وکیل دستور فروش

وکیل دستور فروش

وکیل دستور فروش

وکیل دستور فروش از جمله وکلایی در قانون و جامعه محسوب می شود که می تواند کارایی مهمی داشته باشد و نقش بسزایی ایفا کند. در واقع بر اساس دستور فروش قانون این دستور را به صاحب مال می دهد که اقدام به فروش مال کند. در واقع در دستور فروش قانون به صورت مستقیم عمل نمی کند و از فاعلی برای انجام این کار بهره می برد. در بیان ساده تر اگر بخواهیم بر اساس زبان قانون بیان کنیم، دستور فارغ از ماهیت دعوی از فاعل می خواهد تا کار خواسته شده را انجام دهد. در غیر این صورت حکم فروش صادر می شود. بنابراین برای درک کارکرد وکیل دستور فروش و اهمیت آن باید به چند مفهوم اساسی نگاه کنیم. اول این که باید بدانیم در چه موقعیت هایی دستور فروش از سوی دادگاه صادر می شود. دوم می خواهیم بدانیم بر اساس این دستور کدام طرف دعوی ملزم به اجرای دستور خواهد بود. از طرف دیگر سوال مهم تر این است که ضمانت اجرایی دستور فروش چیست و بر اساس آن وکیل دستور فروش چه کارهایی می تواند انجام دهد؟ در این بین نیز می خواهیم کمی هم از تفاوت های میان حکم فروش و دستور فروش صحبت کنیم. نکته ای که می تواند به ما در درک اهمیت و کارکرد وکیل دستور فروش نقش بسزایی داشته باشد. بنابراین با ما در ادامه همراه باشید.

حیطه وظیفه وکیل دستور فروش

برای این که به این نکته برسیم که یک وکیل دستور فروش چه حیطه کاری دارد و چگونه در این حیطه رفتار می کند باید با قانون دستور فروش آشنا شویم و بدانیم که این دستور در چه مواقعی صادر می شود.

در واقع اگر بخواهیم ساده بیان کنیم کاملا مشخص است که دستور فروش زمانی استفاده می شود که از دید دادگاه یا قانون ملک یا مالی باید توسط صاحب آن فروخته شود. این دعوی می تواند در مورد مهریه باشد و یا این که دعوی در خصوص اموال وقفی و ساخت و ساز غیر مجاز و … اتفاق افتاده باشد. اما بیشترین جایی که می توان دستور فروش را به عنوان یک ابزار قانونی مهم مشاهده کرد، در خصوص امور ترکه و اموال ارثیه است. در این جاست که متوجه می شویم در برخی از موارد تنها راه استفاده از دستور فروش است.

به بیان ساده تر در خصوص سایر موارد دستور فروش در کنار سایر ابزارها و مواد قانونی قرار می گیرد اما در خصوص اموال ارث یا اموال مشاع گاهی اوقات استفاده از دستور فروش تنها راه ممکن خواهد بود. از این روست که معمولا وکیل دستور فروش وکیلی است که در حوزه ارث و انحصار وراثت نیز فعالیت می کند. اما یادتان باشد دستور فروش یک ابزار قانونی و در اختیار دادگاه است. از این رو در هر زمان و در هر پرونده ای که موقعیت آن وجود داشته باشد و بتوان از آن به عنوان یک راهکار مناسب بهره برد، مسلما دادگاه نسبت به استفاده از این دستور اقدام می کند.

بنابراین می توان گفت با وجود این که وکیل دستور فروش حیطه کاری بسیار گسترده ای دارد اما واقعیت این است که این حیطه کاری عمدتا محدود به انحصار وراثت یا املاک مشاع می شود. این مهمترین حیطه کاری است که می توانیم برای وکیل دستور فروش در نظر بگیریم. در ادامه می خواهیم کمی بیشتر با این دستور و لوازم استفاده از آن به عنوان یک ابزار قانونی بهره برد. با ما در ادامه همراه باشید.

دستور فروش یا حکم فروش؟! مسئله این است.

بر اساس دستور فروش، دادگاه به صاحب مال دستور می دهد که این ملک یا مال باید فروخته شود و از محل درآمد آن باید نسبت به پرداخت هزینه های مشخص شده اقدام نماید و یا این که این ملک باید فروخته شود تا امکان بهره برداری های دیگر از آن فراهم شود.

برای بسیاری از ما حکم فروش یا حکم تخلیه  و…  با مفهوم دستور فروش و دستور تخلیه و .. کاملا برابر است. در واقع ما این گونه تصور می کنیم که حکم همان دستور است و دستور همان حکم است. زیرا ما تنها به هدف هر دو نگاه می کنیم. در واقع هر دو این مفاهیم به دنبال یک چیز هستند. به طور مثال در مورد دستور فروش و حکم فروش هر دو این مفاهیم به دنبال فروش ملک یا مال هستند. اما نحوه این کار است که بین آن ها تفاوت هایی ایجاد می کند.

در واقع یک وکیل دستور فروش به درستی می داند که در دستور فروش از خوانده خواسته می شود که ملک را به فروش برساند تا هدف دعوی محقق شود. در واقع در دستور فروش قانون فاعلی را مشخص می کند و از فاعل می خواهد که این کار صورت بگیرد.

اما در  حکم فروش یا سایر احکام داستان کمی متفاوت تر است. در واقع در حکم فروش قانون بدون درنظر گرفتن خوانده یا خواهان حکم فروش ملک را به صورت مستقیم صادر می کند. یعنی این بار خود قانون وارد عمل می شود و به صلاحدید خود این کار را انجام می دهد. بنابراین فاعل در حکم فروش از بین می رود و نقشی نمی تواند داشته باشد.

در واقع اگر بخواهیم مانند یک وکیل دستور فروش بر اساس مفاهیم قانونی صحبت کنیم دستور بر اساس ماهیت دعوی صادر نمی شود و تنها به انجام فعل بسنده می کند اما حکم بر اساس ماهیت دعوی است و تنها به دنبال این است که بتواند کاری بکند تا هدف اصلی پرونده محقق شود. در حکم کننده یا مالک یا  خواهان … وجود ندار. بلکه این خود ماهیت اصلی آن است که مورد توجه قرار می گیرد. این نکته بسیار مهمی است که مسلما وکیل دستور فروش برای شما بازگو خواهد کرد.

وکیل دستور فروش و املاک مشاع

همانطور که در بالا بیان کردیم با وجود این که قانون و وکیل دستور فروش می تواند در هر حوزه ای وارد شود، اما به طور کلی این قانون و ابزار مهم عمدتا در خصوص اموال مشاع مورد بررسی قرار می گیرد. بنابراین بهتر است در ادامه به این موضوع بپردازیم که وکیل دستور فروش و این ابزار مهم قانونی در خصوص املاک مشاع چه رفتاری دارند و دادگاه در این خصوص چه تصمیماتی اتخاذ می کند.

برای این که بتوانیم در این خصوص صحبت کنیم و کارکرد وکیل دستور فروش را در این زمینه مورد بررسی قرار دهیم باید ابتدا بدانیم املاک مشاع چیست و در چه دعوی های مورد بررسی قرار می گیرد. به طور کلی املاک مشاع به املاکی گفته می شود که چند نفر در آن سهیم هستند.

به طور کلی زمین یا باغ یا ساختمانی که چند شریک در آن مالکیت آن سهیم هستند و شش دانگ این مالکیت بین چند نفر تقسیم شده است به این اموال، اموال مشاع گفته می شود.

بگذارید با مثال توضیح دهیم، یک زمین از فردی به وارثان آن ارث می رسد. هر کدام از این افراد بر اساس وصیت نامه یا بر اساس قانون انحصار وراثت سهم خودشان را از زمین دریافت می کنند. اما نکته ای که وجود دارد این است که زمین یکپارچه است و تمام آن برای این چند نفر وارث است. از این رو ممکن است نسبت به مدیریت این مال – فروش، اجاره یا نگهداری آن – تعارضات قانونی ایجاد شود. در این جا قانون در اولین اقدام، دستور به بررسی کارشناس رسمی و انجام افراز می دهد. بدین معنی که کارشناس بر اساس سهم هر کدام از این طرفین بخشی از زمین را به عنوان سهم هر کدام از ان ها مشخص می کند. این زمین های کوچک هر کدام سندیت خاص خودش را پیدا می کند و به عنوان یک زمین مستقل شناخته می شود. زمین هایی که هر کدام تنها یک صاحب واحد و مشخص دارد. بنابراین دیگر تعارضی در این بین ایجاد نخواهد شد. اما سوال اساسی و مهم اینجاست اگر این مال مانند یک خانه قابلیت افراز یا تقسیم بندی نداشته باشد چه اتفاقی رخ می دهد؟

در واقع شما نمی توانید یک خانه را بین چند نفر به صورت مشخص تقسیم کنید. شراکت در مورد مالکیت یک خانه در کلیت آن جریان دارد. شما نمی توانید به عنوان یک سهم آشپزخانه را برای خود کنید و برادرتان سرویس بهداشتی را به نام خود بزند! اینجاست که قانون مسئله جدیدی را تحت عنوان اموال غیر قابل افراز مطرح می کند. مسئله ای که رفته رفته ما را به کارکرد وکیل دستور فروش در زمینه فروش مال مشاع می رساند. با ما در ادامه همراه بمانید. می خواهیم کمی بیشتر در این باره صحبت کنیم.

ادامه فروش مال مشاع

اما همانطور که بیان کردیم برخی اموال مشاع مانند خانه یا ملک غیر قابل افراز یا تقسیم شدن هستند. در این حالت چگونه می توان به صاحبان یا شرکای این ساختمان یا ملک صلح ایجاد کرد. در واقع قانون در این چنین شرایطی چه مسیری را پیش بینی کرده است.

بگذارید با یک مثال این صورت مسئله را بیان کنیم. فرض کنیم خانه ای از فردی برای 10 فرزند به ارث می ماند. هر کدام از این ده فرزند نسبت به اندازه ای مشخص مالک این منزل شناخته می شوند. بنابراین هر کدام از آن ها حق دارد نسبت به مدیریت این منزل نظری داشته باشد. حال در صورت بروز تعارض در اینجا چه باید کرد؟ به طور مثال فرض کنید از بین این ده نفر تنها یک نفر از آن ها بخواهد سهم خودش را به پول نزدیک کند و به نوعی باعث فروش خانه شود. در صورتی که سازشی میان وراث ایجاد نشود و فردی نتواند سهم نفر دهم را بخرد تکلیف چه خواهد بود؟

این فرد با مراجعه به دادگاه با کمک وکیل دستور فروش در اولین اقدام باید گواهی عدم افراز ملک را از طریق یک کارشناس به دادگاه ارائه دهد تا دادگاه متوجه شود که اساسا امکان تقسیم بندی فیزیکی میان وراث وجود ندارد. با ارائه این مدرک دادگاه شروع به بررسی شرایط پرونده و مدارک می کند. در نهایت اگر تمام پرونده تکمیل شده باشد و نکته ای از قلم نیفتاده باشد، دادگاه تنها به خاطر یک نفر دستور فروش ملک را صادر می کند و وراث باید نسبت به پرداخت هزینه های مربوط به آن اقدام کنند. این موضوع در مورد همان نفر دهم نیز صدق می کند.

به بیان ساده تر وکیل دستور فروش به خوبی می داند اگر اموال غیر قابل افراز، بر اساس دادخواست یک نفر می تواند دستور فروش بگیرد و عملا دیگر نظر باقی نفرات اهمیت خود را از دست می دهد. این مهمترین نکته است که باید به آن توجه کنید. با شکایت یک نفر به دادگاه و درخواست انحصار وراثت، دادگاه رای به دستور فروش می دهد و این دستور فروش متعلق به تمامی وراث هست و همه آن ها باید نسبت به اجرایی شدن آن اقدام و اهتمام کنند.

اعتراض و تجدید نظر خواهی

یکی از کارکرد هایی که به نظر بسیاری از وکیل دستور فروش انتظار دارند انجام دهد این است که از آن ها در برابر انواع سخنان مختلف چه در دادگاه و چه در خارج دادگاه دفاع کند و به نوعی در شرایطی که اوضاع به نفع آن ها نمی چرخد از ترفند اعتراض و گرفتن زمان بهره ببرند!

اما واقعیت چیز دیگری است. مسئله ای که وجود دارد این است که اساسا امکان تجدید نظرخواهی با اعتراض به دستور فروش وجود ندارد. به بیان ساده تر دستور فروش یک رای نیست که بخواهید به آن اعتراضی داشته باشید. بلکه به عنوان یک دستور در دادگاه صادر می شود و این دستور مادامی که خلاف قانون اساسی و دستور شرع نباشد لازم الاجرا محسوب می شود.

بنابراین یکی از کارهایی که نمی توانید از وکیل دستور فروش انتظار انجام آن را داشته باشید این است که این وکیل بتواند برای شما نسبت به دستور فروش صادر شده توسط دادگاه اعتراض بزند و یا دادخواست تجدید نظر خواهی در همین موضوع را بدهد. این خوابی است که شما باید از خیال خود دور کنید.

اما با این وجود همچنان درست مانند هر چیزی در این دنیا نمی توان به صورت قاطع در مورد یک مفهوم یا یک ابزار یا یک اتفاق صحبت کرد. در مورد دستور فروش و کارکرد وکیل دستور فروش در این زمینه می توان شرایطی را مشخص کرد که امکان ابطال این دستور وجود داشته باشد. اما چه شرایط و ویژگی هایی برای آن وجود دارد؟ در ادامه با هر کدام از این شرایط و ویژگی ها بیشتر آشنا خواهیم شد و خواهیم فهمید که آیا وکیل دستور فروش می تواند از عهده آن ها بر بیاید یا خیر؟ نظر شما چیست؟

وکیل دستور فروش و شرایط ابطال این دستور؟

همانطور که گفتیم دستور فروش یک دستور است – نه رای – بنابراین نمی توان به آن اعتراضی داشت و یا اقدام به تجدید نظر خواهی نمود. بنابراین به نظر می رسد که وکیل دستور فروش نمی تواند تحت هیچ شرایطی دستور صادره را باطل کند، مگر این که از ابتدا نشان دهد که شرایط درستی به صدور این رای وجود نداشته و ندارد. به نوعی اگر اثبات شود که شرایط غیر واقع در صدور این دستور بوده  این دادگاه باطل می شود و فرد می تواند به زندگی خود بازگردد.

بنابراین بر اساس قراردادهایی که فی مابین طرفین انعقاد می شود و بر اساس قوانین اسلامی و وطنی برخی از شرایط خاص برای ابطال این دستور ایجاد می شود.

به طور مثال در صورتی که ثابت شود ملک یا مال قابل افراز بوده عملا این دستور کارکرد خود را از دست می دهد. زیرا همانطور که گفته شد یکی از پایه های اساسی برای صدور دستور فروش، غیر قابل افراز بودن ملک یا مال است.

همچنین در صورت شکایت نفر ثالث در جریان این دعوی و در جریان فروش ملک، عملا دستور کارایی خود را به حالت تعلیق در می آورد تا شکایت و ادعای این فرد مورد بررسی قرار بگیرد. این ها مهمترین نکاتی است که یک وکیل دستور فروش به خوبی به آن ها آگاه است و می تواند بر اساس این شرایط موکل خود را در این مسیر همراهی کند.

چند نکته در خصوص دستور فروش

تا به اینجا به طور کلی با دستور فروش و شرایط مختلف آن آشنا شدیم و دانستیم که یک وکیل دستور فروش در چه حیطه ای فعالیت می کند. همچنین توانستیم مشخص کنیم که میان یک دستور فروش و حکم فروش چه تفاوت هایی وجود دارد. به بیان ساده تر دانستیم که حکم و دستور در قانون چه تفاوت هایی از نظر اجرایی و قدرت اجرایی با یکدیگر دارند.

بر اساس تمامی این سخن ها می خواستیم در نهایت به این نکته برسیم که یک وکیل دستور فروش چه کارایی و کارکردهایی می تواند داشته باشد و شما در چه حوزه هایی می توانید از این وکیل بهره بگیرید. اما چند نکته در خصوص دستور فروش وجود دارد که این نکات می تواند شرایط فهم ساده تری برای درک کارکرد این وکیل در اختیار شما قرار دهد.

به طور کلی مراحل رسیدگی در پرونده هایی مانند فروش اموال مشاع که قرار است از ابزار قانونی دستور فروش بهره می برد، می تواند بسیار سریع تر از حالت نرمال و عادی باشد. در واقع این سرعت به اندازه ای بوده است که باعث شود عده ای به آن توجه کنند.

نکته مهم دیگری که باید به آن در این جا اشاره کرد این است که اساسا ملک مشاع تنها در امور انحصار وراثت و ترکه وجود ندارد، بلکه بسیار دیده شده است که چند شریک به صورت گروهی اقدام به خرید یک خانه کرده باشند. حال دقیقا همان شرایطی که برای وراث وجود داشته و دارد این بار بر روی این گروه شریک حاکم می شود. یعنی اگر یکی از شرکا بر اساس دستور قانون نسبت به فروش ملک اقدام کرده باشد، لزومی به بازگرداندن ملک وجود ندارد و این افراد تنها به اندازه سهم خود از ملک سهم خود را دریافت کرده و می کنند. در واقع دادگاه به دنبال فروش ملک و تقسیم سهم هر کدام از شرکا هستند و حتی در صورت شکایت یکی از این شرکا فروش ملک حدالامکان موقف نمی شود و دستور فروش به قوت خود باقی می ماند. این نکته بسیار مهمی است که باید به آن توجه داشته باشید.

ویژگی های وکیل دستور فروش

اما تمام این موارد را ما یک به یک بررسی کردیم تا در نهایت بتوانیم به این سوال پاسخ دهیم که بهترین وکیل دستور فروش چه ویژگیهایی باید داشته باشد؟ در واقع می خواهیم بدانیم که چگونه می توانیم بهترین گزینه به عنوان وکیل دستور فروش را پیدا کنیم؟ نظر شما چیست؟ بعد از این همه توضیح و مشخص کردن مفاهیمی مانند دستور فروش چه ویژگی هایی می توانیم برای این وکیل در نظر بگیریم؟

به طور کلی آن چیزی که مشخص است این است که این وکیل باید نسبت به حیطه کاری خود تخصص کافی و لازم را داشته باشد. به طور مثال در مورد اموال مشاع علاوه بر این که این وکیل باید نسبت به دستور فروش آگاهی کامل را داشته باشد باید حرف های زیادی در حوزه انحصار وراثت و شرایط مختلف آن بداند تا بتواند این دستور را به درستی درک کند و در اجرای آن کوشا باشد.

بنابراین شما باید پیش از هر چیزی نیاز خودتان را کشف کنید. نیازی که مشخص می کند شما در چه حیطه ای به وکیل دستور فروش نیاز دارید. پیشنهاد ما این است که برای تشخیص این نیاز حتما سراغ یک مشاوره حقوقی بروید. این مشاوره به خوبی به شما نشان می دهد که عملا نیاز حقوقی و قانونی شما چیست و شما چگونه می توانید  از ان ها عبور کنید  برای کشف بهترین وکیل دستور فروش باید سراغ چه کسانی بروید.

اما اگر نخواهیم ساده از این موضوع بگذریم باید گفت که هنوز یک ویژگی برای کامل شدن این ویژگی ها وجود دارد و آن چیزی جز تجربه نیست. این تجربه است که کارها را ساده تر و سریع تر می کند. در واقع این کاری است که تجربه در هر زمینه کاری آن را نشان می دهد. بنابراین یک وکیل دستور فروش بر اساس دانش و تخصصی که دارد می تواند راه درست را انتخاب کند اما در نهایت این تجربه است که می تواند راه را سریع تر و ساده تر به نتیجه برساند. بنابراین اگر دوست دارید سریع تر و ساده تر به درست ترین جواب ممکن برسید، برای یک بار هم که شده به وکیلی با شرایط گفته شده اعتماد کنید. این می تواند مسیر زندگی شما را تغییر دهد.