وکیل مالیات بر خانه خالی

وکیل مالیات بر خانه خالی

وکیل واحد مسکونی خالی

وکیل خانه خالی

وکیل خانه خالی یکی از وکلایی است که شاید اکنون بسیاری از افراد او را نشناخته باشند و به او مراجعه نکرده باشند. به طور کلی می توان اینگونه بیان کرد که از یک وکیل خانه خالی این انتظار می رود که بتواند بر اساس قوانین جدید مالیاتی بر خانه های خالی از موکل خود که غالبا مالک خانه است دفاع کند. این قانون که در تیر ماه سال 1399 تصویب شده است و از مرداد ماه سال 1400 به مرحله اجرا رسیده است. از این رو می توان حدس زد که این قوانین نواقص بسیاری داشته باشد. این نواقص هم می تواند کار وکیل خانه خالی را سخت کند و هم می تواند کار یک وکیل واحد مسکونی خالی را ساده تر کند. حال بستگی دارد که دعوی در چه مرحله ای قرار داشته باشد و این نواقص به نفع کدام طرف باشد.

اما برای این که بتوانیم بهتر و صریح تر با مفهوم وکیل خانه خالی و کارکرد آن آشنا شویم ابتدا بهتر است کمی با این قوانین آشنا شویم. در واقع می خواهیم بدانیم که اساسا چه قوانینی در مورد یک واحد مسکونی خالی وجود دارد و چرا قانون گذار طی چند سال گذشته تصمیم به تدوین این قوانین گرفته است. با درک اهمیت این قانون می توانیم بفهمیم که کارکرد وکیل خانه خالی چه می تواند باشد. با ما در ادامه مسیر همراه باشید.

قانون مالیات بر خانه خالی چیست؟

وکیل خانه خالی از قوانین مالیاتی بروز و قدیمی اشنایی دارد. اولین سوالی که مطرح می شود این است که اساسا قانون مالیات بر خانه خالی چیست و چه کارکردی می تواند در بعد اجتماعی داشته باشد؟

همانطور که در بالا بیان شد در تیر ماه سال 99 قانون گذار قانونی را تصویب کرد که بر اساس آن خانه های خالی مشمول مالیات می شدند. دولت این نیز این قانون را از مرداد ماه سال 1400 اجرایی کرد. به بیان ساده تر مالکان خانه های خالی از مرداد ماه سال 1400 مشمول مالیات می شوند. بدین ترتیب در مرداد ماه سال 1401 اولین سال پرداخت مالیات خانه های خالی محسوب می شود. از این رو از مرداد ماه سال جاری انتظار می رود که تعارضات قانونی خاصی مشخص شود. زیرا این اولین بار است این قانون به طور کامل به مرحله اجرا می رسد و حال قانون گذار و دولت خواهند فهمید که چه مراحلی دچار مشکل و اشتباه هستند.

اما همین ناقص بودن قوانین احتمالا باعث شود که برخی از افراد و مالکانی که اساسا قصد سوداگری نداشته اند و صرفا ندانسته درگیر این قانون شوند. اینجاست که وکیل خانه خالی می تواند کارکرد خوبی از خود نشان دهد.

اما بیایید به صورت کلی این قانون را بهتر بشناسیم. بر اساس قانون مالیات بر خانه های خالی هر خانه ای که شامل شرایط زیر باشد مشمول مالیات خواهد شد.

ملک در منطقه ای باشد که جمعیت آن بالغ بر صد هزار نفر جمعیت داشته باشد.

مالک در این ملک مستقر نباشد و به عنوان تنها اقامتگاه مالک مطرح نباشد.

بیش از 4 ماه باشد که ملک به شکل خالی و بی استفاده باشد.

بیش از یک سال از صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد.

بیش از 4 ماه از زمان انتقال رسمی سند ملک گذشته باشد.

اگر ملکی دارای این شرایط به شکل همزمان باشد مشمول مالیات خواهد شد. اما این مالیات به شکل عادی محاسبه نمی شود. این محاسبه بر اساس نرخ ارزش اجاره بها ملک بر اساس منطقه ای که در آن ملک قرار دارد محاسبه می شود و در سال اول این نرخ به شکل شش برابری محاسبه می شود. در صورتی که ملک به صورت متوالی برای دو سال خالی باشد نرخ عادی مالیات محاسبه شده به شکل 12 برابری محسوب می شود و همین روند در سال سوم و بیشتر به 18 برابر نرخ عادی مالیات منطقه خواهد رسید.

احتمالا کمی دچار ابهام و سردرگمی شده باشید. این کاملا عادی است. در واقع یکی از کارکردها و اهمیت های مهم وکیل خانه خالی این است که بتواند ما را از این سردرگمی نجات دهد. با این حال در ادامه سعی می کنیم با یک مثال محاسباتی شما را کمی راهنمایی کنیم. همچنان با ما همراه باشید.

چگونه مالیات بر خانه خالی محاسبه می شود؟

وکیل خانه خالی به خوبی که می داند. قانون گذار نحوه محاسبه مالیات بر خانه خالی را سعی کرده است به شکل کاملا روشن بیان کند. همانطور که بیان کردیم قانون گذار این محاسبات را بر اساس نرخ ارزش اجاره بهای ملک در نظر گرفته است.

بنابراین در گام اول اگر شما قصد دارید میزان مالیات بر خانه یا ملک خود را محاسبه کنید و می خواهید مانند یک وکیل خانه خالی عمل کنید ابتدا باید ارزش اجاره بهای ملک خودتان را نه بر اساس آن چیزی که در بازار عرف است، بلکه بر اساس قانون محاسبه کنید.

به طور مثال اگر ملک شما هزار متر باشد. و بر اساس محاسبات قانونی مشخص شود که ارزش اجاره بهای این ملک به ازای هر متر مربع چیزی حدود 20 تومان می باشد. بنابراین ارزش اجاره بهای کلی ملکک چیزی حدود 20 هزار تومان خواهد بود. حال با داشتن ارزش کل اجاره بهای ملک می توانیم ادامه محاسبات را انجام دهیم.

نکته بسیار مهمی که در این جا وجود دارد این است که قانونگذار هزینه هایی که مالک برای ملک طی یک سال انجام می دهد را در نظر گرفته است. از این رو 25 درصد از ارزش کل اجاره بهای ملک را تحت عنوان مالیات معاف مالیات کرده است. حال اگر بخواهیم همین موضوع را در مثال گفته شده بررسی کنیم می توانیم اینگونه بیان کنیم که ارزش کل اجاره بهای ملک 20 هزار تومان محاسبه شد. بنابراین اگر بخواهیم 25 درصد این ارزش را چشم پوشی کنیم ما باید محاسبات خود را برای 15 هزار تومان در نظر بگیریم.

حال در قانون بیان شده است که بر اساس شرایط و ویژگی های مختلف میزان اجاره بها می تواند بین 15 تا 20 درصد متغیر باشد. این شرایط را بهتر است شما از وکیل خانه خالی خود پرس و جو کنید. چرا که در این جا فرصت بحث و بررسی آن وجود ندارد. حال اگر بخواهیم در کمترین حالت ممکن محاسبه خود را ادامه دهیم باید ارزش به دست آمده که همان 15 هزار تومان است را با مالیات 15 درصد محاسبه کنیم. این مبلغ چیزی حدود 2.25 هزار تومان خواهد بود.

بنابراین اگر وکیل خانه خالی بخواهد مالیات بر اجاره را برای یک خانه 1000 متری شمال محاسبه کند به رقمی حدود 2.25 هزار تومان در سال می رسد.

اما در قانون مالیات بر خانه خالی یک شرط بسیار مهم وجود دارد. در این قانون، قانون گذار برای این که مالک را نسبت به خالی نبودن ملک ترغیب کند عملا مالیات را به شکل متغیر و دارای ضریب تعریف کرده است. بر اساس این قانون اگر ملک برای سال اول خالی باشد باید 6 برابر نرخ عادی مالیات اجاره را پرداخت کند. در مثال بالا نرخ عادی اجاره چیزی حدود 2.25 هزار تومان محاسبه شد. اما بر اساس قانون مالیات بر خانه خالی این نرخ در سال اول – با توجه به ضریب 6 – به رقم 13.5 هزار تومان می رسد. اگر این روند به شکل پیوسته در سال دوم ادامه داشته باشد – با توجه به ضریب 12 – مالیات به رقم 27 هزار تومان می رسد و اگر این روند به سال سوم و بیشتر کشیده شود – با توجه به ضریب 18 – مالیات به رقم 40.5 هزار تومان می رسد.

یعنی مالک در سال سوم باید مالیاتی بالغ بر دو برابر کل هزینه اجاره بها را بپردازد که می توانست به واسطه اجاره ملک دریافت کند. در واقع هدف اصلی این قانون همین است که مالکین را نسبت به دریافت سود از اجاره ترغیب کند و ملک را از حالت سوداگری خارج کند.

قانون مالیات برای خانه خالی و تاثیر آن در جامعه

در مثال بالا به شکل کاملا مشخص و عددی بیان شد که یک خانه خالی طی سه سال چه میزان مالیات باید پرداخت کنند. این میزان در ارقام واقعی می تواند کاملا تکان دهنده باشد. در واقع هدف اصلی قانون گذار نیز همین بوده است که بتواند مالک را ترغیب کند تا ملک را در اختیار افرادی قرار دهند که در مقام متقاضی هستند. اما چرا؟

برای رسیدن به کارکرد و اهمیت قانون مالیات بر خانه های خالی و به تبع آن کارکرد وکیل خانه خالی باید ابتدا بدانیم که اساسا چرا قانون گذار و دولت نسبت به تدوین و اجرایی شدن این قانون اقدام کرده اند.

مسئله ای که وجود دارد این است که ملک به عنوان یک نیاز اساسی برای انسان در جامعه محسوب می شود. یعنی از همان ابتدای خلقت مسئله سرپناه یا همان خانه از اصلی ترین نیازهای بشریت شناخته شده است. بنابراین خانه یا ملک را به عنوان یک نیاز مادر در هر جامعه ای می تواند شناسایی کرد.

بنابراین مسکن به عنوان یک بازار مادر و اصلی در بسیاری از کشورها مطرح می شود. بدین معنی که بسیاری از اتفاقات و اخبار و رویدادها می تواند در این بازار تاثیر گذار باشد و هر اتفاقی که در این بازار رخ می دهد می تواند کلیت بازار اقتصادی کشور را تحت تاثیر قرار دهد.

بنابراین دولت همواره می خواهد این بازار را به شکلی در اختیار داشته باشد. با توجه به این که سیستم اقتصادی کشور یک سیستم تورمی محسوب می شود دولت سعی می کرد به عنوان یک تامین کننده و یک خریدار بزرگ در بازار های مرتبط با مسکن از جمله بازار مصالح وارد شود. اما این نقش طی یکی دو دهه گذشته کاملا کمرنگ شده است و عملا می توان اینگونه گفت که دیگر این دولت نیست که عرضه و تقاضا را در این بازار مشخص می کند. بنابراین کاملا ساده و روشن است که بازار مسکن به عنوان یک بازار مادر از دسترس دولت خارج شود و نتیجه آن همان می شود که طی چند سال کوتاه قیمت مسکن رشدی چند صد درصدی را تجربه کرده است.

اما در سیستم های اقتصادی کشورهای سطح اول جهان این مالیات است که نقش ابزار مهم را برای دولت بازی می کند. در واقع در این سیستم دولت به صورت مستقیم در بازار دخالت نمی کند و هیچگاه خود را به عنوان یک عرضه کننده یا خریدار در بازار معرفی نمی کند. اما مسئله ای که وجود دارد این است که این دولت ها به واسطه ابزار بسیار مهمی به نام مالیات سعی می کنند این عرضه و تقاضا را مدیریت کنند. در واقع با کم و زیاد کردن نرخ مالیات و با روش های دیگر این دولت ها سعی می کنند توازن میزان عرضه و تقاضا را برقرار کنند.

با توجه به این که دولت طی چند سال گذشته عملا نتوانست نقش خود را در بازار اقتصادی کشور و به عنوان بزرگترین خریدار و تامین کننده معرفی کند، به نظر می رسد که تنها را نجات دولت تغییر روند اقتصادی و جهش از تورم به مالیات است. این کاری است که می تواند عملی ترین قانون آن را قانون مالیات بر خانه های خالی دانست.

از یک وکیل خانه خالی چه انتظاراتی می توانیم داشته باشیم.

تا به این جا به خوبی دانستیم که اساسا چرا قانون گذار و دولت نسبت به اجرایی شدن قوانین مالیات بر خانه های خالی اصرار داشتند. همچنین دانستیم که این قانون دقیقا چه می گویند و چگونه محاسبه می شود.

حال بر اساس همین موضوعات و ویژگی های مختلف بیان شده می خواهیم بدانیم که وکیل خانه خالی یا همان وکیل واحد مسکونی خالی چه کار یا کارهایی می تواند برای ما انجام دهد. 

اولین نکته ای که در این باب باید به آن توجه داشته باشیم این است که اساسا از آن جایی که این دعوی ها و تعارضات بر اساس مالیات ایجاد می شود. از این رو می توان حدس زد که همواره یک پایه این دعوی ها دولت یا نهادهای مرتبط با آن حضور داشته باشند.

یعنی ممکن است دولت یا نهاد های دولتی از شما بابت عدم پرداخت مالیات یک یا چند سال خود شکایت کند و یا این که شما می توانید از اداره مالیات یا دولت یا هر نهاد دیگری نسبت به اجرایی شدن این قانون درباره خود یا ملکتان شکایت کنید.

آن چیزی که در این جا اهمیت دارد به آن توجه داشته باشیم این است که در غالب موارد وکیل خانه خالی به عنوان وکیل مدافع شخصیت حقیقی در دادگاه یا مسیر قضایی حضور پیدا می کند و معمولا باید در برابر دولت بایستد. همین موضوع باعث می شود که سختی کار وکیل خانه خالی بیشتر شود.

از طرف دیگر همانطور که در ابتدای این مقاله بیان کردیم قانون مالیات برخانه های خالی قانونی است که طی سه سال گذشته تدوین و تصویب شده است. این قانون سال گذشته به مرحله اجرا در آمد و عملا در سال جاری است که شاهد خواهیم بود که آیا این قانون توانست مانع از خالی ماندن خالی ها و سوداگری در بازار مسکن شود یا خیر.

وکیل خانه خالی و سختی های کاری اش

وکیل خانه خالی بدین معنی است که اساسا با یک قانون نسبتا خام و ناپخته رو به رو هستیم وکیل خانه خالی تمامی مسائل را بیان می کند. از این رو کاملا مشخص است که در تعارضات قانونی ایجاد شده در این حوزه باید با سختی های بسیاری رو به رو شویم. احتمالا در مسیر قضایی موارد بسیاری پیش بیاید  که قانون آن را پیش بینی نکرده است. بنابراین در این مسیر باید وکیل خانه خالی اولا تسلط کامل و خوبی داشته و در ثانی بتواند به نوعی از این نواقص به نفع پرونده خود استفاده کند. این مسئله نیازمند این است که وکیل واحد مسکونی خالی در مقام وکالت از تجربه و اعتبار بسیار خوبی برخوردار باشد. این تجربه و اعتبار می تواند در کنار بسیاری دیگر از ویژگی هایی که باید داشته باشد پرونده حقوقی شما را در مسیر درستی قرار دهد.

نکته مهم دیگری که باید به آن اشاره کنیم این است که از ابتدای سال 1400 مالکین هر نوع ملک در سراسر جامعه زندگی می کنند، ملک آن ها باید فارغ از هر چیزی در سامانه ای ثبت شود. این سامانه به عنوان مرجع شناخته می شود و می تواند جامعه آماری خوبی در اختیار قاضی و دستگاه های دولتی قرار دهد. از این رو معمولا در اولین پرسش های یک وکیل خانه خالی معمولا این سوال پرسیده می شود که آیا در این سامانه ثبت نام کرده اید یا خیر؟

وکیل خانه خالی و چند نکته اساسی که باید بدانید:

در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت ۱۲۰ روزه مذکور برای مالک جدید جاری است. وکیل خانه خالی تنها کسی است که می تواند در این حوزه به افراد مختلف کمک کند.  سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است تا پایان تیر ماه هر سال مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده را اعلام نماید. اشخاص مشمول، مکلفند مبلغ مذکور را تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.

 در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول می شود. جریمه موضوع ماده (۱۹۰) این قانون، برای پرداخت‌های پس از مرداد ماه هر سال اعمال می شود. پس از لازم‌الاجرا شدن این ماده، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند. سازمان امور مالیاتی موظف است هر شش ماه یکبار گزارش اجرای این ماده را به کمیسیون اقتصادی مجلس ارائه نماید. تمامی مردم کشور اطلاعات خود را در سامانه املاک ثبت خواهند کرد.

مالکان واحدهای مسکونی تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را  با تعیین نوع بهره برداری، حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. ثبت واحدهای مسکونی دارای جهات امنیتی، بر اساس دستورالعمل مصوب شورای عالی امنیت ملی انجام می شود.

بررسی خانه‌های تعطیلاتی معاف از پرداخت مالیات بر خانه های خالی

یکی از سوالات اساسی و بسیار مهمی که ممکن است در هنگام مراجعه به وکیل خانه خالی برای بسیاری از افراد پیش آید آن است که اصلا کدام املاک می توانند از مالیات معاف شوند و جریان این املاک چیست؟ در پاسخ به این سوال معمولا وکیل خانه خالی به قانون کشور استناد می کند. بر اساس این قانون بسیار مهم می توان گفت:

سرپرستان خانوارهای تک‌نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان)‌ حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار میتواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید.

دانشجویان، بیماران، طلاب و … برای معافیت از قانون، اسناد مثبته ارائه دهند. دانشجویان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماریهای خاص در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، تنها با ارائه اسناد مثبته از جمله گواهی پرداخت حق بیمه برای شاغلان و گواهی اشتغال به تحصیل، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر، معاف از مالیات این قانون را دارند.

واحد مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل از جمله گردشگری و زیارتی، موسسات یا شرکتهای فعال که مجوز از دستگاه مربوطه دارند و ممنوعیتی برای فعالیت در واحدهای مسکونی ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور و در صورت اطلاع سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تأمین اجتماعی، از مالیات این قانون معاف هستند.

وکیل خانه خالی و مجازات مرتکبان

وکیل خانه خالی و جریان جریمه ۲۰ درصدی روستاییان در صورت عدم ثبت اطلاعات خود در سامانه املاک وکیل خانه خالی می تواند به جریان جریمه های مربوط به عدم پرداخت مالیات خانه های  خالی رسیدگی کند، بر اساس قانون می توان گفت:

واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که هریک از  مالک یا بهره­‌بردار آن‌ها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حكم خانه‌ خالی تلقی شده و مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد(۲۰%) مالیات سال اول این قانون و واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که  هر یک از  مالک یا بهره­‌بردار  آن‌ها در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون محسوب میشوند. مالکان واحدهای مسکونی مکلفند اقامت اعلام ‌شده توسط بهره‌برداران واحد مسکونی در سامانه مذکور را تایید کنند؛ در غیر اینصورت، واحدهای مذكور در حكم خانه خالی تلقی شده و حسب مورد مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مكرر یا جریمه موضوع این بند میشوند.