وکیل زمین شهری

وکیل زمین شهری

وکیل زمین شهری در تهران

وکیل زمین شهری

وکیل زمین شهری یکی از ان دسته وکلایی است که بسیاری از افراد او را نمی شناسند و با نحوه عملکرد او آشنایی ندارند و این در حالی است که تخصص و حرفه ای این وکیل متخصص می تواند باعث بهبود شرایط بسیاری از پرونده های حقوقی شود و بهترین نتایج را برای آنها بوجود آورد. وکیل زمین شهری را باید چگونه شناسایی کنیم؟ آیا شما میدانید که وکیل زمین شهری چگونه می تواند جریان پرونده های حقوقی مختلف را در روند قانونی مورد بررسی و پیگیری قرار دهد؟ وکیل زمین شهری باید دارای چه توانایی ها و تخصص هایی باشد تا بتوان به او اعتماد کرد و جریان پرونده های خود را به او واگذار کرد؟

وکیل زمین شهری در مقایسه با دیگر وکلای دادگستری دارای تخصص و ها و مهارت هایی است که در رابطه با پرونده های زمین شهری بسیار کارآمد است و معمولا به افراد توصیه می شود که در هنگام مواجه با چنین پرونده هایی از وکیل زمین شهری کمک گرفت تا بتوان در مدت زمانی کوتاه جریان دادرسی در پرونده را به نتیجه برسند.

همه ما به خوبی می دانیم که خرید و فروش زمین و ایجاد تغییرات متعدد در آنها جز اساسی ترین و مهم ترین مسائلی است که امروزه بسیار طرفدار دارد و افراد زیادی برای سرمایه گذاری کرد و کسب درآمد اقدام به عملیات مختلفی می کنند. از آنجایی که کلاهبرداران و سودجویان در سال های اخیر وارد حیطه های مختلفی شده اند و ابعاد گسترده ای از اقتصاد مربوط به این حیطه را در اختیار گرفته اند، همین موضوع باعث شده است تا قوانین مختلفی برای حفاظت از منافع زمین شهری از جانب قانونگذار کشور پایه گذاری شود.

این موضوع کاملا طبیعی است که همه افراد از جریان قانونی مسائل حقوقی مربوط به زمین شهری آگاهی ندارند و نمی دانند که این قوانین به چه مواردی تقسیم می شوند همین موضوع باعث میشود تا قوانین متعددی با هدف جلوگیری از تضییع حقوق مردم بنیان گذاری شود. وکیل زمین شهری تنها کسی است که به صورت قانونی از این قوانین آگاهی دارد و میتواند این موارد را به مردم عادی و کسانی که با زبان حقوقی آشنایی ندارند هم انتقال دهد و باعث ایجاد آگاهی نسبی در آنها گردد.

وکیل زمین شهری دارای تخصص و مهارت بسیار خوبی در جریان پرونده هایی است که باید به صورت قانونی مورد حل و فصل قرار گیرند. وکیل زمین شهری می تواند در جلسات مشاوره حقوقی تمامی اطلاعاتی که افراد به آن نیاز دارند را در اختیار آنها قرار دهد تا بتوانند از بوجود آمدن هرگونه آسیب و مشکل در جریان پرونده خود جلوگیری کنند.

وکیل زمین شهری به چه کسی گفته می شود؟

وکیل زمین شهری یکی از انواع وکلای پایه یک دادگستری به حساب می آید که علاوه بر داشتن دانش حقوقی دارای تخصص و تجربه نسبتا خوبی در جریان پرونده های مختلف است و میتواند بهتر از هرکس دیگری این پرونده ها را به نحوی صحیح مورد پیگیری قرار دهد و انها را به نحوی صحیح به نتیجه برساند.

وکیل زمین شهری سال های زیادی را در زمینه پرونده های مربوط به حوزه زمین شهری فعالیت کرده است و به خوبی می داند که باید از چه راه های حقوقی برای به نتیجه رساندن پرونده های مختلف استفاده کند تا آنها را به نحوی صحیح مورد پیگیری قانونی قرار دهد. وکیل زمین شهری دارای تخصص های مختلفی است که میتوان آنها را مورد بررسی قرار داد و از آنها در جهت پیشبرد اهداف حقوقی و قانونی استفاده کرد.

وکیل زمین شهری توانایی ههای متعددی دارد که باید با شناختن این توانایی ها اقدامات لازم را برای احقاق حقوق خود انجام داد. یکی از مهمترین توانایی های وکیل زمین شهری آن است که این فرد متخصص و حرفه ای می تواند حتی بدون حضور موکل خود جریان پرونده را مورد بررسی قرار دهد.

بسیاری از افرادی که نمی توانند پرونده های زمین شهری را به نتیجه برسند معمولا با افراد متخصص در این زمینه آشنایی ندارند و وکیل زمین شهری را نمی شناسند. در مواردی که وکیل زمین شهری حضور داشته باشد به راحتی می تواند با استفاده از مدارک و ادله اثبات کافی جریان پرونده های مختلف را پیش ببرد.

بیشتر افرادی که با وکیل زمین شهری آشنایی دارند معمولا خود به تنهایی دارای دانش حقوقی هستند و حتی زمان ان را هم ندارند که در دادگاه و دیگر مراجع قضایی حضور یابند تا جریان پرونده را مورد بررسی و پیگیری قرار دهند. در چنین مواردی می توان به راحتی جریان دادرسی را به وکیل زمین شهری واگذار کرد تا مسئله به صورت دقیق و کاملا حرفه ای مورد بررسی و پیگیری قرار گیرد و راه حلی مناسب برای آن پیدا شود.

وکیل زمین شهری به عنوان یک متخصص حقوقی چه می کند؟

وکیل زمین شهری  با دیگر وکلای پایه یک دادگستری که می شناسید تفاوت دارد و نمی توان توانایی های این وکیل حرفه ای را با دیگر افرادی که در حوزه پرونده های مختلف حقوقی کار می کنند یکسان دانست. در جریان پرونده های حقوقی نیز همانند بسیاری دیگر از پرونده های قضایی موضوع توسط یک متخصص حقوقی مورد پیگیری قرار می گیرد و راه های قانونی نسبتا خوبی برای به نتیجه رسیدن جریان پرونده پیشنهاد می شود. پس به همه افراد یکه درگیرد پرونده های زمین شهری می شوند توصیه میکنیم که در ابتدا موضوع پرونده خود را تشخیص دهند که آیا به صورت مستقیم به جریان پرونده های زمین شهری مربوط می شود یا انکه این پرونده به صورت غیر مستقیم به پرونده های زمین شهری وابسته است. گاهی موضوع پرونده با وجود آنکه در دسته مسائل حقوقی مربوط به اراضی است اما به جریان پرونده های حقوقی زمین شهری باید به صورت مستقیم به این مورد وابسته باشد.

اگر شما جز آن دسته از افرادی هستید که با خود فکر می کنید که وکیل زمین شهری با دیگر وکلای دادگستری تفاوتی ندارد و به راحت یمی توان جریان این پرونده ها را به هر وکیلی که دارای تخصص و مهارت است واگذار کرد باید بگوییم که این تصور شما کاملا اشتباه است و نباید انتظار داشته باشید که هر وکیل پایه یک دادگستری بتواند جریان حقوقی پرونده های شما را پیگیری کند و به نتجیه برساند.

وکیل زمین شهری می تواند از صفر تا صد پرونده های حقوقی مربوط به این حوزه را بر عهده گیرد و انواع درخواست های قانونی که مربوط به این حوزه است را آماده کند و در هر مرحله برای دفاع یا ارائه لایحه حضور یابد. دقت داشته باشید که جریان پرونده های حقوقی مربوط به زمین شهری بسیار حساس هستند و کسی که جریان این پرونده ها را بر عهده می گیرد باید دارای تخصص و دانش حقوقی کافی باشد.

وکیل زمین شهری می تواند به جای موکل خود در جلسات دادگاه حضور یابد و جریان پرونده ها را با استفاده از وکالتنامه ای که از جانب موکل خود دارد پیگیری کند و این کار را به گونه ای انجام دهد که هیچگونه صدمه و آسیبی به جریان پرونده موکل وارد شود و از میزان آسیب ها و خسارات این پرونده تا حد زیادی کاسته شود.

وکیل زمین شهری را از کجا پیدا کنیم؟

وکیل زمین شهری را می توان از راه های مختلفی پیدا کرد اما باید دقت داشته باشید که این مراحل هزینه بردار هستند و دارای شرایط سختی هستند اما دقت داشته باشید که برخی از موسسات حقوقی معتبر می توانند در این زمینه راهنمایی های لازم را ارائه دهند. یکی از موسسات حقوقی معتبری که در این زمینه می تواند به افراد کمک کند تا افراد سریعتر وکیل زمین شهری را پیدا کنند آن است که از موسسات حقوقی معتبری همانند گروه وکلای پارسا کمک بگیرید.

گروه وکلای پارسا دارای سال ها سابقه در زمینه ارائه مشاوره حقوقی و خدمات قانونی است و شما می توانید در مدت زمان کوتاهی بهترین وکیل زمین شهری را پیدا کنید و جریان دادرسی را به او بسپارید.

وکیل زمین شهری و مشاوره فوری با او

وکیل زمین شهری توانایی ارائه مشاوره حقوقی به موکل خود را دارد. اما حقیقت آن است که وکیل زمین شهری می تواند حتی از طریق مشاوره حقوقی فوری بدون هیچگونه محدودیت زمانی و مکانی، سوالات و پرسش های افراد را پاسخ دهد. مشاوره حقوقی فوری به نحوی است که همه افراد در هر سن و سالی و با هر شرایطی می توانند از آن بهره مند شوند و مشکل پرونده های خود را حل کنند. از آنجا که در سال های اخیر بسیار این موضوع دیده می شد که افراد با سختی نسبتا زیادی برای مراجعه به دفتر وکالت اقدام می کردند و مجبور بودند هزینه نسبتا زیادی را بپردازند، امروزه دیگر این موضوع تا حد زیادی حل شده است و وکیل زمین شهری با ارائه مشاوره حقوقی تلفنی و اینترنتی به ارائه خدمات حقوقی می پردازد و به افراد کمک می کند تا در جریان دادرسی پرونده هایی که با ان درگیر هستند نتایج نسبتا مطلوبی را بدست اورند و هزینه کمتری را پرداخت کنند.

مشاوره حقوقی فوری با وکیل زمین شهری به نحوی است که افراد به راحتی می توانند حتی با وجود مسافت طولانی نیز با وکیل خود تماس بگیرند و برای مشورت با او اقدام کنند. در چنین مواردی دیگر نیازی به مراجعه حضوری به دفتر وکالت و حتی انعقاد قرارداد وکالت نیست و همه افراد به راحتی می توانند از خدمات مشاوره ای وکیل زمین شهری استفاده کنند.

وکیل زمین شهری می تواند از طریق تلفن و برنامه های چت آنلاین پاسخگو سوالات مردم باشد و شرایط و مراحل قانونی را برای به نتیجه رساندن پرنده های آنان را به آنها معرفی کند تا در مسیر احقاق حقوق خود حرکت کنند.

وکیل زمین شهری و حوزه کاری آن

وکیل زمین شهری از جمله وکلای حقوقی در قانون ایران محسوب می شود. از این رو برای شناخت دقیق تر کارکرد این دسته از وکلا لازم است که بستر اصلی آن یعنی حقوقی بودن قوانین مربوطه را بیشتر بررسی کنیم. به بیان دقیق تر زمانی که می گوییم وکیل زمین شهری یک وکیل حقوقی است منظورمان چیست و دقیقا از چه چیزی صحبت می کنیم؟

قانون در ایران به دو بخش عمده حقوقی و کیفری تقسیم می شود. یعنی هر آن چیزی که شما در قانون مشاهده می کنید زیر مجموعه ی یکی از این دو عنوان بزرگ قانونی است. به بیان ساده تر هر چیزی که در دنیای قانونی و قضایی وجود دارد یا تحت عنوان حقوقی و یا تحت عنوان کیفری تفسیر می شود.

حقوقی آن بخش از قانون است که اساسا به حقوق هر فرد در جامعه می پردازد. در این بخش از قوانین حقوق هر انسان در جامعه نسبت به سایر مفاهیم موجود در جامعه مشخص شده است. بنابراین هر انسان در جامعه بر اساس این حقوق می داند که چه حقوقی در جامعه دارد و چگونه می تواند به آنها برسد. اگر بخواهیم کمی عمیق تر به این موضوع نگاه کنیم می توانیم اینگونه بیان کنیم که ذات اصلی قانون در همین بخش حقوقی نهفته است. قانون سعی می کند بر اساس فاکتورهای مختلف روابط انسانی را تنظیم کند. این همان چیزی است که در بخش حقوقی قانون می بینیم. در این بخش از قوانینی مانند قوانین خانواده، قوانین تجارت، قوانین ارث و … صحبت شده است. نکته ای که در این جا وجود دارد این است که اساسا در این بخش از قانون تنها مبحث تخلف و جریمه مورد بحث قرار می گیرد.

اما در بخش کیفری داستان به نوعی دیگر است. در واقع در این بخش قانون گذار مشخص کرده است که انجام یا ترک کدام کارها جرم محسوب می شود. همچنین در این بخش برای هر کدام از این جرایم مجازات هایی نیز تعیین شده است. بنابراین اگر بخواهیم ساده تر بیان کنیم مهمترین مفهومی که در این بخش قانون مورد بررسی قرار می گیرد جرم و مجازات است. نکته ای که وجود دارد این است که شاید ذات قانون در بخش حقوقی متجلی شده باشد اما این بخش کیفری است که حساسیت های بالایی دارد. در واقع در بخش کیفری حتی برای زنده ماندن یا نماندن یک فرد تصمیم گیری می شود.

از این رو وقتی گفته می شود که وکیل زمین شهری یک وکیل حقوقی است بدین معنی است که امکان طرح شکایت و یا اعلام جرم برای او وجود ندارد. این نکته بسیار مهمی است که باید به آن توجه داشته باشیم.

وکیل زمین شهری و نگاه به چند تعریف قانونی

حال برای این که بتوانیم دقیق تر با کار وکیل زمین شهری آشنا شویم بهتر است نگاهی به تعریف قانونی در این خصوص بیاندازیم. به طور کلی قانون زمین شهری در تاریخ سال 1366 توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و اجرایی شد. بر اساس ماده دو این قانون اراضی شهری به زمین هایی گفته می شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها قرار دارد.

احتمالا در خروجی شهرها با تابلوی انتهای حوزه استحفاظی شهرها رو به رو شده باشید. این تابلو در واقع محدوده شهری را مشخص می کند. بنابر ماده دو این قانون، هر زمینی که در محدوده شهری ( این تابلو ) قرار گرفته باشد به عنوان زمین شهری شناخته می شود.

بر اساس قانون شهرداری و وزارت راه و شهرسازی دو متولی بزرگ در خصوص زمین های شهری هستند. بنابراین هر نوع اقدام در خصوص این زمین ها منوط به اجازه از این دو ارگان و نهاد دولتی است. در واقع این دو نهاد بر اساس شرایط قانونی و پروتکل های مختلف سعی می کنند زمین های شهری را بر اساس نیاز شهری مدیریت کنند.

همچنین زمین هایی که صاحب آن ها مشخص نیز و یا مجهول المکان باشد و ورثه ای نیز برای آن وجود نداشته باشد ولی فقیه است و این ستاد اجرایی فرمان امام است که به این دست از زمین ها رسیدگی می کند. در خصوص زمین های وقفی نیز اداره اوقاف به عنوان متولی در قانون شناخته شده است. این ها مهمترین نهاد های دولتی و نیمه دولتی است که در بخش های مختلف زمین شهری حیطه های کاری مختلفی دارند. یک وکیل زمین شهری باید بتواند بر اساس نیازی که موکل او دارد در موقعیت های مختلف سراغ هر کدام از این ها برود. این وکیل باید به اندازه ای توانایی داشته باشد که قوانین هر کدام از این نهاد ها را بداند و بتواند مسیر درست را در خصوص هرکدام از آنها پیدا کند.

وکیل زمین شهری و مسئله ای به نام تغییر کاربری

یکی از مهمترین مسائلی که وکیل زمین شهری به وضوح با آن درگیر است، مسئله تغییر کاربری است. در واقع هر زمین بر اساس نیاز شهری کاربری خاصی دارد. یعنی از طرف متولیان امر برای آن ها کاربری خاصی در نظر گرفته شده است. از این رو هر زمین باید در مسیر کاربری تعیین شده مورد استفاده قرار بگیرد. از این رو در قانون اصل بر عدم تغییر کاربری است.

اما به هر حال شهرها گسترش پیدا می کنند و نیازها رنگ و بوی دیگری به خود می گیرند. همین موضوع باعث می شود که رفته رفته امکان تغییر کاربری برای برخی از زمین ها بر اساس نیازهای جدید فراهم شود. به طور مثال زمینی در نزدیکی شهر قرار دارد که در گذشته به عنوان یک زمین کشاورزی مورد استفاده قرار می گرفت. اما امروز کسی در آن کشاورزی نمی کند و در واقع به سبب نزدیکی به شهر اساسا آن را باید یک زمین مسکونی یا … تلقی کرد. از این رو وکیل زمین شهری سعی می کند بر اساس مدارک و مستدلات ثابت کند که این زمین کارایی چندانی در کاربری تعریف شده ندارد و نیاز به تغییر کاربری آن برای استفاده بهتر از آن وجود دارد. از این روست که گفته می شود یکی از مهمترین کارکرد های وکیل زمین شهری در خصوص تغییر کاربری ها می باشد.

وکیل زمین شهری و تشخیص اراضی

دقت داشته باشید که بر اساس قانون زمین شهری اراضی به سه دسته تقسیم می شوند. این موضوع تا حدی دارای اهمیت است که قانون نیز به آن اشاره کرده است و وکیل زمین شهری می تواند تمامی این موارد را به مراجعان خود معرفی کند. بر اساس قانون می توان گفت:

کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمینهای شهری ، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل از هر گونه اقدامی بدواً نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین نامه ، نوع زمین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه ، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند راساً اقدام نمایند.

مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یادشده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب – در صورت وجود نقشه هوایی – تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راساً قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل این آیین نامه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوط، یک نسخه نقشه امضا شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ، ارسال می کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می‌شود. نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده ، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نمی‌باشد.

 موارد زیر غیر موات تلقی می‌شود، مگر آنکه خلاف آن بنا به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود: پلاکهایی که طبق مقررات برای آنها به عنوان نصاب مالکانه پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود. پلاکهایی که مساحت زمین آنها تا ۳۰۰۰ متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده یا هرگونه مستحدثات باشدـ مشروط بر دارا بودن هر یک از اسناد مشروح زیر که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ ۵ /۴ /۱۳۵۸ باشد:=

 اسناد مالکیتی که به عنوان هرگونه مستحدثات ، صادر شده یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد. گواهی پایان کار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر یا گواهی های مالیاتی از قبیل مفاصا حساب یا گواهی ارث ، مشروط بر آنکه در اسناد و گواهیهای یاد شده تصریح شده باشد که پلاک مورد نظر واحد ساختمانی یا مسکونی یا مستحدثات است . سند رسمی اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان . پلاکهایی که به تشخیص شهرداری محل ، قبل از تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک به صورت ساختمان و مستحدثات درآمده باشد.

در صورتی که اسناد انتقال مربوط به پلاک هایی باشد که به عنوان ساختمان مورد معامله وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی یا شهرداریها و موسسات اعتباری مجاز قرار گرفته باشد.

به منظور تشویق مالکین جهت واگذاری زمینها به دولت از طریق توافق واگذاری قطعاتی از زمینهای تملک شده مالکین به اقربای نسبی طبقه اول آنان که فاقد واحد مسکونی و زمین باشند، با اولویت بلامانع است .

وکیل زمین شهری و نحوه خرید و تملک زمینها

وکیل زمین شهری به خوبی با نحوه خرید اراضی و تملک آنها آشنایی دارد و میتواند این موارد را به موکلان خود نیز معرفی کند. بر اساس قانون زمین شهری به چند مورد از مفاد اصلی این قانون اشاره می کنیم:

در مورد زمینهای موات که در اختیار واجدین شرایط قانون قرار گرفته و بعداً مورد نیاز طرحی باشد، دستگاه مجری طرح مکلف است نسبت به واگذاری زمین عوض یا پرداخت قیمت عادله آن اقدام نماید.

برای تملک زمینهای بایر و دایر از سوی دولت و شهرداریها و کلیه دستگاههایی که طبق قانون ، حق خرید و تملک دارند، رعایت ضوابط زیر ضروری است :

الف – دستگاه تملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد. ب – بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تایید نماید. ج – وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تامین زمین مناسب را از زمینهای موات و دولتی در آن شهر اعلام نموده باشد. د – در شهرهایی که دارای طرحهای مصوب شهری است ، کاربری زمین مورد نیاز، منطبق با طرح باشد.

 تشخیص نیاز برای تملک زمین بایر یا دایر و میزان آن برای احداث واحدهای مسکونی یا واگذاری زمین جهت احداث مسکن و سایر نیازهای مربوط به آنها و همچنین تطبیق میزان زمینهای معوض مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها با طرح مربوط در شهرهای مشمول با وزارت مسکن و شهرسازی است که با در نظر گرفتن اراضی موات و دولتی ظرف یک ماه از تاریخ دریافت استعلام ، اعلام نظر خواهد کرد.

تشخیص زمینهای مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها در شهرهای یاد شده در قانون با دستگاه مربوط است . در مواردی که شماره پلاک و مشخصات ثبتی زمین مورد تملک ، مشخص نباشد ،دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک ، نقشه محدوده را بر روی نقشه های هوایی – در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد – به اداره ثبت محل ارسال می نماید. اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یک ماه ، مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک را براساس سوابق موجود در خصوص محدوده مورد نظر، طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده دستگاه تملک کننده ، به مرجع تملک کننده ارسال نماید. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلان محدوده مورد نظر، چنانچه مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه نماید یا زمین مشاعی بوده و برخی از مالکین مشاع مراجعه نکنند و به طور کلی ، در تمام موارد مندرج در قانون ، ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال ، حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضاء می‌گردد تا در موقع مراجعه مالکین با احتساب و کسر مالیاتها و هزینه های تعلق گرفته ، مبلغ مورد معامله به آنها پرداخت شود.

چنانچه مالک یا مالکین درخواست زمین عوض خارج از محدوده مورد عمل این قانون بنمایند و امکان واگذاری وجود داشته باشد، پس از انتخاب زمین و رضایت مالک یا مالکین به اخذ آن اداره ثبت مبلغ تودیع شده را به مرجع تملک کننده مسترد می نماید تا زمین عوض واگذار شود.

در مورد وکیل زمین شهری و قانون مربوطه توجه کنید

وکیل زمین شهری با تمامی مباحث قانونی آشنایی دارد. در حیطه این موضوع باید بگوییم که در کلیه مواردی که زمین هایی در طرحهای مصوب دولتی و شهرداری قرار می گیرد و گواهی عدم امکان تامین زمینهای مورد نیاز طرح از زمینهای دولتی و موات دریافت شده باشد، باید مراتب به وسیلۀ دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه زمینها تا انجام مراحل تملک ، حداکثر ظرف مدت هجده ماه از تاریخ اعلام ، به اداره ثبت خودداری گردد. همچنین مراتب باید به شهرداری محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مزبور اعلام شود.

ادارات ثبت مکلفند حسب درخواست مرجع تملک کننده زمین و موافقت کتبی شهرداریها و سایر سازمانهای ذیربط، سند تجمیعی پلاکهای محدوده مورد تملک را که ضمناً در بر گیرنده معابر، مسیلها، انهار متروک ، حریمها، موارد مشابه داخل آن و املاک مجهول المالک – از نظر مقررات ثبتی – نیز باشد، طبق مقررات مربوط صادر نمایند. در صورتی که در محدوده مورد تجمع زمین موات یا ملی شده وجود داشته باشد، سند مالکیت تجمیعی با نظر وزارت مسکن و شهرسازی صادر می‌شود.

دستگاههای مجری طرح موظفند در کلیه موارد، یک نسخه از آگهی تملک خود را به اداره اوقاف محل و آستان قدس رضوی ارسال دارند. عدم ارسال مدارک برای سایر متولیان و آستانه ها رافع مسئولیت ادارات اوقاف و متولیان در اجرای این امر نمی‌باشد.

در صورتی که در محدوده اعلان شده برای تملک ، زمین وقفی وجود داشته باشد – اعم از اینکه به اجاره واگذار شده یا نشده باشد – ادارات اوقاف و متولیان موقوفه مکلفند ظرف پانزده روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی ، نظریه خود را به دستگاه مجری طرح اعلام کنند و حداکثر ظرف یک ماه ، نقشه زمین وقفی و مشخصات آن را ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در زمینهای وقفی است ،از سوی اوقاف یا آستان قدس رضوی یا متولی اقدام یا سند اجازه به نام دولت تنظیم شود یا عوض آن زمین ، ضمن رعایت مقررات و غبطه موقوفه و با مصالحه واگذار و طرح اجرا گردد.

مالکینی که در اجرای قانون برای تعیین تکلیف زمینهای خود در شهرهای موضوع ماده یاد شده مراجعه می نمایند، باید درخواست خود را با نقشه و مشخصات کامل زمین به وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها تسلیم نمایند تا آن وزارتخانه ، حسب تقاضاهای رسیده از دستگاههای مختلف و طرحهای خدمات عمومی شهری و شهرداریها از لحاظ نیازهای خود موضوع را بررسی و شهرداریها حداکثر ظرف دو ماه و وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک سال از تاریخ وصول تقاضای مراجعه کننده پاسخ متقاضی را بدهند. کلیه دستگاههای ذیربط مکلف به همکاری با وزارت مسکن و شهرسازی می باشند. در صورت اعلام نیاز دستگاه مربوط طبق قوانین و مقررات نسبت به تملک یا واگذاری عوض آن اقدام می نماید و در صورت اعلام عدم نیاز، چنانچه بر اساس کاربری زمین امکان عمران و واگذاری برای مالک وجود داشته باشد، مالک می تواند پس از آماده سازی و احداث بنا در زمینهای خود طبق مواد این آیین نامه نسبت به تفکیک و واگذاری واحدهای احداثی به متقاضیان اقدام نماید.

با کمک وکیل زمین شهری می توان در موارد قانونی زیر اقدامات لازم را انجام داد:

در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاههای دولتی یا شهرداریها براساس قانون قصد تملک زمین غیر موات را دارند یا قبلا تملک نموده اند، ولی اساساً سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است ، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورت مجلس لازم در این آیین نامه که به منزله صورت مجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات منصرف را با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود دارد – تعیین نمایند. همین صورت مجلس ، مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال براساس قانون ادارات ثبت باید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهرداریها توسط وکیل زمین شهری نمایند:

پس از ارائه یک نسخه سند انتقال ( سند تملکی ) به اداره ثبت محل ، اداره ثبت براساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاههای دولتی درخواست کننده – که سند به نام آنها تنظیم شده – یا شهرداریها حسب مورد صادر می نمایند. وکیل زمین شهری می تواند در این زمینه به شما کمک کند.

برای روشن شدن وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک ، ادارات ثبت باید نسبت به تنظیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمایند و علاوه بر قید نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده یا شهرداریها، نام شخص یا اشخاصی را که مدعی مالکیت ملک مورد تملک هستند براساس صورت مجلس تنظیمی بالا در اظهارنامه ثبتی قید نمایند و در اجرای دستور آیین نامه قانون ثبت ، مبادرت به انتشار آگهی های نوبتی کنند. در صورتی که در مهلت مقرر قانونی ، اعتراضی نرسید، پس از گواهی اداره ثبت محل و اخذ مفاصا حسابهای لازم ، بهای زمین به مالک یا مالکین پرداخت می شد، ولی در صورت وصول اعتراض به ثبت تا تعیین تکلیف نهایی از سوز دادگاههای صالح ، بهای ملک پرداخت نخواهد شد.

وکیل زمین شهری و مبانی حقوقی که باید بدانیم!

چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذی صلاح یا تعارض ثبت یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانون در مراجع ذی صلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران در آن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قید بازداشت یا وثیقه و رهن و سیر قیود یاد شده ، به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند می باشند. در خصوص اعتراض به ثبت و تعارض ثبتی و تشخیص نوع زمین پس از صدور رای قطعی از طرف مراجع قضایی ، ادارات ثبت مراجع تملک کننده با رعایت قانون و این آیین نامه حقوق محکوم له را ادا می نمایند. در مورد رهن و وثیقه و بازداشت زمینهای بایر و دایر نیز سازمان تملک کننده مجاز است پس از اخذ گواهی از اداره ثبت محل ، از محل اعتبارات طرح تملک زمین ، مبلغ مندرج در سند وثیقه و رهن و مبلغ مورد بازداشت را پرداخت نماید و مراتب را به اداره ثبت محل اعلام کند. وکیل زمین شهری دارای توانایی های حقوقی متعددی است.

در صورتی که زمین مورد تملک براساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد، اداره ثبت محل مکلف است بدون انتشار آگهی تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد – اقدام نماید و بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام وزارت مسکن و شهرسازی با دستگاه تملک کننده صادر نماید. در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیش آید، اصلاح اسناد با تنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملک کننده و به قائم مقامی مالک یا مالکین بلامانع است و برای اینکه پرداخت وجه مورد تملک به مالک مقدور گردد، اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهی های نوبتی براساس بند این ردیف اقدام می نماید در مورد زمینهای مورد تملک که سابقه ثبت و انتشار آگهی نوبتی داشته ، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده ، تعیین حدود و صدور سند مالکیت به شرح بند یاد شده صورت می گیرد. در انجام عملیات تحدید و تفکیک زمینهای موات یا خریداری شده دولت ، عدم اجرای ماده آیین نامه قانون ثبت و عدم حضور مالک اولیه ، مانع انجام عملیات یاد شده نخواهد بود و ادارات ثبت مکلفند برابر نقشه ارائه شده نسبت به تهدید و تفکیک ، بدون حفر پی اقدام نمایند.