معامله فضولی ملک مشاع
منظور از معامله فضولی ملک مشاع چیست؟
منظور از معامله فضولی ملک مشاع یعنی معامله ای است، که توسط شخصی به جز مالک ملک مشاع نسبت به ملک مشاع انجام می گیرد. به طور کلی معامله فضولی به معنای معامله شخصی است که نسبت به ملک، مالکیت ندارد و معامله را به نمایندگی از شخص مالک انجام می دهد. منظور از ملک مشاع نیز ملکی است که مالکیت آن به اشخاص متعدد تعلق دارد. برای مثال می توان به ملک ورثه ای اشاره کرد. هنگامی که شخصی فوت می شود، همه اموال او در زمان فوت وی، به وراث حین الفوت او انتقال می یابد. مالکیت وراث نسبت به این اموال مشاعی است. همچنین به شیوه های دیگری نیز ممکن است مالکیت مشاعی محقق شود. در ادامه این نوشتار به بررسی حقوقی معامله فضولی ملک مشاع و نحوه تنفیذ آن خواهیم پرداخت.
وضعیت حقوقی معامله فضولی ملک مشاع چگونه است؟
مطابق با قانون مدنی، معامله فضولی ملک مشاع غیر نافذ است. غیر نافذ بودن معامله به معنای این است که با تنفیذ و اجازه اشخاص مالک، معامله تایید شده و صحیح خواهد بود. از سوی دیگر اگر مالکان ملک از تنفیذ معامله خودداری کنند، معامله فضولی باطل خواهد شد. در اینجا به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که آثار حقوقی تنفیذ، در معامله فضولی چیست؟
نخست باید توجه داشت که تنفیذ معامله فضولی ملک مشاع، منوط به رضایت همه مالکان آن است. بنابراین اگر مالکیت ملک میان پنج نفر مشترک باشد، اما تنها چهار نفر از مالکان ملک عقد فضولی را تنفیذ کنند، معامله به صورت صحیح واقع نخواهد شد.
در صورتی که همه مالکان ملک مشاع، معامله فضولی را تنفیذ کنند، عقدی که فضول منعقد ساخته است به صورت صحیح، حیات حقوقی می یابد. بنابراین طرفین قرارداد باید به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نمایند. بنابراین خریدار ملک مکلف است بهای ملک مشاع را به مالکان مشاعی پرداخت کند. در مقابل اگر ملک تحت تصرف مالکان قرار داشته باشد، با تنفیذ معامله مالکان مشاعی مکلف می شوند که ملک را تخلیه کرده و آن را به تصرف خریدار در بیاورند.
باید توجه داشت که معامله فضولی ملک مشاع، ممکن است توسط یکی از مالکان ملک مشاعی صورت گیرد. در این صورت نیز معامله به صورت فضولی منعقد شده و نسبت به سهم سایر مالکان، فضولی می باشد. البته اگر مالک بخش مشاعی از ملک، تنها سهم خود از ملک مشاع را به دیگری بفروشد، قرارداد صحیح بوده و نیازی به تنفیذ سایر مالکان ملک مشاع نیست.
اگر مالکین ملک مشاع معامله فضولی را تنفیذ کنند، ملک مشاع از هنگام انعقاد قرارداد به مالکیت خریدار در می آید.
مقررات حقوقی و کیفری در خصوص معامله فضولی ملک مشاع
به طور کلی معامله فضولی ملک مشاع، ممکن است با حسن نیت یا سوء نیت انجام پذیرد. در صورتی که معامله فضولی ملک با سوء نیت و به نام خود شخص فضول انجام گیرد، ممکن است جرم فروش مال غیر موضوع ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر محقق شود. ارتکاب این جرم مجازات کلاهبرداری (یعنی یک تا هفت سال حبس تعزیری) را برای مرتکب آن در پی دارد. تحقیقات مقدماتی نسبت به این جرم، در دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان محل وقوع جرم به عمل می آید.
پس از بررسی و تحقیقات لازم در دادسرای عمومی و انقلاب، چنانچه ارتکاب جرم توسط متهم احراز شود، قرار جلب به دادرسی صادر شده و پرونده به دادگاه صالح ارسال می شود. دادگاه کیفری دو پس از وصول پرونده، تکمیل بودن تحقیقات مقدماتی را بررسی می کند. اگر نیاز به تحقیقات بیشتر باشد دادگاه کیفری خود آن تحقیقات را انجام می دهد، یا انجام این کار را از دادسرای عمومی و انقلاب می خواهد.
پس از احراز تکمیل بودن تحقیقات مقدماتی، دادگاه کیفری وقت رسیدگی تعیین کرده و آن را به شاکی، متهم و وکلای آنان ابلاغ می کند. پس از تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت 7 روز مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. چنانچه دادگاه کیفری ارتکاب جرم توسط متهم را احراز کند، حکم محکومیت کیفری وی را صادر می کند. این حکم پس از قطعیت در دادگاه تجدید نظر استان، قابل اجراء خواهد بود. چنانچه ارتکاب جرم توسط متهم برای دادگاه کیفری محرز نگردد، حسب مورد قرار منع یا موقوفی تعقیب صادر می شود. در این صورت اگر متهم در زندان باشد، به دستور قاضی صادر کننده حکم فوراً آزاد می شود.
مهمترین نکات قانونی در خصوص معامله فضولی
معامله فضولی به معنای معامله ای است که توسط شخصی غیر از مالک ملک، امضا شده و انعقاد یابد. معامله فضولی در حالت عادی غیر نافذ است، یعنی تحقق آن قانوناً منوط به رضایت و اجازه همه مالکان ملک است. در صورتی که همه یا برخی از مالکان ملک مشاع از تنفیذ معامله خودداری کنند، معامله باطل خواهد بود. در این صورت شخص فضول، یعنی همان کسی که بدون داشتن سمت، معامله را امضا کرده است، مسئولیت جبران کلیه خسارات طرف مقابل قرارداد را به عهده خواهد داشت.
علاوه بر این شخص فضول ممکن است به اتهام تدلیس در معامله یا فروش مال غیر، تحت پیگرد کیفری قرار گیرد. نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که در صورت تنفیذ معامله، طرف معامله مالک ملک خواهد بود، نه شخص فضول. در نتیجه ثمن معامله باید به مالک پرداخت شود، نه شخص فضول.
یکی از موضوعات مهم در خصوص معامله فضولی ملک مشاع، لزوم حضور همه مالکین در دفترخانه ثبت اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت به نام خریدار است. در واقع وقتی مال غیر منقولی مثل زمین، مغازه و سایر املاک به فروش می رسد، باید طرفین قرارداد به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و سند مالکیت را به نام خریدار صادر کنند. در موارد معامله فضولی ملک مشاع نیز باید همه شرکای مال مشاع در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند مالکیت جدید را به نام خریدار صادر نمایند. خریدار می تواند هنگام انعقاد قرارداد از فروشندگان ملک مشاع، وکالت در انتقال سند رسمی را دریافت کند. در این صورت بدون این که نیازی به حضور فروشندگان در دفترخانه باشد، خریدار ملک را به نام خود می زند.
