمی دارند، پرونده های مربوط به پیش فروش ساختمان است. در جریان پرونده های پیش فروش ساختمان تنها افرادی می توانند از بوجود آمدن هرگونه آسیب و ضرر زیان پیشگیری کنند که به کمک وکیل پیش فروش اپارتمان اطلاعات لازم را بدست آورده باشند و از طرفی دیگر هم باید به این موضوع توجه داشت که قبل از انعقاد هرگونه قرارداد و امضای هرگونه تعهد نامه ای بهتر است ان را به وکیل پیش فروش اپارتمان نشان داد تا تمامی چارچوب های قانونی و مسائل حقوقی آن مورد بررسی قرار گیرد و هیچگونه مشکلی برای افراد پیش نیاید و در صورت بروز هرگونه چالش قانونی بتوانند با استفاده از اعتبار قانونی این اسناد و به کمک وکیل پیش فروش اپارتمان برای احقاق حقوق خود اقدام کنند.

بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران چه کسی است؟

از آنجایی که تهران پایتخت کشورمان محسوب می شود و به عنوان یک کلان شهر نقش بسیار مهمی در جریان آپارتمان سازی دارد، نیاز به وکیل پیش فروش آپارتمان بیش از هر مکان دیگری دیده می شود. افرادی که به وکیل پیش فروش آپارتمان نیاز دارند به راحتی می توانند با مراجعه به دفتر وکالت وکیل پیش فروش آپارتمان جریان دادرسی پرونده خود را بیان کنند تا راه حلی مناسب به آنها پیشنهاد شود اما حقیقتا بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران را از کجا باید پیدا کرد؟

سپردن جریان حقوقی پرونده های مختلف به وکیل پیش فروش اپارتمان باعث می شود تا جریان دادرسی این پرونده ها با خطرات کمتری مواجه شود و هزینه و زمان افراد نیز در این میان از دست نرود. گروه وکلای پارسا یکی از بهترین و متخصص ترین گروه های حقوقی است که می تواند به افراد کمک کند تا بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران را شناسایی کنند.

پیش فروش آپارتمان مبتنی بر یک قرارداد

از پیش فروش یک آپارتمان چه می دانید؟ اگر بخواهیم ساده توضیح دهیم همانطور که همه شما می دانید پیش فروش یک آپارتمان بدین معنی است که شما تمام یا بخشی از هزینه خانه ای را پرداخت می کنید که هنوز آماده تحویل نشده و قرار است در زمانی مشخص به شما تحویل داده شود.

به بیان ساده تر شما با عقد قراردادی در زمان مشخص باید خانه ای را که هزینه های آن را بر اساس همین قرارداد پرداخت کرده اید تحویل بگیرید. این نوع قرارداد از این نظر در جامعه اهمیت دارد که اولا معمولا هزینه های آن به صورت یکجا پرداخت نمی شود و خریدار می تواند در قسط های مختلفی این هزینه را پرداخت کند. بنابراین به خریدار این فرصت را می دهد که بتواند در مدت زمان طولانی تر هزینه لازم برای خرید خانه را فراهم کند. از طرف دیگر این فرصت  برای پیمانکار یا صاحب پروژه وجود دارد که قبل از اتمام کار و تحویل خانه به بخش عمده ای از درآمد و هزینه خود برسد. بنابراین از نظر اقتصادی مفهوم پیش فروش عاملی پیشران محسوب می شود و می تواند عمده ای از مشکلات اقتصادی و اجتماعی از جمله مسئله مسکن را به خوبی حل و فصل کند. اما در این قرارداد نیز مانند تمامی قراردادهای دیگر می تواند تعارض های قانونی مختلفی وجود داشته باشد. از این روست که کاملا طبیعی است وکیل پیش فروش آپارتمان در این حوزه فعال باشد. در ادامه می خواهیم به بخشی از این تعارض ها بپردازیم و سعی کنیم بر اساس آن به کارکرد وکیل پیش فروش آپارتمان پی ببریم، با ما همراه باشید.

وکیل پیش فروش آپارتمان و مفهوم قرارداد

مفهوم مهمی که باید در اینجا به آن کمی بیشتر توجه شود مفهوم قرارداد است. در واقع فهم این مفهوم می تواند ما را در مسیر درستی از درک کارکرد وکیل پیش فروش آپارتمان برساند.

قرارداد پایه و عنصر سازنده قانون محسوب می شود. اگر کمی به جامعه و زندگی انسانی دقت کنید متوجه میشوید که هر قدم انسان در جامعه و حتی در خانواده مبتنی بر یک سری قراردادهای آشکار و نهان است. این که شما مسیر مشخصی از تاکسی استفاده می کنید و هزینه آن را پرداخت می نمایید در واقع عملی است که بر اساس یک قرارداد پنهان صورت می گیرد. ازدواج دو انسان در جامعه بر اساس قراردادی تحت عنوان عقد یا همان ازدواج است. در واقع اساس قانون قرارداد است. این قرارداد است که نشان می دهد دو طرف چه تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند و این تعهدات باید به چه نحوی و در چه زمان یا زمان هایی انجام شود و در صورتی که یکی از طرفین یا هر دوی آن ها قرارداد را فسخ یا به تعهدات خود عمل نکنند چه کارهایی باید صورت بگیرد.

بنابراین قرارداد عملا روابط میان انسان ها را در موقعیت های مختلف تنظیم می کند. قانون و مجری قانون نیز بر اساس همین قرارداد ها سعی می کند تعارضات قانونی را بررسی و آن ها را رفع کند.

نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که برخی از این قراردادها به صورت عمومی در جامعه رواج دارد. یعنی تمامی افراد جامعه باید به آن ها عمل کنند. اما بسیاری دیگر از این قراردادها به صورت شخصی و اختصاصی ایجاد می شود. بنابراین قانون گذار مجریان قانون و قضات را مکلف به اعتبار بخشی به این قراردادها کرده است.

این که شما و فردی دیگر قراردادی بر اساس اصول قانون کشور امضا کنید برای طرفین تعهد آور و الزام آور محسوب می شود و دستگاه قضایی نیز بر اساس همین قرارداد سعی می کند روابط بین شما را بررسی و رای نهایی را صادر کند.

بنابراین زمانی که گفته می شود پیش فروش آپارتمان بر اساس قرارداد صورت می گیرد بدین معنی است که شما به عنوان خریدار و طرف مقابل به عنوان سازنده یا صاحب پروژه بر سر یک سری بندها و شرایط توافق می کنید. این شرایط و بندها برای طرفین تعهد آور است و باید بر اساس آن عمل شود. یعنی شما متعهد می شوید که در تاریخ های مشخص هزینه های مشخص را پرداخت کنید  طرف مقابل نیز متعهد می شود که در زمان مشخص آپارتمان را به شما تحویل دهد. حال در صورت نقض هر کدام از این بندها طرف دیگر حق دارد به دادگاه شکایت کند و از طرف مقابل خسارت بگیرد. معمولا در این نوع قرارداد ها خود به خود مجازات و خسارت فسخ یک طرفه یا عدم انجام تعهد پیش بینی شده است. از آنجایی که این قرارداد از دید قانون و قاضی اعتبار دارد بنابراین مجازت تعیین شده در قرارداد نیز اجرایی می شود و معمولا دستگاه قضایی چیز بیشتری بر آن اضافه نمی کند و یا آن را کم نمی کند.

پس می توان اینگونه بیان کرد که عمده کار وکیل پیش فروش آپارتمان در دو بخش خلاصه می شود. اول این که وکیل پیش فروش آپارتمان باید بتواند قرارداد منطقی و درستی را برای طرفین تنظیم کند. این قرارداد باید مبتنی بر قوانین ملکی و پیش فروش آپارتمان و شرایط گفته شده در آن تنظیم و امضا شود. همچنین وکیل پیش فروش آپارتمان باید سعی کند مصالح هر دو طرف را در این قرارداد رعایت کند.

بخش دیگر فعالیت وکیل پیش فروش آپارتمان این است که بتواند موکل خود را در تعارضات قانونی ایجاد شده در این مسیر یاری کند و به نوعی بر اساس همین قرارداد حق موکل خود را از دادگاه بگیرد.

دو تعارض مهم قانونی در قراردادهای پیش فروش

 در این نوع قراردادها در تعارض قانونی بسیار مهم وجود دارد. در واقع اگر به جامعه آماری دقت کنیم متوجه می شویم که عمده تعارضات قانونی ایجاد شده مبتنی بر دو نوع چالش اساسی است که وکیل پیش فروش آپارتمان ها به خوبی از انها اطلاع دارند.

اولین تعارض ایجاد شده در این قراردادها مسئله زمان است. در واقع زمان در این قرارداد اهمیت بالایی دارد. همانطور که گفتیم تعهد اصلی طرفین – خریدار و تحویل دهنده – بیش تر بر اساس زمان است. خریدار متعهد می شود که در زمان های مختلف میزان هزینه های مختلفی را پرداخت کند. این زمان می تواند به صورت تاریخ دقیق مشخص شود و یا این که به صورت درصدی از پیشرفت کار تعیین شود.

کاملا مشخص است که خریدار دوست دارد به صورت درصدی از پیشرفت کار هزینه را پرداخت کند. زیرا در این حالت اطمینان بیشتری در روند کار خواهد داشت. اما در مورد دوم بیشتر این فروشنده یا تحویل دهنده است که راضی خواهد بود. زیرا در هر صورت او در زمان های مشخص پول خود را دریافت می کند حتی اگر درصدی از کار را پیش نبرده باشد.

بنابراین تنظیم قرارداد از نظر زمانی اهمیت بسیار بالایی دارد. معمولا پیشنهاد می شود که بخشی از هزینه با بیان تاریخ دقیق و بخش عمده ای دیگر به صورت درصدی از پیشرفت کار پرداخت شود تا در این صورت امکان پیشرفت پروژه وجود داشته باشد.

از طرف دیگر پیمانکار متعهد شده است که در زمان مشخصی ملک را تحویل دهد. حال اگر به هر دلیل از این زمان عدول کند مشمول جریمه ای خواهد شد که در یک قرارداد کامل به عنوان جریمه ذکر شده است. در صورتی هم که صحبتی از این موضوع نشود دادگاه این جریمه را تعیین می کند. 

اما تعارض مهم تر که در کشورهایی مانند ایران وجود دارد مسئله ای به نام تورم است. در واقع تورم در ایران به خصوص در سال های گذشته به سمتی حرکت کرده است که اقتصاد را کاملا بی ثبات نموده است. یعنی به طور کلی مشخص نیست که قیمت مصالح ساختمان، کارگر و … طی روزها و هفته های آینده چه میزان خواهد بود. این اتفاق باعث شده است که برآورد هزینه ها بسیار سخت و سنگین باشد. به طور مثال بر اساس قیمت  های امروز و این ماه پیمانکار برآورد می کند که هزینه های تمام شده یک آپارتمان 500 میلیون تومان خواهد بود. اما طی یک اتفاق یا یک خبر یا بر اساس روند رو به رشد بازار قیمت تمام شده به رقم 700 میلیون تومان می رسد.

حال سوال این است که این هزینه تورم را چه کسی باید پرداخت کند؟ آیا خریدار باید آن را متحمل شود و یا تحویل دهنده یا پیمانکار آن را بپردازد. اگر در قرارداد حرفی از این  موضوع زده نشده باشد. این پیمانکار است که باید تمام و کمال پول را پرداخت کند و بدون هیچ عذر یا بهانه ای باید در زمان مشخص ملک را تحویل دهد. اما در بسیاری از قراردادهای پیش فروش وکیل پیش فروش آپارتمان سعی می کند این مورد را در نظر بگیرد. معمولا در این قرارداد بندی ذکر می شود که در صورت افزایش قیمت تمام شده درصد مشخصی از آن را باید خریدار متحمل شود. البته در برخی از قرارداد ها به خصوص در قراردادهایی که یک طرف آن دولت است این موضوع به وضوح به نفع دولت است. زیرا بر اساس این قرارداد این مصرف کننده یا خریدار است که باید هزینه تمام شده را به صورت کامل و تمام و کمال پرداخت کند. که به نظر نمی رسد این اتفاق چندان منطقی و درست باشد. نظر شما چیست؟

قانون پیش ‌فروش ساختمان چه می گوید؟

وکیل پیش فروش اپارتمان بهتر از هرکس دیگری از قوانین مربوط به پیش فروش ساختمان ها و آپارتمان ها آگاهی دارد. به چند مورد از اساسی ترین و مهمترین قوانین پیش ‌فروش ساختمان اشاره می کنیم تا با انها اشنا شوید:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. وکیل پیش فروش اپارتمان می تواند این قرارداد را به بهترین نحو ممکن تنظیم کند.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.

اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

‌سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

‌مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

در مورد نکات قانونی پیش فروش آپارتمان دقت کنید:

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست. وکیل پیش فروش اپارتمان می تواند این موضوع را در جلسات مشاوره حقوقی به خوبی مورد بررسی قرار دهد.

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.