لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری
لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری چگونه است؟
با توجه به مفاد مندرج در لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری، با درخواستی از طرف مستاجر مبنی بر تجدید نظر در میزان اجاره بها ارائه می شود. این درخواست به دلیل تورم و یا رکود معیشت مطرح می شود. این لایحه در مورد قولنامه های اجاره ای املاک تجاری مرتبط است، که پیش از سال 76 میان مستاجر و مالک بسته شده است.
تعدیل به معنای کاهش و متعادل کردن چیزی است که به صورت بی رویه افزایش پیدا کرده است. بیان حقوقی آن، به این معنی است که طرفین قرارداد اجاره می توانند برای ایجاد تعادل در اجاره بها، درخواست دهند. این درخواست با توجه به افزایش هزینه های زندگی و عدم توانایی پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ارائه می شود. در مقابل موجر نیز می تواند به همین دلیل، این درخواست را ثبت کند.
برای ارائه درخواست لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری شروطی وجود دارد، که یکی از آنها مدت زمانی است که مستاجر در ملک ساکن بوده، که حدود سه سال تمام می باشد. همچنین باید از حکمی که برای دادخواست تعدیل اجاره بها در گذشته صادر شده، سه سال کامل گذشته باشد. متقاضی شدن مدت زمان اجاره نیز از دیگر شروط آن می باشد.
درخواست لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری در قالب دعوا در دادگاه ارائه خواهد شد. با توجه به قوانین و مقررات موجود، شروطی برای اقامه چنین دعوایی وجود دارد که باید به آنها توجه ویژه ای شود. تمامی اسناد و مدارک پس از ارائه به دادگاه توسط کارشناس وابسته مورد بررسی قرار گرفته و مطابق با قیمت روز، میزان مال الاجاره گزارش داده می شود. در نتیجه مطابق با ارائه گزارش و حتمی بودن عقیده و دیدگاه کارشناس، دادگاه رای خود را اعلام خواهد کرد.
نکات مهم در طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری
هنگام طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری باید به نکات مهمی توجه شود که دانستن آنها ضروری است. این نکات عبارتند از:
با ارائه این درخواست نیازی به تنظیم قولنامه اجاره نمی باشد.
طرفین قرارداد اجازه ندارند که در قولنامه اجاره شرط کنند که صاحب ملک حق تعدیل و یا افزایش اجاره بها را نداشته باشد.
پس از ارائه دادخواست لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری، قیمت آن با توجه به قیمت به روز و کارشناسی شده و رای کارشناس، متعادل سازی خواهد شد.
تقاضای لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری تنها مختص املاک تجاری بوده و شامل املاک مسکونی نمی شود.
این دادخواست معمولا غیر مالی به شمار می رود و رای صادر شده در خصوص آن پایان نیافتنی است.
در این نوع طرح دعوا، صدور حکم به تعدیل از روز دقیق دادنامه می باشد. ملاک تاریخ دادنامه، گذشت سه سال است و نه تاریخ صدور دادخواست.
لایحه تعدیل اجاره بها در املاک تجاری چگونه اجرا می شود؟
پس از صدور رای در رابطه با لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری، چنانچه تنها شامل تعدیل باشد، رای صادر شده مضمون اعلامی داشته و نیازی به صدور اجراییه ندارد. اما اگر حکم درباره باقی مانده نیز صادر شود، حکم اجراییه صادر شده و در این صورت پرونده را به اعمال احکام ارسال خواهند کرد.
شرایط طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن و املاک تجاری
با توجه به ماده 4 قانون در رابطه با اجاره نشین و صاحب ملک که در سال 1356 اعلام شد؛ صاحب ملک برای لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری باید شرایط تعیین شده را رعایت کند. به عنوان اولین شرط باید به منقضی شدن مدت اجاره اشاره کنیم. طبق ماده 4 قانون رابطه اجاره نشین و موجر را منوط به اتمام مدت زمان اجاره کرده است. ارائه انقضا مدت اجاره در ارائه لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری ضروری می باشد.
سپری شدن 3 سال تمام از دیگر شروط مهم در ارائه لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری می باشد که دادگاه باید به آن رسیدگی کند. با توجه به آن باید سه سال کامل از آخرین تعدیل صورت گرفته بین طرفین قرارداد گذشته باشد.
لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری
با توجه به قوانین عمومی در زمینه قولنامه ها، دو طرف قرارداد پس از امضای آن موظف هستند که به حق و حقوق یکدیگر احترام گذاشته و آن ها را عملی کنند. بنابراین با توجه به مفاد قانونی در قولنامه اگر مستاجر بدون اجازه موجر نیز درخواست لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری را ارائه دهد، این حق قانونی خواهد بود.
اسناد مورد نیاز صاحب ملک در دعوی تعدیل اجاره بها
در طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری صاحب ملک و یا ذینفعان آن باید از سمت قانونی برخوردار باشند. به همین منظور باید تمامی اسناد خود را به همراه دادخواست ارائه دهند. برای بررسی و احراز سمت در دادگاه از آخرین مالک در اداره ثبت املاک استعلام دریافت می شود. در این صورت فرد خواهان باید ذینفع بودن خود را در دادگاه ثابت کند، که این اولین اقدام دادگاه به شمار می رود.
از دیگر اسناد مورد نیاز هنگام طرح دعوی مورد نظر، باید رابطه موجر و مستاجر ثابت شود. تنها راه اثبات آن ارائه اجاره نامه به دادگاه است. ارائه سندی مبنی بر اثبات رابطه استیجاری در دادگاه ضروری می باشد، بنابراین باید هنگام مراجعه به دادگاه آن را به همراه خود داشته باشید.
در طرح دعوی لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری، باید مدارکی که قبلا نسبت به تعدیل اجاره بها اقداماتی صورت گرفته و تا به امروز سه سال کامل از آن گذشته است، به دادگاه تقدیم شود. با توجه به اینکه اساسا دادگاه به تمامی مسائل توجه ویژه ای دارد، اما به این دلیل که دادگاه های حقوقی با استناد به شواهد، دلایل و مدارک ارائه شده توسط خواهان به دعوی رسیدگی می کنند، ممکن است عدم رعایت شرایط و ارائه مدارک و اسناد کافی به دادگاه، رای مورد نظر را با خطر منفی بودن آن مواجه کند.
در لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری امکان تعدیل و اجرایی کردن آن از زمان تقدیم دادخواست صورت می گیرد. بنابراین باید توجه داشته باشید که به درخواست تعدیل که در ماه های گذشته ارائه شده، رسیدگی نخواهد شد.
