فسخ قرارداد اجاره
شاید بیشترین نوع عقد قرارداد مربوط به قرارداد اجاره باشد که در روز شاید هزاران قرارداد اجاره در اداره ثبت اسناد به ثبت برسند. فسخ قرارداد اجاره یکی از حالت های مهم قابل بررسی در این مبحث می باشد که در شرایط مختلفی این امر صورت می گیرد. فسخ حالتی است که در هر قراردادی ممکن است ایجاد شود و در قرارداد های رسمی و قانونی به ویژه قرارداد های اجاره شرایط فسخ پیش بینی می شود و در متن قرارداد ضمیمه خواهد شد زیرا این موضوع از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است تا از طرفی در قرارداد حقی ضایع نشود. پس فسخ قرارداد اجاره یکی از حالت هایی است که در روابط موجر و مستاجر پیش خواهد آمد. منظور از فسخ قرارداد اجاره این است که قبل از رسیدن موعد مقرر برای پایان قرارداد هر دو طرف قرارداد یا یکی از طرفین خواهان فسخ و انحلال قرارداد می شوند. اما قوانین مربوط به این مورد حقوقی چه می گوید؟ با ما تا پایان مقاله همراه باشید.
اصول و قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره
همانطور که بیان شد؛ هر دو طرف قرارداد یعنی موجر و مستأجر یا یکی از آنها خواهان فسخ قرارداد اجاره می شوند. قانون گذار موارد فسخ قرارداد اجاره را پیش بینی کرده است و برای این موضوع شرایط و حالاتی را در نظر گرفته است که در فسخ اجاره باید هر یک از طرفین به قوانین مربوطه پایبند باشند و مهم ترین نکته در قرارداد ها این است که در تنظیم هر عقدنامه ای بایستی حتما شرایط های احتمالی فسخ را پیش بینی کرد تا در صورت اختلاف انحلال قرارداد به دور از هرگونه ممنوعیتی قانونی باشد. پس فسخ اجاره فقط در حالات و شرایط هایی امکان پذیر است که در قانون به آن اشاره شده است. زیرا عقد قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم الاجرا می باشد که جز مواردی که در زیر عنوان می شود حق فسخ و انحلال آن برای هر یک از طرفین وجود ندارد. گفتیم که فسخ قرارداد اجاره باید طبق شرایطی باشد که در متن قرارداد تحت عنوان خیارات فسخ آورده می شود. طبق ماده ۳۶۹ قانون فسخ اجاره نامه ها انحلال فقط طبق خیارات فسخ امکان پذیر است. این مهم به این خاطر وضع شده است تا دلایل هر یک از طرفین برای فسخ قانونی باشد و در غیر این صورت حق لغو عقدنامه را ندارد. خیارات از اختیارات گرفته شده است و به معنی توانایی و اختیار بر هم زدن را دارد. خیارات فسخ عبارتند از؛
خیار شرط؛ شرطی که در قرارداد قید می شود مربوط به یکی از طرفین قرارداد و یا شخص ثالث است و چنانچه به این شرط عمل نشود طبق خیار شرط قرارداد اجاره فسخ خواهد شد.
خیار عیب؛ در این حالت چنانچه در مکان مورد اجاره عیبی وجود داشته و یا به وجود آید موجر یا مستاجر طبق این خیار اقدام به فسخ قرارداد خواهند کرد.
خیار تخلف از وصف؛ چنانچه پس از عقد قرارداد مستاجر متوجه شود که مبلغ اجاره یا مکان مورد وصف خلاف چیزی بوده است که موجر اذعان داشته است قانون به وی حق می دهد تا قرارداد را فسخ نماید.
خیار تعذر تسلیم؛ چنانچه موجر یا مستاجر به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشند هر یک می توانند قرارداد را لغو کنند.
خیار تخلف شرط؛ اگر در متن قرارداد شروطی را در نحوه اجاره ذکر کرده باشند و هر یک از طرفین قرارداد به آن عمل نکنند طرف دیگر می تواند با استفاده از این خیار شرط قرارداد را لغو نماید.
در سال ۱۳۵۶ قانون مصوب رابطه بین موجر و مستأجر در ماده ۱۴ قانون کاملا تشریح شده است که طبق آن هر یک از طرفین یعنی موجر و مستأجر برای فسخ قرارداد اجاره شرایط جداگانه ای دارند. که در متن زیر به این مهم خواهیم پرداخت.
فسخ قرارداد اجاره (1)
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر
گاهی مستأجر در بعضی از شرایط خواهان فسخ قرارداد اجاره خواهد شد که ادامه قرارداد را خلاف منافع خود می داند و اگر دلایل وی قانونی باشد لغو قرارداد انجام می گیرد.
این شرایط گاهی به خاطر عدم رعایت تعهدات از سوی موجر است.
گاهی مورد اجاره در قرارداد خلاف ویژگی های واقعی است و مستأجر پس از دیدن مورد اجاره پی به این موضوع می برد که طبق شرط یا خیار رویت قرارداد را فسخ خواهد کرد.
یا اینکه قسمتی از مکان یا مورد اجاره‌ای یا کل آن خراب شده است و بلا استفاده شده است پس در این حالت قانون حق را به مستأجر می دهد تا قرارداد را لغو نماید.
یا قبل از پایان موعد مقرر مستأجر بنا به دلایل و شرایط پیش بینی نشده ای مجبور به نقل مکان می شود که در این حالت حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
عدم تحویل به موقع مورد اجاره توسط مالک و موجر که در چنین حالتی مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
اما شرایط موجر برای فسخ اجاره کدام است؟
فسخ قرارداد اجاره (2)
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
موجر یا صاحب ملک در شرایط هایی که مورد تایید قانون باشد حق فسخ قرارداد اجاره را به صورت یک طرفه خواهد داشت. چنانچه فسخ قرارداد از سوی موجر قانونی نباشد باید برای فسخ عقد نامه رضایت مستأجر را جلب نماید و یا به او خسارت پرداخت نماید.
اگر مستأجر در انجام تعهدات ذکر شده در متن قرارداد اهمال بورزد موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
اگر مستأجر اجاره بهای پرداختی را پرداخت نکند قرارداد لغو خواهد شد و مهلت او برای پرداخت اجور معوقه یک هفته خواهد بود.
واگذار کردن ملک یا مورد اجاره ای به شخص ثالث توسط مستأجر خلاف قانون است.
کاربری غیر متعارف و خلاف واقع از ملک یا مورد اجاره ای توسط مستأجر مثلا خانه مسکونی را برای سکونت اجاره کرده است اما ملک را تبدیل به کارگاه تولیدی کرده باشد.
ندادن اجازه ورود به موجر برای تعمیرات نیز خلاف قوانین موجر و مستأجر می باشد.
انجام تغییرات و تعمیرات در ملک مسکونی بدون کسب اجازه از مالک یا موجر که باعث ایجاد تغییرات زیاد شود.
در آخر عدم صداقت مستأجر در قبول شرایطی که موجر آن را تعیین کرده است مثلا شرط تاهل را موجر تعیین کرده است اما مستأجر مجرد باشد.
