وکیل تخلیه
وکیل تخلیه ملک
تاکنون در مورد وکیل تخلیه فوری چیزی شنیده اید؟ با گسترش جمعیت و گسترش تعداد ساختمان های اداری، مسکونی،تجاری و….. پدیده ای به نام اجاره ننیز بوجود آمد. هنگامی که اجاره نشینی بوجود آمد به تدریج دعاوی حقوقی مختلف وابسته به این پدیده نیز در دادگاه ها مطرح شدند.
یکی از مهم ترین و اساسی ترین دعاوی که تعداد آن به طور روزانه در حال افزایش میباشد، تخلیه ملک است. در چنین مواردی وکیل تخلیه فوری می تواند به شما کمک کند تا در کوتاه ترین زمان ممکن حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی دریافت کنید.
معمولا بسیاری از مالکانی که ملک خود را اجاره می دهند در طول زمان با مستاجرانی روبرو خواهند شد که از پرداخت اجاره بهایی که در قرارداد مشخص کرده اند، سرپیچی می کنند و یا اینکه با وجود اتمام مدت زمان عقد اجاره، ملک را تخلیه نمی کنند. در چنین مواردی مالک می تواند برای اخذ حقوق خود به راحتی به وکیل تخلیه فوری مراجعه کند تا موضوع را از طریق محاکم قضایی مورد پیگیری قرار دهد.
وکیل تخلیه فوری کسی است که دارای دانش حقوقی کافی در زمینه حل و فصل پرونده های حقوقی مختلف می باشد و از آنجایی که دارای دانش و تجربه کافی در زمینه حل و فصل پرونده های مربوط به عقد اجاره می باشد، این توانایی را دارد تا ادله اثبات و مدارک کافی را در جهت احقاق حقوق موکل خود به دادگاه ارائه دهد.
اولین اقدام وکیل تخلیه فوری برای احقاق حقوق مالک آن می باشد که دادخواست حقوقی تخصص را برای آغاز روند دادرسی دعوای مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک به محاکم قضایی تقدیم می کند. برای تنظیم چنین دادخواستی باید با قوانین مربوط به روابط مالک و مستاجر آشنایی داشت و به طور کامل بر مفاد ذکر شده در این قانون تسلط داشت؛ چرا که باید از روش هایی مانند تامین دلیل و ارائه مدارک و دلایل کافی برای موفقیت در پرونده استفاده کرد.
وکیل تخلیه فوری
به نظر شما اصلا چرا باید برای اقامه دعوی به سراغ وکیل تخلیه فوری رفت؟ هنگامی که صاحبان املاک با مستاجر خود به مشکل میخورند، معمولا در ابتدا سعی می کنند موضوع را از طریق ایجاد صلح و سازش برطرف کنند اما متاسفانه در بسیاری از موارد دیده می شود که مستاجران به درخواست مالک توجهی نمی کنند و حتی سعی در تضییع حقوق مالک دارند. در چنین مواردی باید چه کرد؟ بهترین راهکار چیست؟
از آنجایی که روابط میان مالک و مستاجر جز مسائل حقوقی محسوب می شود و قانونگذار کشور ما نیز توجه بسیار زیادی به آن کرده است، در صورت بروز مشکل و اختلاف باید از یک فرد متخصص در این زمینه کمک گرفت. شاید امروزه تعداد وکلایی که رد سراسر کشور مشغول فعالیت میباشند بسیار زیاد باشد و شما با خود فکر کنید که هر یک از آنها می توانند به راحتی مشکل شما را حل کنند اما حقیقت آن است که برای اخذ نتیجه مطلوب در پرونده های حقوقی بهتر است به سراغ وکیلی بروید که دارای تجربه کافی در مورد موضوع پرونده شما باشد. پس تمامی مالکان و کسانی که قصد اقامه دعوی در جهت تخلیه مستاجر از ملک خود یا اخذ اجور معوقه را دارند بهتر است به سراغ وکیل تخلیه فوری بروند.
وکیل تخلیه فوری علاوه بر آنکه دارای دانش و مهارت کافی حقوقی است، بهتر از هر وکیل دیگری از روند دادرسی و میانبرهای حقوقی مربوط به پرونده های روابط مالک و مستاجر آشنایی دارد. از مزایای مراجعه به وکیل تخلیه فوری می توان به جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه اشاره کرد. معمولا افرادی که از روند دادرسی چنین پرونده هایی آشنایی ندارند، نمی توانند اقدامات حقوقی لازم را در کوتاه ترین زمان ممکن انجام دهند و همین موضوع باعث اطناب روند دادرسی و از دست رفتن هزینه و زمان آنها می گردد.
وکیل تخلیه (2)
وکیل تخلیه مستاجر
از آنجایی که تعداد دعاوی میان مالک و مستاجر هر روز درحال افزایش است، به همین علت نیز به تمامی افراد توصیه می شود که برای جلوگیری از تضییع حقوق خود با قوانین مربوط به این موضوع آشنا شوند. از جمله افرادی که می تواند به عموم مردم در روند دادرسی به چنین پرونده هایی کمک کند، وکیل تخلیه فوری می باشد.
در تعریف قرارداد اجاره می توان به ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر اشاره کرد، بر اساس این ماده قانونی، تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد‌اعم از این که نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیر رسمی تنظیم شده یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر با نماینده قانونی او باشد.
تمامی دکانها – مغازه‌ها – خانه‌ها – آپارتمانها – مهمانخانه‌ها – مسافرخانه‌ها – گرمابه‌ها – کاروانسراها – محل کارخانه‌ها – محل باشگاه‌های‌ورزشی- گاراژها – انبارها – اتاقهای کرایه و به طور کلی هر محلی که برای پیشه و کسب یا تجارت و یا سکنی تا به حال اجاره داده شده است و یا بعداً‌اجازه داده می‌شود مشمول مقررات قانون روابط مالک و مستاجر می شوند. توجه داشته باشید که تنها اراضی مزروعی محصور یا غیر محصور مشمول این قانون نخواهند بود.
ارائه دادخواست توسط وکیل تخلیه فوری؛ اولین قدم برای اقامه دعوی
وکیل تخلیه فوری از تمامی جزئیات مربوط به روند دادرسی دعاوی میان مالک و مستاجر آشنایی دارد. همانطور که گفتیم برای گرفتن حکم تخلیه دو حالت اصلی وجود دارد. یا این که زمان قرارداد منقضی شده باشد و همچنان مستاجر از عودت ملک خودداری کند و یا این که به هر دلیل قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد.
سوال اینجاست که چه زمانی قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر فسخ می شود؟ هر قراردادی دارای بندهایی است که با توافق طرفین تدوین می شود. زمانی که طرفین این قرارداد را امضا می کنند به این معنی است که تمامی این مفاد مورد قبول آن ها بوده است.
حال هر کدام یک از طرفین اگر نسبت به اجرای این بندها کوتاهی کند، این حق برای طرف مقابل وجود دارد تا با ارائه دادخواست به مراجع قضایی قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند. رایج ترین این موارد عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر است، همچنین تغییر کاربری ملک بر خلاف آن چیزی که در قرارداد ذکر شده باشد نیز از شایع ترین دلایل فسخ قرارداد است. در این حالت موجر بعد از فسخ قرارداد می تواند با استناد به آن نسبت به درخواست حکم تخلیه اقدام کند.
برای انکه بتوانید به راحتی اقامه دعوی کنید و اقدامات قانونی لازم را در جهت احقاق حقوق خود انجام دهید، وکیل تخلیه فوری می تواند به شما کمک کند. وکیل تخلیه فوری در همان ابتدا در طی یک جلسه مشاوره حقوقی، موضوع پرونده و درخواست شما را مورد بررسی قرار می دهد تا بتواند مدارک و ادله مناسبی را در جهت ارائه دادخواست تخلیه جمع آوری کند. در طی این جلسه مشاوره حقوقی، تمامی اطلاعات لازم در رابطه با موضوع پرونده به خواهان یا همان مالک توضیح داده می شود. در نتیجه وکیل تخلیه فوری دادخواست تخلیه را با توجه به چارچوب های قانونی آماده می کند و در اولین زمان ممکن به مراجع قضایی تقدیم می کند.
امروزه با تشکیل دفاتر الکترونیک قضایی دیگر نیازی نیست تا برای ارائه دادخواست به دادگاه ها و دیگر محاکم قانونی مراجعه کرد. خواهان پرونده می تواند با ارائه دادخواست خود به دفاتر الکترونیک قضایی، درخواست آغاز دعوای خود را به دادگاه ذیصلاح ارسال کند و روند دادرسی آن را پیگیری کند.
وکیل تخلیه (3)
تخلیه فوری مستاجر
مسئله ای که وجود دارد این است که تخلیه ید یا همان در اصطلاح عامیانه حکم تخلیه در دو حالت صادر می شود:
اگر قرارداد طرفین منقضی شده باشد و مستاجر بعد از اتمام قرارداد حاضر به تخلیه ملک نباشد.
در صورتی که به هر دلیل قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد. در این حالت اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر حق ارائه دادخواست تخلیه به دادگاه را دارد.
در این دو حالت مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع امکان صدور حکم تخلیه فوری را دارد. اما هر کدام از این حالت ها شرایط خاص خودشان را دارند. در واقع برای صدور حکم تخلیه فوری نیاز است که پیش شرط هایی نیز رعایت شود.
اول این که باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد. در واقع هر نوع قرارداد شفاهی فاقد اعتبار و اثبات است. اما قراردادهای کتپی مانند قولنامه، صلح نامه و … می تواند به عنوان یک مدرک به مرجع قضایی ارائه شود.
شرط دوم این است که حتما باید در قرارداد، زمان ذکر شده باشد. در واقع یک قرارداد اجاره بین طرفین می تواند بدون ذکر مدت زمان اعتبار لازم را داشته باشد، اما این موضوع در مورد حکم تخلیه صدق نمی کند. در کلام ساده تر زمانی که بین طرفین قرارداد بدون قید مدت زمان به امضا می رسد، از نظر قانونی مدت اجاره یک سال بعد از تاریخ تنظیم و امضای قرارداد است. اما این موضوع در مورد حکم تخلیه صادق نیست.
شرط بعدی این است که حتما باید در این قرارداد مبلغ قرارداد مشخص شده باشد. همچنین این قرارداد باید به امضای دو شاهد رسیده باشد.
اگر بخواهیم به طور خلاصه بیان کنیم، زمانی شما اجازه ارائه دادخواست تخلیه فوری به دادگاه دارید که قراردادی کامل ( شامل قید مدت زمان و مبلغ اجاره و همچنین وجود امضای دو شاهد ) داشته باشید. همچنین شرط دیگر این است که مدت زمان این قرارداد تمام شده باشد و یا این که به هر علت دادگاه یا مرجع ذیصلاح حکم فسخ قرارداد را صادر کرده باشد. در این حالت شما می توانید از حق دادخواست حکم تخلیه استفاده کنید.
وکیل تخلیه فوری و شرایط مختلف صدور حکم
مسئله ای که وجود دارد این است که دادخواست حکم تخلیه به خودی خود یک دادخواست ساده و معمولی به نظر می رسد. اما شرایطی که در کنار این دادخواست ایجاد می شود کار را سخت و پیچیده می کند.
در واقع در بسیاری از موارد دادخواست حکم تخلیه فوری جزئی از مسیر یک دادرسی نسبتا طولانی است. در این مسیر در بسیاری از موارد شما باید با توجه به شرایط مختلف دادخواست های متفاوتی را تنظیم و آماده کنید.
از طرف دیگر از نظر قانونی حکم تخلیه نیاز به برگزاری جلسه دادرسی ندارد. از این رو تمام فرصت شما در همان ارائه دادخواست تخلیه ید است.
این موارد به خوبی نشان می دهد که در هر صورت شما به یک وکیل تخلیه فوری نیاز دارید. وکیل پایه یک دادگستری زبان قانون را به خوبی می داند و می تواند بر اساس شرایط مختلف تصمیم های درستی را اتخاذ کند.
از طرف دیگر از آن جایی که در بسیاری از موارد حکم تخلیه بدون حضور طرفین بررسی و صادر می شود، استفاده از یک وکیل تخلیه فوری می تواند کار را ساده تر کند و به نوعی اطمینان از صدور حکم مد نظر را افزایش دهد.
همچنین در نظر داشته باشید که بررسی شرایط مختلف قانونی و استناد بر آن ها کاری است که یک وکیل پایه یک دادگستری به صورت تخصصی می تواند از عهده آن برآید.
اما مهمترین دلیل برای استفاده از یک وکیل تخلیه فوری، مسئله زمان است. در واقع صدور یک حکم تخلیه می تواند از یک ماه تا چند ماه زمان بر باشد. مسلما در این مدت همچنان این موجر است که زیان می بیند. اما یک وکیل می تواند با توجه به مواد قانونی مختلف و راه هایی که قانون جلوی پای او می گذارد، زمان صدور حکم را بسیار کم کند. از طرف دیگر در بسیاری از موارد مستاجر به خوبی می داند که با ارائه یک دادخواست فرعی یا یک مدرک یا هر دلیل دیگر می تواند این زمان را طولانی تر کند. استفاده از وکیل تخلیه فوری می تواند جلوی این موضوع را به خوبی بگیرد.
وکیل تخلیه (4)
اجاره بها و نکات قانونی آن
در بسیاری از موارد دیده می شود که مشکل اساسی مالک و مستاجران درمورد تعیین میزان اجاره بها است. در چنین مواقعی اسن سوال برای بسیاری از افراد پیش می آید که قانون در مورد اجاره بها چه می گوید؟ وکیل تخلیه فوری به خوبی می تواند تمامی اطلاعات لازم را در رابطه با چنین موضوعاتی به شما ارائه دهد.
در حالت کلی و با استناد به قانون، میزان اجاره‌بهای مستغلات به قرار زیر است:
در مواردی که اجاره به تراضی طرفین تنظیم شده میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده.
چنانچه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد میزان اجاره‌بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود با‌رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر دیگر تعیین می‌شود.
موجر یا مستاجر منحصراً می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها بنماید و آن در‌صورتی است که مدت اجاره منقضی و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره و یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه (در صورتی که میزان اجاره‌بها‌از طرف دادگاه تعیین شده باشد) سه سال تمام گذشته باشد این درخواست به وسیله اظهارنامه به عمل می‌آید و چنانچه ظرف مدت 15 روز از تاریخ‌ابلاغ اظهارنامه بین طرفین توافق نظر حاصل نشود ذینفع می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید.
مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه مال‌الاجاره (اجرت‌المسمی) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و چنانچه اجاره‌نامه در بین نباشد مال‌الاجاره را به میزانی که بین طرفین‌مقرر و عملی شده ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه پرداخت نماید و در صورت امتناع مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل به شرح فوق با‌رعایت بند 7 ماده 8 این قانون به تقاضای موجر اجرائیه بر تخلیه مورد اجاره در صورت وجود اجاره‌نامه از دفتر تنظیم‌کننده سند صادر و ملک تخلیه‌می‌شود و در صورت امتناع موجر یا نماینده قانونی او از دریافت مال‌الاجاره مستاجر مکلف است به منظور جلوگیری از تخلیه ظرف همان مدت مال‌الاجاره را با رعایت قانون در صندوق ثبت سپرده و قبض رسید آن را به‌دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه تسلیم و رسید دریافت دارد و چنانچه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به نزدیکترین‌دفترخانه محل مستقل تسلیم و رسید بگیرد و در هر صورت دفترخانه مکلف میباشد منتهی ظرف ده روز به وسیله ثبت محل مراتب را به موجر یا‌نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
تنظیم اجاره نامه
در مواردی که بین مالک و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن‌منقضی گردیده باشد هر یک از آنان می‌تواند به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل ظرف ده روز درخواست تنظیم اجاره‌نامه یا تجدید آن را بنماید و در‌صورت عدم انجام تقاضا و یا عدم موافقت در تعیین میزان اجاره و شرایط آن هر یک از آنان می‌توانند برای تنظیم اجاره‌نامه و یا تعیین اجاره‌بها با رعایت‌مقررات قانونی در موردی که اجاره منقضی شده باشد طبق قانون به دادگاه مراجعه نماید و مادام که میزان اجاره‌بها از طرف دادگاه‌تعیین نشده مستأجر در آخر هر ماه منتها ظرف ده روز اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی باید بپردازد.
اگر اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد‌اجرت‌المثل معادل مبلغی پرداخته خواهد شد که در آخرین اجاره‌نامه رسمی بین مالک با مستاجر سابق تنظیم شده باشد که در این صورت مالک‌رونوشت اجاره‌نامه مزبور را به وسیله دادگاه به مستاجر ابلاغ خواهد نمود و در صورتی که مستاجر از تاریخ ابلاغ تا ده روز از پرداخت وجه اجاره‌خودداری نماید و یا هر یک از اقساط مال‌الاجاره را به میزان اجرت‌المسمی ظرف ده روز بعد از هر ماه نپردازد به تقاضای مالک همان دادگاه در جلسه‌فوق‌العاده حکم به تخلیه عین مستأجره خواهد داد و این حکم قطعی و لازم‌الاجرا است.
در صورتی که اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته باشد مستأجر ملزم‌است به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که خود تشخیص می‌دهد و متناسب با اجاره ملک مشابه میباشد برای هر ماه تا دهم ماه بعد در صندوق دادگستری‌بسپارد به هر حال پس از صدور حکم دادگاه اگر میزان تعیین شده به عنوان مال‌الاجاره بیش از مبلغ سپرده باشد و یا این که بیش از اجرت‌المثلی که‌پرداخت گردیده مستأجر ملزم است مابه‌التفاوت را از تاریخ درخواست به ضمیمه خسارت تأخیر تأدیه صدی 12 در سال به مالک بپردازد و در صورت‌انقضاء ده روز و عدم تودیع آن به تقاضای مالک همان دادگاه حکم به تخلیه صادر می‌نماید و حکم مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
در کلیه موارد ذکر شده، هرگاه مستاجر یا قائم‌مقام قانونی او به جهت قوه قاهره بعد از مدتهای مقرر اجرت‌المسمی با‌اجرت‌المثل و یا وجوه دیگر را پرداخته باشد دادگاه جهت مزبور را مورد رسیدگی قرار داده و در صورت احراز قوه قاهره از صدور حکم تخلیه خودداری‌خواهد نمود.
توجه:
دریافت وجوه سپرده شده از طرف مالک دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود. هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد، در این صورت پذیرفتن درخواست تنظیم اجاره و یا تجدید آن از طرف‌مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه عین مستاجره خواهد بود.
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات مربوط باید رعایت شود نکات زیر را نیز در اجاره‌نامه تصریح‌نمایند:
شغل مؤجر ومستأجر.
عین مستأجره برای اجاره دادن بی‌مانع است و در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تسلیم در چه‌مدت صورت خواهد گرفت.
مهلت مستاجر برای پرداخت مال‌الاجاره منتها ده روز پس از سررسید هر قسط خواهد بود مگر آن که طرفین ترتیب دیگری زائد بر این مدت‌مقرر کرده باشند.
اجاره به منظور سکنی است و یا تجارت یا پیشه و یا کسب و در مورد پیشه و کسب و در مورد پیشه و کسب و یا تجارت تعیین نوع آن به طور صریح.
اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا تجدید اجاره و یا تخلیه به میزان اجرت‌المسمی خواهد بود.
وکیل تخلیه (5)
عملکرد وکیل تخلیه فوری در موارد بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه
هنگامی که به وکیل تخلیه فوری مراجعه می کنید باید به این موضوع دقت داشته باشید که تا زمانی که مالک ملک دارای ادله مناسبی برای اقامه دعوی نباشد، نمی تواند از طریق محاکم قانونی این موضوع را پیگیری کند. اکنون ممکن است این سوال برای شما پیش آید که رد چه مواردی میتوان به وکیل تخلیه فوری مراجعه کر؟ در پاسخ به این سوال شما باید گفت تا زمانی که موارد بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه وجود نداشته باشد، مالک نمی تواند به هر دلیلی برای بیرون کردن مستاجر خود از ملک اقدام کند.
جالب است بدانید که حق ارائه دادخواست برای صدور حکم به بطلان یا فسخ اجاره از دادگاه هم برای مستاجر و هم برای مالک وجود دارد که در قانون به طور متصل به آنها اشاره شده است.
وکیل تخلیه فوری در ابتدا موضوع درخواست مالک را طبق قانون مورد بررسی قرار می دهد تا دلیلی محکمه پسند و مستند به قانون را برای اقامه دعوی استفاده کند.
موارد بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه در قانون
در موارد زیر مستأجر می‌تواند بر حسب مورد صدور حکم به بطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
در مواردی که عین مستاجره قابل استفاده به آن منظور که اجاره شده نباشد.
در مواردی که مطابق شرایط اجاره‌نامه حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
مفاد حکم قطعی بر بطلان یا فسخ اجاره باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره ابلاغ شود تا در ستون ملاحظات ثبت‌اجاره‌نامه قید نماید.
در موارد زیر موجر می‌تواند در مدت اجاره یا بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را‌درخواست کند:
در موردی که مستأجر مسکن با وجود سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را که کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر رسماً واگذار نموده و‌یا عملاً از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری قرار داده باشد.
در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده باشد ولی مستاجر شخصاً در استفاده از عین مستأجره‌مباشرت نکرده و به دیگری به عناوینی از قبیل وکالت و امثال آن واگذار کرده بدون آن که تنظیم اجاره‌نامه با مستاجر لاحق شده‌باشد.
در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
در صورتی که عین مستأجره محل سکنی بوده و موجر در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره را برای خود هنگام انتقال قطعی قید کرده باشد به شرط آنکه خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد و یا پدر و مادر و یا همسر خود تخصیص دهد در این صورت چنانچه‌خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال مستغل برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه یا انقضاء مدت اجاره از او پذیرفته نمی‌شود.
در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و موجر پس از انقضاء مدت اجاره احتیاج قطعی به مورد اجاره برای خود یا اشخاص مذکور در بند‌فوق داشته باشد.
در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
در صورتی که مستاجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل از پرداخت اجاره‌بها خودداری نموده و یا ابلاغ‌اخطار دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیک به ملک ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقب‌افتاده اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل را‌نپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و یا از اجراء ثبت تقاضای اجرائیه بنماید و هرگاه مستاجر
مال‌الاجاره عقب‌افتاده را تودیع‌کند اجراء تخلیه عین مستاجره را متوقف می‌نماید و امر تخلیه موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد شد.
هر گاه مورد اجاره محل سکنی کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.
در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل کسب و پیشه و یا تجارت از دادگاه جایز‌است:
تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید.
تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه و یا تجارت موجر به شرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه به مقررات این قانون‌نسبت به حقوق کسب و پیشه و یا تجارت حکم خواهد داد.
در صورتی که مالک ملکی را برای ساختمان تخلیه نماید مکلف است تا شش ماه ساختمان را شروع نماید و در این فاصله نیز حق‌کسب و پیشه و یا تجارت در آن محل را ندارد.
در موردی که به یکی از علل مذکور در این ماده حکم بر تخلیه صادر می‌شود هر گاه در ملک ساختمانی متناسب با کسب و پیشه یا‌تجارت مستاجر سابق احداث شود مستاجر سابق حق تقدم در اجاره را خواهد داشت مشروط بر این که موقع خروج از ملک نظر خود را به وسیله‌اظهارنامه به مالک اعلام کرده باشد در این صورت مالک به وسیله اظهارنامه موقعی را که ساختمان برای استفاده مستاجر حاضر خواهد شد به او اطلاع‌داده و شرایط اجاره و میزان مال‌الاجاره را در اظهارنامه ذکر می‌نماید و مستأجر می‌تواند در جواب همین اظهارنامه صریحاً رد یا قبول خود را اعلام دارد‌و در صورت قبول مستاجر مبلغی را که به عنوان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت دریافت داشته در صندوق دادگستری ظرف ده روز سپرده و با ارائه نسخه‌اظهارنامه و قبض سپرده به دفترخانه نزدیک به محل مستغل تقاضای تنظیم اجاره نامه را می‌کند.
دادگاه مستاجر محل پیشه و کسب یا تجارت مانع مالک از تعمیرات ضروری شود این اختلاف به دادگاه بخش محل وقوع ملک ارجاع‌می‌شود و رسیدگی به موضوع خارج از نوبت به عمل خواهد آمد.
دادگاه پیش از رسیدگی به دعوی به طرفین، تکلیف سازش یا ارجاع به داوری می‌نماید و در صورت عدم سازش و عدم تراضی به داوری‌دادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد.
وکیل تخلیه (6)
تعیین میزان حقوق کسب و پیشه
میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:
موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است.
نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر.
رسیدگی به دعاوی مالک و مستاجر
رسیدگی به دعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده است از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگی‌طبق قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط به عمل خواهد آمد.
در مورد اتاقهای استیجاری حکم دادگاه بخش قطعی و لازم‌الاجرا است.
دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به میزان مال‌الاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجاره‌بها و یا تحقیق در عواملی که به‌موجب آن میتوان اجاره‌بها را تشخیص داد و یا با ارجاع امر به کارشناس میزان اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و نسبت به شرط اجاره اگر قبلاً‌اجاره‌نامه تنظیم شده باشد شرایط را مطابق همان اجاره‌نامه سابق و الا طبق شروط متعارفه در اجاره‌نامه‌ها تعیین کند.
در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی دادگاه طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم دادگاه اجاره‌نامه تنظیم کنند.
چنانچه ظرف مدت مقرر در حکم اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دفتر دادگاه رونوشت رای را جهت ثبت آن حکم به دفتر اسناد رسمی‌ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حضور به هم رسانند.
چنانچه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادستان اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف موجر ممتنع امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا‌ده روز برای امضاء اجاره‌نامه حاضر نشود به تقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستاجره را صادر می‌نماید..
در مواردی که حکم بر تخلیه صادر می‌شود دادگاه در حکم خود و بر حسب مورد مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه تجاوز‌نخواهد کرد برای تخلیه تعیین می‌نماید.
وکیل تخلیه (8)
چند نکته قانونی دیگر در مورد روابط مالک و مستاجر
حق کسب و پیشه و یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن به مستاجر جدید فقط با‌تنظیم سند رسمی قانونی شناخته می‌شود.
مستاجر محل کسب و پیشه و یا تجارت می‌تواند محل مزبور را به غیر انتقال دهد مشروط بر این که اولاً مستاجر جدید به همان‌کسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجاره‌نامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید.
مستاجری که می‌خواهد محل کسب و پیشه یا تجارت را به دیگری به طریق فوق انتقال دهد باید به وسیله اظهارنامه موجر را به همان دفترخانه اسناد‌رسمی که اجاره‌نامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شرکت در تنظیم اجاره‌نامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوت‌نامه و‌موعد نباید کمتر از سه روز باشد.
چنانچه موجر یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنظیم و مراتب در آن تذکر داده خواهد شد. در صورتی که مالک به انتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت دهد مستاجر سابق و جدید متضامناً مسئول پرداخت مال‌الاجاره خواهند بود.
در مورد محل کسب و پیشه یا تجارت در صورت سلب حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه هرگاه مستاجر بخواهد منافع مورد اجاره را به‌دیگری انتقال دهد و مالک راضی به این انتقال نباشد باید طبق موازین این قانون به مستاجر در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه یا تجارت‌بپردازد.
انتقال اجاره از طرف مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت به دیگری برای کسب و پیشه یا تجارت به غیر از آن چه که در اجاره‌نامه‌مجاز است منوط به موافقت کتبی مالک میباشد.
وکیل تخلیه (9)
قواعدی که باید در هنگام اقامه دعوی تخلیه فوری و اجور معوقه به آنها دقت داشته باشید:
موجر در موقع تجدید اجاره می‌تواند با مستأجر جزء مستغلات طرف اجاره
واقع شده و قسمتی از مورد اجاره را که در تصرف‌مستأجر جزء است به خود آنها اجاره
دهد.
در صورت فوت مستأجر ورثه او مجتمعاً حق استفاده از مورد اجاره را با همان مال‌الاجاره مورث و همچنین حق درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه را مجتمعاً خواهند داشت و هر یک از آنان مال‌الاجاره را بپردازد موجب برائت ذمه سایرین در مقابل موجر خواهد بود.
تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن میباشد به عهده موجر و تعمیرات جزئی که مربوط به‌بهتر استفاده کردن مستاجر از مورد اجاره است به عهده مستأجر میباشد.
در صورتی که بین موجر و مستاجر محل سکونت راجع به تعمیرات جزئی و کلی اختلافاتی حاصل شود حل اختلاف با دادگاه بخش‌خواهد بود.
در صورتی که موجر حاضر به انجام تعمیرات کلی نباشد به مستاجر اجازه داده خواهد شد تعمیرات کلی را که دادگاه رای داده انجام و به‌حساب موجر بگذارد. مشروط بر آن که مبلغ آن از شش ماه اجاره زیادتر نشود.
کلیه پرونده‌هایی که در هیأتها یا کمیسیونها بدوی مال‌الاجاره‌ها موجود بوده و منتهی به صدور حکم قطعی نشده باشد با‌رعایت صلاحیت به دادگاههای بخش یا شهرستان و پرونده‌هایی که در هیاتهای تجدید نظر مطرح است به مراجع پژوهشی صلاحیتدار از طرف اداره‌ثبت اسناد و املاک ارجاع می‌گردد تا طبق قانون رسیدگی و رای مقتضی صادر شود و همچنین آرائی که هیأتها یا کمیسیونهای بدوی قبل از‌اجرای این قانون صادر کرده و قابل تجدید نظر باشند ظرف ده روز پس از ابلاغ در دادگاههای صلاحیتدار قابل رسیدگی پژوهشی میباشد.
در مورد پرونده‌های مربوط به محل کسب و پیشه یا تجارت که قبل از اجراء این قانون حکم قطعی بر تخلیه صادر و مستند حکم سازش‌نباشد اگر حکم اجراء نگردیده و همچنین نسبت به اوراق اجرائیه که از طرف دفاتر اسناد رسمی بر تخلیه محل کسب و پیشه و یا تجارت صادر شده و‌هنوز به موقع اجراء گذاشته نشده است به تقاضای یکی از طرفین دادگاه بخش موضوع را به داوری ارجاع می‌کند تا داور با توجه به مقررات این قانون‌حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین نماید و پس از پرداخت آن از طرف مالک دستور به اجرای حکم با ورقه اجرائیه از طرف دادگاه صادر‌می‌شود. رأی داور در این موضوع قطعی و غیر قابل اعتراض است.
نتیجه گیری
به طور کلی دادخواست تخلیه شبیه به سایر انواع دادخواست های قانونی است و این موضوع شاید باعث شود عده ای تصور کنند که به وکیل تخلیه فوری نیازی ندارند. اما داستان ها و حواشی اطراف این مسئله به اندازه پیچیده و مهم است که می تواند به طور کلی روند پرونده را عوض کند.
از طرف دیگر آن چیزی که در اینجا اهمیت دارد، زمان است. در واقع هرچقدر موجر بتواند سریع تر حکم تخلیه را از دادگاه به کمک وکیل تخلیه فوری دریافت کند همانقدر خسارت کمتری را متحمل می شود. وکلای مجرب مانند وکلای گروه پارسا می توانند کاری کنند که این دست از پرونده ها سریع تر و راحت تر به نتیجه برسند.
مقالات حقوقی:
