مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت
مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت چیست؟ مشارکت در ساخت به چه معنی است؟ شرایط مشارکت در ساخت چیست؟ چرا از مشارکت در ساخت استفاده می شود؟ موارد قانون در مشارکت در ساخت چیست؟ موارد حقوقی مشارکت در ساخت چیست؟ در مشارکت در ساخت باید به چه مواردی توجه شود؟ مهم ترین عناصر مشارکت در ساخت چیست؟ چگونه می توان مانع از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت شد؟ قرارداد مربوط به مشارکت در ساخت چگونه است؟ پرداخت هزینه هایی مانند ماده 100 در مشارکت در ساخت بر عهده چه کسی است؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص مشارکت در ساخت چیست؟ نقش مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت چیست؟ در چه مراحلی از قرارداد مشارکت در ساخت می توان از مشاوره حقوقی استفاده کرد؟
مشارکت در ساخت از جمله عقود معین و لازم در قوانین حقوقی محسوب می شود. بر اساس این قرارداد مالک یا مالکین با ارائه ملک خود و سازنده با ارائه سرمایه خود سعی قراردادی منعقد می کنند که بر اساس آن آپارتمان یا ساختمانی ساخته می شود. در این قرارداد تعیین می شود که وظایف سازنده و مالک نسبت به یکدیگر و نسبت به قرارداد چیست. همچنین در این قرارداد عنوان می شود که منافع حاصل از این مشارکت چگونه میان طرفین تقسیم میشود. با توجه به نوع قرارداد و اهدافی که دنبال می کند می توان گفت که احتمال بروز اختلاف میان طرفین وجود دارد.
از این رو ما در ادامه مقاله قصد داریم شرایط مشارکت در ساخت را از جنبه های مختلف مورد بررسی قرار دهیم. در واقع می خواهیم بدانیم که مشارکت در ساخت دقیقا چیست و چه کارکردی دارد؟ در کلام ساده تر باید بدانیم که شرایط انعقاد این نوع قرارداد چیست و چگونه می توان قراردادی تنظیم کرد که کمترین میزان اختلاف در آن ایجاد شود؟ به نوعی می توان گفت که مشاوره حقوقی در این نوع قرارداد به دو بخش پیش از انعقاد قرارداد و پس از آن تقسیم می شود. حال در ادامه خواهیم دانست که از یک وکیل حقوقی یا یک مشاور در خصوص مشارکت در ساخت چه انتظاراتی می توانیم داشته باشیم.
مشارکت در ساخت بر اساس مفاهیم
مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد معین و لازم محسوب می شود. همانطور که گفته شد بر اساس این قرارداد مالکین و سازنده با یک دیگر توافق می کنند که بر اساس دارایی های خود اقدام به ساخت ساختمانی جدید و نوساز کنند. در این قرارداد معمولا مالک با در اختیار قرار دادن ملک خود و سازنده با سرمایه ای که برای ساخت ملک نیاز است وارد میدان می شوند. به صورت عرف 55 درصد نتیجه حاصل برای مالک و 45 درصد آن متعلق به سازنده خواهد بود.
از مهم ترین نتایج این نوع قرارداد این است که مالک بدون دادن هزینه ای می تواند ارزش افزوده قابل توجهی برای ملک خود متصور شود و سازنده با پرداخت هزینه های مربوط به ساخت ساختمان ( بدون هزینه مربوط به خرید زمین ) می تواند درصد قابل توجهی از ساختمان را برای خود کند.
اما چند نکته در این خصوص اهمیت دارد. اول این که این قرارداد از نوع لازم است. یعنی قراردادی است که امکان انحلال آن وجود ندارد مگر این که یکی از حالت های ابطال قرارداد، انفساخ قرارداد، فسخ قرارداد یا اقاله ایجاد شود. تنها در حالت ابطال قرارداد است که طرفین باید به پیش از زمان انعقاد قرارداد بازگردند. یعنی تمام هزینه ها و سرمایه های در میان گذاشته شده باید به طرفین بازگردد. اما در سه حالت دیگر تا زمان ایجاد حالت انحلال قانونی و نافذ می باشد.
نکته دیگر این است که عمدتا این قرارداد به سبب انتقال سند مالکیت به سازنده یا قرار انتقال مالکیت به آن و یا بر اساس وکالت بلاعزلی که به وی داده شده، به صورت رسمی منعقد می شود. بنابراین می توان این قرارداد را به نوعی یک سند رسمی و معتبر دانست. از این رو این مسئله باید مورد توکه قرار بگیرد که امکان پیگرد قانونی و استفاده از این سند بسیار ساده و سریع است. چرا که اعتبار اسناد رسمی بسیار بیش از اسناد غیر رسمی و ساده است. این ها از جمله مهم ترین و البته بنیادی ترین مواردی است که در خصوص مشارکت در ساخت و قرارداد مربوط به آن باید بدانیم.
کارکرد مشاور حقوقی در خصوص مشارکت در ساخت
اما همانطور که در ابتدای این مقاله عنوان کردیم کارکرد یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان را به عنوان مشاور حقوقی (و یا هر کس دیگری که توانایی مشاوره در این حوزه را دارد) می توان به دو بخش پیش از قرارداد و پس از انعقاد قرارداد تقسیم کرد.
یکی از مهم ترین کارکرد های مشاور قرارداد مشارکت در ساخت این است که بتواند قراردادی تنظیم کند و یا در تنظیم آن کمک کند که کمترین اختلاف ها در آینده ایجاد شود. توجه به نکاتی که در قرارداد باید ذکر شود از جمله وظایفی است که می توان برای این مشاور در نظر گرفت. به طور مثال مشخص کردن ارزش دقیق ملک، زمان تحویل ملک، نحوه تقسیم ملک و …. می تواند بسیار کارساز باشد.
با وجود این که هزینه های ساخت ملک بر عهده سازنده قرار گرفته است، اما مسئله ای که وجود دارد عدم تعیین دقیق این هزینه ها از جمله هزینه های مربوط به تخلفات ماده 100 می تواند موجب اختلاف شود. بر اساس قانون ذینفع باید نسبت به پرداخت این هزینه اقدام کند که در این مسئله ذینفع عموما مالک شناخته می شود. اما تعیین دقیقا این هزینه ها و امضای آن توسط سازنده می تواند مانع از بروز هر نوع اختلافی شود.
بعد از انعقاد قرارداد نیز مشاور می تواند در زمینه اجرای دقیق قرارداد و یا در موقع بروز اختلافات مختلف در کنار طرفین باشد. به نوعی می توان گفت که این قرارداد از جمله قراردادهایی است که همواره احتمال اختلاف و بروز دعاوی مختلف حقوقی و حتی کیفری در آن وجود دارد. در این قراردادها می توان موارد کیفری مانند کلاهبرداری را نیز در نظر گرفت. این ها از جمله مواردی است که استفاده از یک مشاور مجرب و با تجربه می تواند به ما کمک کند.
