اجور معوقه
اصولا دعوای مطالبه اجور معوقه مابین موجر و مستاجر در مراجع قضایی پیگیری خواهد شد همانطور که از عنوان آن مشخص است دعوا مربوط به اجور یا اجاره بهای معوقه یا به تعویق افتاده است که طی قراردادی مستاجر مکلف و‌موظف به پرداخت آن بوده است. اما به هر دلیلی این مطالبات از سوی وی به موجر پرداخت نشده است. در نتیجه موجر به دادخواهی و برای مطالبه اجور معوقه خود به دادگاه مراجعه کرده و خواستار دادخواهی می شود.
اجاره چیست؟
یکی از روابط مالی بین افراد جامعه این است که صاحب ملک ( مغازه، خانه، آپارتمان، عمارت، ویلا ) برای مدت مشخصی و به مبلغ یا اجاره بهای شخصی ملک خود را به مستاجر اجاره می دهد. آنها در قرارداد نرخ اجاره بها را مشخص می کنند و از تاریخ تنظیم قرارداد مدت زمان اجاره شروع می شود و تا پایان تاریخ ذکر شده در قرارداد ادامه دارد. گاهی مستأجر بنا به دلایلی اجاره بها را پرداخت نمی کند و یا پرداختی وی کمتر از مبلغ معین شده است. در این حالت مابین موجر و مستاجر دعوای ایجاد می شود که موضوع آن مطالبه اجور معوقه از سوی موجر است. در چنین دعاوی قرارداد هر میزان رسمی تر و قانونی در تنظیم شده باشد و تاریخ و مبلغ اجاره کامل درج شده باشد در دادگاه قابل استناد تر خواهد بود و در این زمینه موجر برای دادخواهی دست باز تری دارد. در قانون مدنی وظایف مستاجر در مورد پرداخت اجور به طور کامل بحث شده است که در متن زیر به آن خواهیم پرداخت.
وظیفه مستاجر در پرداخت اجور
طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی وظیفه مستاجر چنین ذکر شده است که مستاجر موظف است در تاریخ مشخص شده در قرارداد هر ماه یا به صورت سالانه ( طبق توافق طرفین ) باید اجاره بها را پرداخت نماید. اگر مستاجر پرداخت اجور به موجر را نادیده بگیرد طبق ماده ۱۴ قانون مدنی بند ۹ روابط مستأجر و موجر مصوبه سال ۱۳۵۶ موجر می تواند قرارداد را فسخ و حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. در قرارداد های اجاره حتما تاریخ پرداخت اجاره تعیین شود و باید مستاجر در این تاریخ اقدام به پرداخت اجاره بها نماید. مثلا اگر یکم هر ماه برای پرداخت اجاره مشخص شده باشد مستاجر باید در این تاریخ اجور خود را پرداخت نماید و قبل از این تاریخ بر ذمه وی نیست و موجر نمی تواند مستاجر را از این بابت تحت فشار بگذارد. چنانچه مستاجر در دادگاه مدعی اعسار شود و عدم ناتوانی در پرداخت اجور را داشت و عدم تمکن مالی خود را عنوان کرد موجر به حکم قانون حق فسخ قرارداد را دارد و اعسار مستأجر مانع از مطالبه اجور معوقه موجر نخواهد شد. در هنگام عقد قرارداد موجر در متن قرارداد خیار فسخ به شرط عدم پرداخت اجاره بها را شرط نمیاد تا بدون هیچ مانعی اقدام به فسخ قرارداد نماید. نحوه پرداخت اجاره بها باید در قرارداد نیز مشخص شود که به صورت دستی و اخذ رسید یا به صورت واریزی و تسلیم فیش واریزی باشد. حتما درج مبلغ اجاره بها به عدد و حروف باشد تا در مبلغ قرارداد دخل و تصرف نشود. برای مطالبه اجور معوقه باید به کدام مرجع ذیربط مراجعه شود؟ در متن زیر به این موضوع خواهیم پرداخت.
اجور معوقه (2)
مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه
برای بررسی و رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه ابتدا موجر یا صاحب ملک باید دادخواست خود مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر را تقدیم دادگاه نماید. البته لازم به ذکر است چنانچه جمع کل اجاره معوقه بیست میلیون تومان یا کمتر باشد مرجع رسیدگی به آن شورای حل اختلاف خواهد بود و خواهان ( موجر) با مراجعه به این مرجع ذیصلاح میتواند اجور معوقه را از مستاجر مطالبه نماید. اما چنانچه مبلغ بیشتر از بیست میلیون تومان باشد موجر طی دادخواستی مطالبه اجور معوقه خود را از دادگاه خواستار می شود. موجر علاوه بر اجاره معوقه شارژ ساختمان ( در صورتی که ملک استیجاری آپارتمانی باشد ) یا هزینه آب و برق را همزمان با مطالبه اجور در دادخواست آنها را هم مطالبه نماید. گاهی در این گونه از دعاوی از سوی شورای حل اختلاف یا دفاتر دادگاهی اظهارنامه ای تنظیم خواهد شد و به مستأجر ارسال می شود اگر در صورتی که مستاجر اظهارنامه را نادیده بگیرد شخص می تواند مستقیما دادخواست شکایت خود را به دادگاه اعلام کند. دادگاه نیز برای مستأجر ضرب الاجل تعیین کرده و چنانچه شخص در مدت مشخص شده اجور معوقه را پرداخت نکرد دادگاه حساب بانکی وی را توقیف نموده و از حساب او اجاره بها را مطالبه می کند.
اجرت المثل و مطالبه اجور معوقه
در برخی از دعاوی مطالبه اجور معوقه اجرت المثل را در پرونده یا دادخواست شاکی مشاهده می کنیم. اجرت المثل به چه معناست؟ زمانی که شخص برای مدت یک سال ملکی را از شخص دیگر اجاره می کند و هر ماه اجاره بها را پرداخت کرده است اما پس از پایان مدت قرارداد راضی به تخلیه ملک نخواهد شد و مالک یا موجر نیز راضی به تمدید قرارداد نمی شود. در این حالت مستأجر هر روزی را که پس از پایان مهلت قرارداد در ملک سکونت داشته باشد علاوه بر اجاره بها موجر می تواند اجرت المثل روز ها و ماه هایی که مستاجر ملک او را به تصرف در آورده است را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز موظف به رسیدگی دادخواست وی خواهد بود.
در نظر داشته باشید قبل از اقدام به اجاره املاک خود حتما قرارداد را به شیوه رسمی و قانونی تنظیم کنید. منظور از رسمی بودن قرارداد این است که در دفتر ثبت اسناد این مهم انجام شود. همچنین حتما خیار فسخ را در قرارداد خود بگنجانید تا در صورت مواجه با چنین مشکلاتی حق فسخ قرارداد را داشته باشید. در متن اجاره نامه حتما دقت نماید که مبلغ و تاریخ به درستی و با حروف نیز نوشته شود تا امکان تغییر دستی آن وجود نداشته باشد و در نهایت قبل از تنظیم هر قراردادی ابتدا با وکیل خود مشورت نمایید و به کمک او قرارداد اجاره ای قانونی تهیه و تنظیم نمایید.
