تغییر کاربری باغی به مسکونی

تغییر کاربری باغی به مسکونی

تغییر کاربری باغی به مسکونی در قانون

تغییر کاربری باغی به مسکونی چگونه است؟ آیا تغییر کاربری باغی به مسکونی امکان پذیر است؟ شرایط تغییر کاربری باغی به مسکونی چیست؟ نظر قانون در خصوص تغییر کاربری باغی به مسکونی چیست؟ مهمترین نکات مربوط به تغییر کاربری باغی به مسکونی چیست؟ نظر وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تغییر کاربری باغی به مسکونی چیست؟ تغییر کاربری باغی به مسکونی در کدام مرجع بررسی می شود؟ چه زمانی می توانیم نسبت به تغییر کاربری باغی به مسکونی اقدام کرد؟ آیا برای تغییر کاربری باغی به مسکونی شرایط خاصی لازم است؟

تغییر کاربری باغی به مسکونی یکی از رایج ترین اتفاقاتی است که در بعد حقوقی رخ می دهد. با توجه به گسترش شهری و نیاز به ساخت مسکن عملا زمین هایی با کاربری های مختلف از جمله کاربری باغی یا کشاورزی تغییر کاربری داده و به زمین های مسکونی تبدیل می شوند. اما تعارضی که وجود دارد این است که اساسا کشور به محصولات کشاورزی و باغی نیز نیاز دارد. از این رو نمی توان این انتظار را داشت که بتوان به سادگی هر زمین کشاورزی یا باغی را به زمین مسکونی تبدیل کرد. بنابراین کاملا می توان حدس زد که تغییر کاربری باغی به مسکونی شرایط ویژه خاصی دارد که قصد داریم در ادامه به آن ها بپردازیم.

مسئله ای که می خواهیم در ادامه آن را مشخص کنیم، شناخت مسیر تغییر کاربری باغی به مسکونی و مفاهیم قانونی مربوط به آن است. اما پیشنهاد ما این است در صورتی که می خواهید به صورت عملی اقدام به تغییر کاربری باغی به مسکونی کنید بهتر است از یک وکیل حقوقی مجرب در این حوزه راهنمایی بگیرید.

تغییر کاربری باغی به مسکونی چرا سخت است؟

تغییر کاربری باغی به مسکونی را شاید بتوان یکی از سخت ترین مجوزهایی دانست که در کشور به صورت عمومی صادر می شود. علت اصلی این موضوع این است که اساسا کاربری باغی یا کشاورزی از جهات مختلف برای دولت و جامعه اهمیت دارد. با کم شدن این زمین ها عملا بار کشاورزی کشور کاسته می شود و این در نهایت به معنی وابستگی کشور به واردات انواع محصولات کشاورزی و باغی خواهد بود. بنابراین نمی توان این انتظار را داشته باشیم که قانون و مجری آن ( در خصوص تغییر کاربری باغی به مسکونی اداره جهاد کشاورزی تصمیم گیرنده می باشد ) نسبت به این مسئله دید ساده ای داشته باشند.

از طرف دیگر وظیفه دولت و دستگاه های اجرایی آن رسیدن به اهداف اجتماعی و جمعی است. بنابراین اولویت برای دولت و دستگاه های اجرایی استفاده از تمام ظرفیت ها و ابزارهای ممکن برای رسیدن به این اهداف است. زمین به عنوان یکی از مهمترین سرمایه های اجتماعی در هر جامعه شناخته می شود. دولت و نهادهای مرتبط به آن مانند شهرداری ها و … موظف هستند به بهترین شکل ممکن از این سرمایه بزرگ استفاده کنند. اساسا این هدف کلی جامعه است که مشخص می کند هر زمین در چه موقعیتی برای چه کاربری مناسب است. به طور مثال اگر هدف جامعه رسیدن به خودکفایی در زمینه محصولات کشاورزی و باغی باشد مسلما بسیاری از زمین های کشاورزی باید تحت همین کاربری به وضعیت خودشان ادامه دهند و دولت اجازه تغییر کاربری باغی به مسکونی را نخواهد داد. اما این موضوع عملا تغییر کاربری را غیر ممکن نکرده است. در واقع نیاز اجتماعی ابعاد مختلفی دارد. از این رو در شرایط خاصی امکان این تغییر کاربری صادر می شود. اما این شرایط چیست؟ یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی می تواند شما را در این خصوص راهنمایی کند.

شرایط تغییر کاربری باغی به مسکونی

به طور کلی برای تغییر کاربری باغی به مسکونی به صورت قانونی و عملی چهار شرط اصلی وجود دارد. در صورتی که زمین باغی یا کشاورزی این چهار شرط را داشته باشد احتمالا امکان تغییر کاربری آن ایجاد می شود. اولین شرط از این شروط چهارگانه این است که زمین مذکور برای تغییر کاربری نباید خارج از محدوده شهری یا شهرک باشد. در کلام ساده تر تنها برای زمین هایی که بر اساس آخرین نقشه های شهرداری در محدوده شهری محسوب می شود امکان تغییر کاربری باغی به مسکونی وجود دارد. بنابراین برای زمین های کشاورزی روستایی عملا امکان درخواست تغییر کاربری وجود ندارد به جز در شرایط خاصی که تعیین کننده این حالت های خاص کمیسیون جهاد کشاورزی است.

شرط دیگر برای تغییر کاربری باغی به مسکونی این است که ثابت شود این تغییر کاربری ضرری به قوه کشاورزی منطقه یا کشور وارد نمی کند. در کلام ساده تر این تغییر کاربری نباید بار تولیدی کشاورزی را بکاهد. به طور مثال اگر زمین کشاورزی یا باغی سالیان سال در مرحله کشت نبوده و عملا کمکی به بار کشاورزی و باغی نداشته عملا ساده تر در مسیر تغییر کاربری باغی به مسکونی قرار خواهد گرفت.

دیگر شروط تغییر کاربری باغی به مسکونی

شرط سوم برای تغییر کاربری باغی به مسکونی این است که این تغییر کاربری ضرری به محیط زیست وارد نکند. به نوعی در مراحل تغییر کاربری باغی به مسکونی استعلام های مختلفی از نهاد هایی مانند اداره محیط زیست گرفته می شود. اگر این استعلام مثبت باشد امکان این تغییر کاربری داده می شود.

شرط چهارم که به صورت رسمی بیان نمی شود این است که اگر در اطراف زمین مورد نظر ساخت و ساز ساختمانی زیاد باشد بدین معنی است که واحد ساختمانی جدیدی برای ساختن نیاز نیست. از این رو می تواند روند گرفتن مجوز تغییر کاربری باغی به مسکونی را متوقف کند. البته همانطور که گفته شد در نهایت همه چیز بسته به نظر کارشناس و کمیسیون تشکیل شده توسط اداره جهاد کشاورزی است.

در نهایت می توان اینگونه گفت که بر اساس قانون امکان تغییر کاربری باغی به مسکونی وجود دارد اما برای این کار باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. این شرایط به نحوی است که سعی شده است بار کشاورزی یا باغداری منطقه و کشور آسیب جدی نبیند. با این حال یک وکیل مجرب و با تجربه می تواند کار را سریع تر و ساده تر انجام دهد. از این رو پیشنهاد ما این است که پیش از هر اقدامی با یک وکیل مجرب در این حوزه مشورت نمایید.