دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

انجام معاملات ملکی گاهی نیاز به انجام تنظیم سند رسمی است که مالکیت فرد مالک مستقر شود. انجام معاملات املاک غیر منقول و برخی از اموال منقول مانند خودرو انجام تنظیم سند به صورت رسمی لازم و ضروری است. انجام این مهم توسط فروشنده تعهد خواهد شد و زمانی که خریدار ضرورت انجام تنظیم سند را احساس کند و فروشنده هیچ اقدامی برای این مهم انجام نداد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خریدار به مرجع ارسال می شود. در واقع خریدار دعوایی را در دادگاه اقامه می کند که فروشنده بر تعهد خود پایبند نبوده و برای استقرار مالکیت خود مجبور به طرح موضوع در دادگاه خواهد شد. در ادامه این مقاله به تمامی نکات مهم در مورد این موضوع حقوقی می پردازیم.

سند رسمی چیست؟

اسناد یا رسمی  یا عادی هستند. اسناد رسمی در مراجع قضایی قابل استناد تر از اسناد عادی هستند زیرا کمتر مورد جعل قرار می گیرند و در صحت انجام آن مرجع اطمینان دارد. افرادی که در معاملات ملکی خود اقدام به تنظیم سند رسمی می کنند راحت تر حی توانند در مورد ملک یا مال خریداری شده استعلام بگیرند چون تمامی مشخصات مال در اداره ثبت اسناد موجود است و مالکیت در ید کسی است که دارای سند رسمی است و سند به نام اوست. پس اسناد رسمی اسنادی هستند که در حضور مامور قانون و با رعایت تمامی ضوابط و قوانین انجام و ثبت می شود.

نحوه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

با توجه به موارد فوق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را کاملا متوجه شدیم. باید این موضوع را در نظر داشته باشیم که ممکن است ملکی همزمان به چند نفر فروخته شود و یا ملک خریداری شده در گرو بانک باشد. مشخص است که خریدار متضرر مختلف است و اقدام به طرح شکایت و انجام رسیدگی و طی کردن روند قانونی زمان بر و هزینه بر است. بنابراین زمانی که شخص در دفتر ثبت اسناد اقدام به تنظیم سند می کند متوجه هر موضوعی در خصوص ملک می شود و در صورت ایجاد مشکل ملک متعلق به شخص می باشد زیرا سند مالکیت رسمی به نام اوست. همچنین لازم به ذکر است که طبق قانون مالکیت همه اموال غیر منقول مانند خانه و مغازه فقط با تنظیم سند رسمی امکان پذیر است. در مورد برخی اموال منقول نیز این مهم ضرورت دارد مانند خودرو یا سهامی بی نام که برای احراز مالکیت و اطمینان از آن لازم است الزام به تنظیم سند رسمی را جدی گرفت.

مرجع صالح برای ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خریداری که فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند باید در دادگاه مربوطه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ارائه دهد. طبق قانون دادگاهی برای این امر صالح است که در محل وقوع ملک قرار گرفته باشد و یا دادگاه محل اقامت شخص فروشنده با خوانده نیز در اجرای دعوا دارای صلاحیت است. همچنین لازم به یادآوری است که دعوای مزبور از نوع دعاوی ملکی و مالی محسوب می شود که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است که معادل سه و نیم درصد ارزش واقعی ملک باید پرداخت کرد. دفاتر خدمات قضایی مامور یا کارشناسی را به محل وقوع ملک فرستاده تا با توجه به نوع ساخت و منطقه جغرافیایی و مصالح ساخته شده ارزش ملک را برآورد کرده و در نهایت درصد مشخص شده را از ارزش ریالی ملک تعیین کرده و به عنوان هزینه دادرسی مطالبه خواهد شد.

اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی

قبل از تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بهتر است که شخص خواهان برای فروشنده اظهارنامه ای تحت عنوان فوق ارسال نماید که از طریق شورای حل اختلاف قابل پیگیری نیز می باشد. معمولا افراد به اظهارنامه پاسخ می دهند و احتیاجی به اقامه دعوا نیست و در صورتی که شخص به ارسال اظهارنامه نیز توجهی نکرد متن آن یکی از مدارک قابل استناد در دادگاه می باشد که نشان دهنده عدم توجه  فروشنده به انجام تعهدات است.

نکات مهم در خصوص دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی زمانی در طرح دعوای خود موفق خواهد شد که مبایعه نامه در دست داشته باشد. مبایعه نامه همان قولنامه می باشد که در دفتر ثبت اسناد انجام می شود اما قولنامه در بنگاه های معاملاتی نوشته می شود. در دفتر ثبت ملک میان خریدار و فروشنده مبایعه نامه می شود تا زمان الزام به تنظیم سند رسمی برسد. پس خواهان با در دست داشتن مبایعه نامه می تواند دادخواست مزبور را به دادگاه ارائه بدهد و لازم به تذکر است که ارائه سند عادی در دادگاه از سوی قانون گذار پذیرفته نیست. همچنین خواهان برای طرح خواسته خود باید دلایل و‌ مدارک عینی داشته باشد مثلا تاریخ و ساعت مشخصی را تعیین نموده مه در دفتر ثبت اسناد حضور به عمل بیاورند. اما خواهان پیش از موعد مقرر دادخواست را تنظیم و ارائه می کند. بدیهی است که خوانده از این اتهام مبرا شده و دادخواست از سوی قاضی رد می شود.  یا ارائه این دادخواست برای آپارتمان های پیش فروش شده قابل قبول نبوده زیرا این موضوع از معاملات ملکی دارای قوانین و ‌مقررات مختص به خود بوده که باید به این قوانین مراجعه کرد.

مدارک لازم برای تهیه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دفاتر قضایی تحویل داده می شود باید تمامی مدارک و دلایل موجود ضمیمه متن دادخواست شود. مدارک لازم بر حسب نوع معامله به شرح زیر می باشد؛

تصویر مصدق قولنامه یا مبایعه نامه انجام شده

چنانچه فرد در تاریخ و زمان تعیین شده در دفتر ثبت اسناد حضور پیدا نکرده باشد باید گواهی عدم حضور را از این دفتر اخذ نمود تا ضمیمه دادخواست شود.

خریدار فیش واریزی  یا چک پرداختی و یا سایر مدارک که نشان دهنده پرداخت ثمن و یا وجه معامله باشد را بایستی ضمیمه دادخواست نماید.

شهادت شهود در رمان انجام معامله یا عدم حضور و عدم توجه به درخواست های خریدار برای الزام به تنظیم سند رسمی

اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص ملک مورد معامله

وجود هر نوع قراردادی میان طرفین مانند قرارداد مشارکت در ساخت یا پیش فروش واحد های آپارتمان

سایر مدارک لازم بر حسب نوع معامله مانند ضرورت ارجاع به کارشناس برای تعیین ارزش ریالی ملک