طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی
منظور از طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی چیست؟
اجاره عقدی است که به موجب آن اجاره دهنده (موجر)، منافع ملک مورد اجاره را ظرف مدت معیّن به مستاجر واگذار می کند. اجاره عقدی مدت دار است و در ضمن اجاره نامه باید مدت آن ذکر شود. پس از پایان یافتن مدت اجاره اصولاً موجر می تواند از مستاجر بخواهد که ملک مورد اجاره را تخلیه کند. با این حال در مواردی که مستاجر از این کار خودداری نماید، قانون روابط موجر و مستاجر راهکارهای قانونی برای تخلیه ملک پیش بینی کرده است. در ادامه این نوشتار به برخی از مهمترین این موارد اشاره خواهیم کرد.
طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل، از جمله موجبات فسخ قرارداد اجاره به شمار می رود. طبق بند 4 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی مستلزم وجود شرایط زیر است:
مورد اجاره محل سکنی باشد؛ موجر تنها در صورتی می تواند به دلیل نیاز شخصی خواستار تخلیه ملک مورد اجاره گردد که مورد اجاره محل سکنی باشد. در نتیجه اگر مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد، نمی توان به دلیل احتیاج دعوی تخلیه را طرح نمود.
موجر باید مالک ششدانگ ملک مورد اجاره باشد.
مدت اجاره به پایان رسیده باشد. در صورتی که مدت اجاره نامه تمام نشده باشد، موجر نمی تواند از مستاجر بخواهد ملک مسکونی را تخلیه نماید.
موجر ملک مورد اجاره را برای سکونت خود یا افراد تحت تکفل خود از جمله فرزندان، پدر و مادر و … نیاز داشته باشد.
موجر مسکن دیگری نداشته باشد، به طوری که احتیاج وی به مسکن، بدون تخلیه مستاجر رفع گردد. در صورتی که ثابت شود موجر مسکن مناسب دیگری دارد که می توان برای سکونت خود یا افراد تحت تکفلش از آن استفاده کرد، طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی ممکن نیست.
شیوه و مراحل قانونی طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی
طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی مستلزم تنظیم دادخواست تخلیه ید و تقدیم آن به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. خواهان این دعوی موجر است و ادعای او این می باشد که پس از پایان یافتن مدت اجاره به دلیل نیاز شخصی خود یا اعضای خانواده وی برای سکونت در محل مورد اجاره، مستاجر باید ملک مورد اجاره را تخلیه کند. به موجب قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعوی تخلیه مستلزم پرداخت هزینه دادرسی مطابق با دعاوی غیر مالی است. تا پیش از تصویب قانون شورای حل اختلاف، تنها دادگاه های حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه را داشتند. لیکن در حال حاضر، با تصویب قانون شورای حل اختلاف، در صورت وجود شرایط زیر، رسیدگی به دعوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است:
قرارداد اجاره به طور کتبی انعقاد یافته باشد.
مدت قرارداد در اجاره نامه تعیین شده باشد.
مبلغ کرایه در اجاره نامه تعیین شده باشد.
قرارداد اجاره نامه به امضای حداقل دو شاهد رسیده باشد.
مدت قرارداد اجاره نامه پایان یافته باشد.
صلاحیت شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعوی تخلیه مربوط به زمانی است که مورد اجاره محل سکونت باشد. در صورتی که مورد اجاره برای کسب و پیشه یا تجارت اجاره داده شده باشد، شورای حل اختلاف در این مورد صلاحیت رسیدگی ندارد.
چنانچه قرارداد اجاره به موجب سند رسمی انعقاد یافته باشد، برای طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی می توان به دوایر ثبتی مراجعه نمود و تقاضای صدور اجرائیه را طرح کرد. با صدور اجرائیه ثبتی موجر می تواند مستاجر را ملزم نماید که ملک مورد اجاره را تخلیه کند.
شیوه رسیدگی به دعوی تخلیه توسط شورای حل اختلاف
رسیدگی به دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف مستلزم تشکیل جلسه دادرسی نیست. در صورتی که قاضی شورای حل اختلاف با بررسی اجاره نامه و سایر مربوط به این نتیجه برسد که موجر برای سکونت در ملک مورد اجاره نیاز شخصی دارد، به صورت فوری دستور تخلیه ملک مورد اجاره را صادر می کند. البته این به معنای آن نیست که مستاجر بدون داشتن هیچگونه فرصتی باید به صورت فوری ملک را تخلیه کند. مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر می تواند نهایتاً دو نوبت بیست روزه برای تخلیه ملک مهلت بگیرد.
موجر برای طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی، نخست می بایست به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه نماید. دستور تخلیه نیز از طریق سامانه های مربوط به این دفاتر صادر می گردد. موجر یا مستاجر می توانند نسبت به تصمیم شورای حل اختلاف اعتراض نمایند. رسیدگی نسبت به اعتراض در مورد تصمیم شورای حل اختلاف، در صلاحیت دادگاه های عمومی و حقوقی است. همانطور که اشاره شد در مواردی که شرایط طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی در شورای حل اختلاف وجود ندارد، موجر می تواند حسب مورد به دادگاه های عمومی و حقوقی یا دوایر ثبتی مراجعه نماید.
برخی از موارد قانونی مرتبط که موجر می تواند دعوی تخلیه طرح کند
علاوه بر مواردی که ذکر شد، مطابق با ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر در صورت وجود شرایط زیر نیز موجر می تواند دعوی تخلیه طرح نماید:
موجر بخواهد ساختمان جدیدی در ملک مورد اجاره احداث کند. طرح دعوی تخلیه در این مورد مشروط به ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مبنی بر مجوز ساخت است.
چنانچه شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت، به ملک مورد اجاره نیاز داشته باشد. طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی در این مورد محدود به احتیاج شخص موجر است. در نتیجه بر خلاف موردی که ملک مورد اجاره محل سکنی باشد، در این مورد احتیاج افراد تحت تکفل موجر برای کسب و پیشه تاثیری در طرح دعوی تخلیه نخواهد داشت.
چنانچه محل کسب و پیشه و تجارت، برای سکنی نیز مناسب باشد. در این صورت شخص موجر می تواند در صورت احتیاج خود یا فرزندان یا پدر و مادر یا همسر خود، دعوی تخلیه را طرح نماید. بدیهی است با صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، دادگاه یا دوایر ثبتی، موجر می بایست وجه یا مالی را که به عنوان ودیعه در هنگام انعقاد اجاره نامه از مستاجر دریافت نموده است، به وی بازگرداند.
