تخلیه ملک با فوت مستاجر
تخلیه ملک با فوت مستاجر در قانون حقوقی ایران
تخلیه ملک با فوت مستاجر چگونه است؟ آیا امکان تخلیه ملک با فوت مستاجر وجود دارد؟ نظر قانون در خصوص تخلیه ملک با فوت مستاجر چیست؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تخلیه ملک با فوت مستاجر چیست؟ چگونه می توان نسبت به تخلیه ملک با فوت مستاجر اقدام کرد؟ شرایط تخلیه ملک با فوت مستاجر چیست؟ آیا تخلیه ملک با فوت مستاجر بدون دستور قانون وجود دارد؟ آیا ورثه می تواند نسبت به تخلیه ملک با فوت مستاجر اقدام کند؟ مواد قانونی مربوط به تخلیه ملک با فوت مستاجر کدام است؟
تخلیه ملک با فوت مستاجر یکی از اتفاقات رایجی است که طی قرارداد اجاره ممکن است رخ دهد. بر اساس یک قرارداد اجاره طرفین توافق می کنند که ملک برای مدت زمان مشخصی در اختیار مستاجر قرار بگیرد. حال اگر در طول این قرارداد مستاجر فوت کند بر اساس قوانین قراردادهای لازم همچنان قرارداد اجاره پابرجا خواهد بود. به طور مثال اگر ملک برای یک سال در اختیار مستاجر باشد، اما مستاجر 7 ماه مانده به پایان اجرا از دنیا برود، همچنان این قرارداد پابرجا خواهد بود. بنابراین مالک قادر به دریافت حق اجاره خود از ورثه قانونی متوفی خواهد بود. حال سوال اینجاست آیا ورثه یا حتی خود مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک با فوت مستاجر اقدام کنند؟
در کلام ساده تر باید دید که قانون چه راهکاری برای این مسئله در نظر گرفته است. تناقضی که وجود دارد این است که ورثه مستاجر برای مدت زمان باقی مانده باید اجاره منزل را به مالک پرداخت کنند در حالی که ممکن است از آن استفاده ای نبرند. این مسئله ای نیست که چندان عادلانه به نظر برسد. بنابراین قانون باید راهکاری برای تخلیه ملک با فوت مستاجر برای وارثان وی در نظر گرفته باشد. در نظر داشته باشید که راه تخلیه ملک با فوت مستاجر یا فسخ قرارداد در این حالت برای مالک ساده تر از وارثان متوفی است.
تخلیه ملک با فوت مستاجر بر اساس قوانین قراردادها
تخلیه ملک با فوت مستاجر را اگر بخواهیم به درستی مورد بررسی قرار دهیم باید چارچوب کلی قوانین آن را بشناسیم. تخلیه ملک با فوت مستاجر بر اساس مفهوم قراردادهای اجاره ای و در نهایت بر اساس مفهوم قراردادها مورد بررسی قرار می گیرد. از این رو بهتر است ما از مفهوم قراردادها و انواع آن شروع کنیم و در نهایت مفهوم قرارداد اجاره ای و شرایط تخلیه ملک با فوت مستاجر را مورد بررسی قرار دهیم. این روند به ما نشان خواهد داد که یک وکیل حقوقی برای گرفتن دستور تخلیه ملک با فوت مستاجر از چه مسیری باید استفاده کند.
قرارداد یک نوع توافق قانونی و رسمی میان طرفین محسوب می شود که بر اساس یک هدف مشخص انجام می شود. قرارداد پایه و اساس قوانین هر جامعه ای را تشکیل می دهد. طرفین بر اساس هدف تعیین شده در قرارداد باید تعهدات تدوین شده را انجام دهند. بر اساس فاکتورهای مختلف قراردادها به دو دسته لازم و جایز تقسیم شده است. قرارداد جایز به قراردادی گفته می شود که بدون نیاز به هیچ پیش شرط قانونی و حتی بدون کسب رضایت از طرف مقابل امکان انحلال آن وجود دارد. بنابراین با مرگ یکی از طرفین عملا این قرارداد خود به خود منحل می شود.
اما در قرارداد لازم قانون امکان انحلال قرارداد را بجز در صورت بروز یکی از شرایط 4 گانه، ابطال قرارداد، انفساخ قرارداد، فسخ قرارداد و یا اقاله نداده است. قانون اجاره از نوع قرارداد لازم شمرده می شود. بنابراین مرگ یکی از طرفین نمی تواند دلیلی برای انحلال قرارداد محسوب شود.
از این رو به نظر نمی رسد که مالک یا ورثه مستاجر قادر به تخلیه ملک با فوت مستاجر باشند. چرا که قانون مرگ یا جنون را در زمره دلایل فسخ قرارداد لازم قرار نداده است. از طرف دیگر در صورت پابرجا ماندن قرارداد ورثه باید نسبت به پرداخت اجاره اقدام کنند در غیر این صورت مالک حق شکایت و دریافت خسارت را خواهد داشت. اینجاست که دیدگاه قانون نسبت به این مسئله اهمیت پیدا می کند. در ادامه می خواهیم یک استثنای قانونی در خصوص تخلیه ملک با فوت مستاجر را مورد بررسی قرار دهیم.
تخلیه ملک با فوت مستاجر، ممکن است.
قانون در خصوص تخلیه ملک با فوت مستاجر برای جلوگیری از بروز بی عدالتی استثنای خاصی را در نظر گرفته است. در واقع بر اساس قانون در صورتی که تمامی وراث رضایت داشته باشند قانون امکان فسخ یک طرفه قرارداد اجاره را به آن ها خواهد داد. در این شرایط هیچ خیار فسخ یا اقاله و یا حالت ابطال و انفساخی وجود ندارد. بنابراین عملا این مسیر خارج از آن 4 حالت پیش بینی شده توسط قانون است.
در کلام ساده تر اگر تمامی وراث مستاجر رضایت خود مبنی بر فسخ قرارداد اجاره را به دادگاه اعلام کنند، دادگاه نسبت به تخلیه ملک با فوت مستاجر دستور لازم را صادر می کند. توجه داشته باشید که در این مسیر رضایت مالک برای دادگاه و قانون ممکن نیست. تنها شرطی که برای تخلیه ملک با فوت مستاجر وجود دارد رضایت و تجمیع تمامی وراث است.
اما اگر خود مالک بخواهد نسبت به تخلیه ملک با فوت مستاجر اقدام کند، مسیرهای مختلفی وجود دارد. در واقع مالک می تواند با کمک یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان از ابزارهای مختلفی برای این کار استفاده کند. به طور مثال با گذشت یک ماه از اجاره و عدم پرداخت اجاره بها می تواند نسبت به عدم رعایت مفاد قرارداد به دادگاه شکایت کرده و دستور لازم برای تخلیه ملک را دریافت کند. این ها شرایط مختلفی است که در خصوص تخلیه ملک با فوت مستاجر وجود دارد.
توجه داشته باشید که چنین مسائلی در دادگاه های حقوقی به وفور اتفاق می افتد. اما نکته ای که وجود دارد این است که تمامی این دعوی ها به سرعت به نتیجه نمی رسند. چرا که بسیاری از آن ها با ناآگاهی وارد مسیر شده و انتخاب های اشتباه بسیاری انجام می دهند. بنابراین پیشنهاد ما این است که قبل از ورود به چنین مسیری حتما از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک و راهنمایی لازم را بگیرید.
