دادخواست فروش ملک مشاع
زمانی که دو یا چند نفر در یک ملک مانند خانه، زمین و یا مغازه با هم شریک باشند. حال اگر این شرکا بنا بر دلایلی قادر به ادامه این شراکت نباشند و خواهان پایان دادن به آن باشند می توانند دادخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کرده و آن را تقدیم دادگاه نمایند. لازم است قبل از پرداختن به چند و چون این دادخواست تعریفی کلی از ملک مشاع داشته باشیم. بر اساس قانون ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که در میان چند نفر مشترک باشد. یعنی چند نفر به طور همزمان مالک آن باشند.
همچنین ملک مشاع دارای حالت اشاعه می باشد یعنی سهم هر کدام از شرکا به طور کامل مشخص و معلوم باشد. در این گونه املاک دخل و تصرف در ملک نیازی به کسب اجازه از سایر شرکا ندارد. همچنین اگر یکی از شرکا بخواهد قسمت و یا کل سهم خود را بفروش برساند نیازی به کسب اجازه از سایر شرکا ندارد و این مهم ترین مشخصه و ویژگی این نوع ملک می باشد.
نکته: این نوع املاک را می توان به ۴ روش تقسیم نمود. یکی از مهم ترین این روش ها فروش ملک است. یعنی زمانی که شرکای ملک مشاع بخواهند آن را تقسیم کنند می توانند با استفاده از فروش ملک این کار را انجام دهند. تقسیم به افراز، تقسیم به رد و تقسیم به تعدیل شیوه های دیگری هستند که می توان در رابطه با موضوع یاد شده از آنها استفاده نمود.
مواد قانونی در رابطه با دادخواست فروش ملک مشاع و چگونگی رسیدگی دادگاه به آن
فروش ملک مشاع تحت شرایط خاصی و با رعایت نکات ویژه ای امکان پذیر می باشد به همین دلیل است که مواد قانونی بسیاری در همین رابطه وضع شده اند. مهم ترین ماده ای که در این رابطه وجود دارد و می توان به آن استناد کرد. ماده ۴ قانون حقوقی می باشد. بر اساس این ماده اگر ملکی به هیچ طریقی قابل افراز نباشد. طبق خواسته فروش ملک مشاع می توان نسبت به آن اقدام کرده و آن را به فروش رساند. یعنی اگر در مورد فروش ملکی شرایطی غیر از افراز وجود داشته باشد. اجازه استفاده و تنظیم دادخواست مربوطه را به فردی که خواهان فروش ملک مورد نظر است داده خواهد شد. اما راجع به نحوه رسیدگی به خواسته ملک مشاع باید گفت که شریکی که خواهان فروش ملک می باشد می تواند مدارک ملک را به همراه دادخواست مورد نظر به دادگاه ارجاع دهد. دادگاه نیز با صدور حکم مربوطه آن را به بخش اجرایی ارجاع داده تا این بخش با بهره گیری از قوانین و مقررات، ملک را به معرض فروش و یا مزایده بگذارند. مطابق قانون بعد از فروش ملک مشاع مبلغ ناشی از فروش به حساب دادگستری واریز شده و هر کدام از مالکین می توانند سهم خود را از دادگستری دریافت نمایند. بر اساس همین مواد قانونی چنانچه یکی از متقاضیان فروش ملک شخص محجوری باشد که به سن قانونی نرسیده باشد و یا مجنون باشد موضوع فروش ملک مشاع منتفی و دادخواست مربوطه از طرف دادگاه رد خواهد شد. البته نباید این نکته را فراموش کرد که این شرایط تنها در صورتی به وقوع خواهد پیوست که عملیات ثبتی ملک انجام نگرفته باشد و یا در شرف انجام باشد. بنابراین تا اتمام پروسه باید از انجام این کار صرف نظر نمود. فروش این نوع املاک از پیچیدگی خاصی برخوردار می باشد بنابراین بهتر است برای انجام این کار از تجربه یک وکیل مجرب و متخصص استفاده کرد.
در صورتی که این گواهی از طرف اداره ثبت صادر شود و به محضر دادگاه تقدیم شود. دادگاه بلافاصله دستور فروش ملک را صادر خواهد کرد. با صادر کردن رای فروش در مرحله اجرا کارشناسانی متخصص و رسمی درباره ارزش ملک اظهار نظر کرده و آن را مورد ارزیابی قرار خواهند داد. نتیجه ارزیابی به قیمت گذاری ملک خواهد انجامید که در نهایت باید به اطلاع همه شرکا و مالکین برسد. در صورت ناراضی بودن هر یک از مالکین، باید ظرف مدت ۳ روز بعد از اطلاع در مورد قیمت و ارزش ملک نسبت به آن اعتراض نمایند. زیرا بعد از گذشت این مهلت ۳ روزه شرکا حق اعتراض نخواهند داشت. و دادگاه مطابق با برنامه از پیش تعیین شده تشریفات به مزایده گذاشتن و یا فروش ملک را انجام داده و در هر حالتی که ممکن باشد ملک به فروش خواهد رسید.
نکته: در مورد مسئله فروش ملک مشاع آن چیزی که بیشتر از هر مورد دیگری اهمیت داد گواهی می باشد که از اداره ثبت باید اخذ شود. این گواهی استعلامی است که در مورد غیر افراز بودن ملک صادر خواهد شد.
دعاوی مربوط به دستور فروش ملک مشاع
زمانی که شریک متقاضی فروش ملک مورد نظر دادخواست مربوطه را تقدیم دادگاه نماید در حقیقت تقاضای دعاوی فروش ملک را مطرح خواهد کرد. لازم به ذکر است که هر مال غیر منقولی را می توان افراز و یا به فروش رسانید که استفاده از هر کدام از این شیوه ها به نظر و رای شرکا بستگی دارد. نکته مهمی که درباره این نوع ملک وجود دارد این است که در این فقره مقدار سهم هر کدام از مالکین و شرکا معلوم می باشد. در این میان تنها چیزی که مشخص نمی باشد محدوده سهم هر یک از مالکین است و مالکین در همه اجزاء و قسمت های آن به طور یکسان شریک و سهیم می باشند. همین موضوع سبب ایجاد اختلاف میان مالکین خواهد شد.
نکته: مورد و موضوع مهمی که در رابطه با این مدل ملک وجود دارد این است که ملک در هر حالتی که به شکل مشاع در آمده باشد. یعنی چه از طریق ارث یا از طریق معامله و یا از سایر طرق دیگر این حالت به وجود آمده باشد. برای فروش آن باید هر کدام از شرکا و مالکین ملک دادخواست مزبور را تنظیم کرده و به مراجع قانونی ارجاع دهند. تنظیم دادخواست عدم افراز پیش از تنظیم و طرح دادخواست فروش ملک مشاع زمانی امکان پذیر خواهد بود که فرایند ثبتی ملک پایان یافته باشد. در غیر این صورت و در حالتی که عملیات ثبتی در حال انجام باشد و یا اصلا انجام نشده باشد باید جهت فروش ملک مورد نظر به دادگاه مراجعه نمود.
