مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع
یکی از دعاوی مطرح شده در خصوص اموال غیر منقول دعاوی مربوط به خرید و فروش املاکی است که بعد از انجام معامله خریدار شاهد نواقصی در ملک خواهد شد. لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع از انواع دعاوی مربوط به اموال غیر منقولی است که در زمان معامله و در قرارداد مساحت ملک به طور مشخص ذکر شده است. اما پس از آن خریدار متوجه می شود که مساحت واقعی ملک کمتر از میزان ذکر شده در قرارداد یا مورد توافق است. پس در این حالت فرد خریدار بر علیه فروشنده ملک لایحه مزبور را به دادگاه ارائه می دهد و در این لایحه خواستار مطالبه وجهی بابت کسر مساحت مبیع می شود. در ادامه این مقاله بیشتر با این موضوع حقوقی آشنا خواهیم شد.
ذکر مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع در قرارداد
امروزه هر معاملات ملکی در عقد قرارداد ها امکان پذیر می باشد. طرفین قرارداد در متن قرارداد ممکن است مفاد لازم را ذکر نمایند تا در صورت بروز اختلاف بتوانند اختلاف به وجود آمده را حل و فصل نمایند. در قرارداد خرید و فروش املاک غیر منقول ممکن است خریدار و فروشنده با ذکر مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع و یا شرط فسخ به علت کسر مساحت مبیع در قرارداد توافق نمایند. اگر در قرارداد هر یک از این دو مفاد در خصوص کسر مساحت عنوان شود تکلیف مشخص است و فرد خریدار یا قرارداد را فسخ می کند و یا با دریافت ثمن یا وجه بابت مابه تفاوت موافقت می کند. اگر در قرارداد شرط فسخ عنوان شده باشد خریدار با فسخ قرارداد معامله را پایان می دهد. اما اگر به دریافت وجه به خاطر مابه تفاوت مساحت مبیع توافق کرده باشند فروشنده وجه مابه تفاوت را به خریدار پرداخت می کند. اما اگر این مهم در قرارداد ذکر نشده باشد و فروشنده به قصد و نیت فریب دادن خریدار مساحت مبیع را کمتر عنوان کرده باشد چه تصمیمی برای این موضوع قابل اتخاذ می باشد؟ در ادامه این مقاله به جواب این سوال خواهیم پرداخت.
ارائه لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع به دادگاه
زمانی که لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع در دادگاه مطرح می شود که زمین فروخته شده کمتر از مساحت قید شده در قرارداد باشد. وس خواهان دعوا طرف خریدار در قرارداد است اما گاهی خواهان دعوا در لایحه یا دادخواست مربوطه فروشنده ملک است. پس با این وجود می توان چنین گفت که خواهان دعوا ممکن است خریدار یا فروشنده مبیع باشد. اگر فروشنده ملکی را به خریدار بفروشد و پس از فروش متوجه شد که مساحت مبیع فروخته شده مازاد مساحت ذکر شده است می تواند با تنظیم و ارائه لایحه فوق الذکر مدعی مطالبه ثمن شود. اما اگر خریدار متوجه شود که مساحت مبیع خریداری شده کمتر از مساحت گفته یا درج شده در قرارداد است می تواند خواهان لایحه فوق الذکر باشد. در این مبحث متن قرارداد قابل ارجاع خواهد بود. به این معنی زمانی هر یک از طرفین مجبور به پرداخت ثمن مازاد یا کسری مساحت هستند که در قرارداد ذکر شده باشد در غیر این صورت قرارداد فسخ خواهد شد. اما ممکن است بعد از تسلیم لایحه دو طرف بر پرداخت ثمن کسری یا مازاد توافق کنند اما اگر در قرارداد ذکر نشده باشد نمی توان هیچ یک از طرفین را مجبور به پرداخت ثمن کرد.
دادگاه ذیصلاح برای ارائه لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع
همانطور که گفته شد؛ اگر در متن قرارداد مطالبه ثمن به خاطر کسر مساحت مبیع ذکر شده باشد، تکلیف مشخص است. خریدار از فروشنده ثمن مابه تفاوت را مطالبه خواهد کرد اگر در صلح و صفا به سازش رسیدند فبها و اگر اختلاف میان آنها به وجود بیایید خریدار لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع را به دادگاه حقوقی یا مدنی ارائه خواهد داد. لازم به ذکر است اگر مبلغ مابه تفاوت کسری مساحت مبیع بیست یا کمتر از بیست میلیون باشد مرجع دارای صلاحیت، شورای حل اختلاف خواهد بود. اما اگر مبلغ بیشتر از آنچه باشد بایستی لایحه را به دادگاه مربوطه ارسال کرد.
نحوه رسیدگی به لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع
خریدار در تسلیم لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت بیع به دادگاه خواستار دریافت وجه قانونی خود خواهد شد. دادگاه پس از انجام بررسی های لازم و بررسی نظریه کارشناسان و همچنین بررسی شواهد و مدارک و البته متن قرارداد در نهایت ممکن است حکم بر پرداخت مطالبه از سوی محکوم علیه را صادر نماید. دادگاه محکوم علیه را احضار کرده و از وی ثمن پرداختی را مطالبه می کند. این دعاوی از دعاوی ملکی و مالی است که اموال محکوم علیه برای پرداخت ثمن به میزان کسر مساحت ممکن است توقیف شده و به مزایده نیز گذاشته شود. اگر ملکی از خوانده شناسایی نشود دادگاه به وی فرصت زمانی مشخصی را داده و از وی قرار تامین خواسته دریافت می شود تا ثمن مابه تفاوت را به خریدار پرداخت نماید و یا در نهایت شخص جلب شود.
مفاد قانونی لایحه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع
در تنظیم لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع لازم است تا مفاد قانونی لازم ذکر شود زیرا یکی از اصول مهمی است که باید در تهیه لایحه ها رعایت شود نوشتن ماده قانونی در متن باعث انسجام نظم ذهنی قاضی پرونده نسبت به مسئله پیش آمده است. این مواد قانونی به شرح زیر است؛
ماده ۳۸۴ قانون مدنی؛ زمانی که در حین انجام معامله مبیع از لحاظ مقدار و مساحت معین شده باشد اما در زمان تسلیم کمتر از آن مقدار باشد خریدار حق دارد که معامله را فسخ کند یا اینکه قیمت موجود برای حصه ای از ثمن را قبول نماید و اگر مبیع زیاده شود زیاده مال فروشنده می باشد.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی؛ اگر مبیع فرش یا خانه ای باشد که تجزیه آن به حز ضرر امکان پذیر نباشد و مال به شرط مقدار معینی معامله شده باشد ولی در تسلیم مقدار کمتر باشد در صورت اول خریدار و در صورت دوم فروشنده حق فسخ معامله را دارند.
