دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی، شرط مالکیت
در موارد بسیاری مالکیت تنها با تنظیم سند رسمی مستقر می شود. منظور این است که طرفین یک قراردادِ انتقال دهنده مالکیت، عهد می کنند تا در مهلت قانونی خاصی، تشریفات انتقال مالکیت را با تنظیم سندبه سرانجام برسانند. در نظام حقوقی ایران، عقود به تشریفاتی و غیر تشریفاتی تقسیم می شوند. منظور از عقود غیر تشریفاتی قراردادهایی هستند که مالکیت موضوع معامله بدون نیاز به رعایت هیچگونه تشریفات خاصی، و به محض انعقاد عقد، انتقال می یابد. در مقابل در مورد انعقاد قراردادهایی مثل خرید و فروش اموال غیر منقول ذاتی، انتقال مالکیت در این قراردادها منوط به رعایت تشریفات خاصی است. اصلی ترین و نهایی ترین تشریفات قرارداد خرید و فروش اموال غیر منقول و برخی دیگر از اموال، مثل اموال شرکت های تجاری، تنظیم سند رسمی است.
در حقوق امروز ایران، اشخاص حقیقی و حقوقی در پرتوی اصل آزادی قراردادها، موضوع ماده 10 قانون مدنی، قراردادهایی را با همدیگر منعقد می کنند و در قبال همدیگر متعهد به انجام تکالیف و تعهداتی می شوند. هر دو طرف در حدود شرع و قانون متعهد به انجام وظایفی که آنها را پذیرفته است، می شود. در مورد خرید و فروش اموال غیر منقول مثل زمین، خانه، چاه و … انتقال مالکیت، با تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی اتفاق می افتد. اگر شخصی، در ضمن قراردادی تعهد به تنظیم سندکند، ولی از انجام این کار امتناع ورزد، ذینفع حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه حقوقی صالح را دارد. در نوشتار حاضر شرایط تحقق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه رسیدگی به «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی» را بررسی می کنیم.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چگونه طرح می شود؟
در مواردی که فروشنده ملکی در ضمن قرارداد (اعم از قولنامه، مبایعه نامه و …) متعهد به تنظیم سندشده باشد، اگر از انجام این کار امتناع کند، خریدار می تواند بر علیه او با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه دعوا کند. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی حقوقی که ملک مورد معامله در آن قرار دارد تقدیم شود. طرح این دعوا مستلزم پرداخت هزینه دادرسی مطابق با دعاوی مالی است. میزان هزینه مذکور متغیر است و بسته به عواملی از قبیل بهای خواسته و مراحل مختلف دادرسی تعیین می شود. قیمت برگه دادخواست دو هزار تومان است که هر ساله تعیین می شود. برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند باید به تعداد خواندگان دعوا به علاوه یکی برای دفتر دادگاه، برگ دادخواست تنظیم شود.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنها به طرفیت فروشنده ای قابل طرح است، که مالک موضوع معامله باشد. اگر عقد به صورت فضولی منعقد شده باشد، یعنی فروشنده مالک نباشد، نمی توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح نمود. به عبارت دیگر تنها مالکی که ملک خودش را فروخته است، ممکن است در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده» دعوا به شمار آید.
خواهان یا خریدار در ضمن دادخواست باید با ارائه مدارک و مستندات، وقوع عقد صحیحی میان او و مالک را ثابت کند. مبایعه نامه ای که به طور صحیح به امضای طرفین رسیده باشد، قولنامه و حتی قرارداد دستنویس میان طرفین در صورت اثبات صحت انتساب، ممکن است به عنوان دلایل خواهان مورد استناد قرار گیرد. خواهان در ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی این حق را مطابق با قانون دارد که از دادگاه، تقاضای صدور دستور توقیف ملک مورد دعوا را صادر کند. دادگاه نیز در صورت وجود مدارک و قرائن، نسبت به این کار اقدام می کند.
شیوه رسیدگی دادگاه به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
در خصوص دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نحوه رسیدگی دادگاه از این قرار است:
پیش از هر چیز دادگاه هویت خواهان و خوانده را احراز می کند.
سپس دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد، املاک و مستغلات احراز می کند که خواهان، مالک ملکی که الزام به تنظیم سند رسمی آن داشته هست یا خیر. چه اینکه اگر مالک نباشد قرار عدم استماع دعوا صادر می شود. در چنین مواردی خریدار ملک باید «دعوای فروش مال غیر» را در دادگاه حقوقی صالح طرح کند.
دادگاه قولنامه یا مبایعه نامه را بررسی می کند و می سنجد که خواهان به تعهدات خود عمل کرده یا خیر. همچنین دادگاه صحت قرارداد منعقده میان طرفین را از حیث وجود شرایط الزام و صحت معاملات از قبیل داشتن عقل و اراده، بررسی می کند. اگر معامله ای که خواهان به آن استناد می کند صحیح بود و مطابق با آن خوانده ملزم به تنظیم سند رسمی باشد، دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر می کند. در این صورت خوانده باید در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و اقدام به امضا و تنظیم سند نماید. چنانچه خوانده از این امر خودداری کند، علاوه بر این که مسئول خساراتی که به خواهان وارد آمده مسئول است، کارمند اداره ثبت اسناد، سند رسمی را تنظیم کرده و عدم امضای خوانده تاثیری در اعتبار سند نخواهد داشت.
نکاتی در خصوص دعوای الزام به سند رسمی
معمولاً در ضمن انعقاد قرارداد، طرفین تاریخی را به عنوان روز تنظیم سند رسمی تعیین می کنند. اگر در آن روز خریدار به دفترخانه ای که در ضمن قرارداد معین شده است مراجعه نمود و فروشنده حضور نیافت، در این صورت خریدار می تواند از دفترخانه، گواهی عدم حضور دریافت کند. خریدار به استناد این گواهی می تواند از پرداخت مابقی ثمن به فروشنده خودداری کند.
در صورت محکومیت خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار می تواند خسارات ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی را از فروشنده مطالبه کند. در این صورت باید دعوای مطالبه خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را در دادگاه حقوقی صالح طرح کند. این دعوا از دعاوی ملکی به شمار می رود و دادگاه صالح به رسیدگی این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال می باشد.
