وکیل افراز ملک مشاع
مهمترین نکات درباره افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع یکی از مباحث حقوقی است که مالکیت و نحوه تصرف اشخاص را مورد بررسی قرار می دهد. افراد ممکن است به شیوه های مختلف مالی را در اختیار خود داشته باشند، یکی از آنها مشارکت است، که می تواند محلی برای اختلاف باشد و از طریق مراجع قانونی مورد پیگیری قرار بگیرد.
در برخی موارد جلب رضایت شرکا و افراز ملک به روش تراضی انجام می شود، که می تواند پروسه تعیین تکلیف ملک را در زمان کوتاه تری انجام داد.
افراز ملک مشاع چه مفهومی دارد؟
ملک مشاع ملکی است که مالک آن بیش از یک نفر بوده و هر کدام از شرکا در جزء جزء مال دارای سهم می باشند. مشخص بودن میزان سهم افراد تاثیری در حالت مشاع آن ندارد و تا زمانی که افراز ملک مشاع انجام نشده هیچ یک نمی تواند دیگری را از تصرف در تمامی مال منع نماید.
برای آنکه حق تصرف هر فرد مشخص شود باید مالکیت ملک جدا گردد، افراز ملک یکی از روش هایی است که به کمک آن سهم هر شریک تفکیک خواهد شد. به طور مثال یکی از شرکا دو دانگ و دیگری چهار دانگ از ملک در مالکیت اوست تا زمانی که ملک افراز نشده هر کدام از شرکا اجازه دارد در تمام اجزای ملک تصرف داشته باشد. به ملکی که افراز گردد مفروز می گویند. افراز مال مشاع فقط درباره اموال غیر منقول قابل اجراست و درباره اموال منقول مشاع افراز مصداق پیدا نمی کند.
وکیل افراز ملک مشاع (1)
مرجع ذیصلاح برای رسیدگی به دادخواست افراز ملک مشاع کدام می باشد؟
دو مرجع وجود دارد که وکیل افراز ملک مشاع می تواند درخواست افراز ملک به آن تقدیم کند. اولین آن دادگاه عمومی حقوقی و دیگری مراجع ثبتی، و برای ارائه آن می بایست، دادخواست به طرفیت تمامی شرکا تنظیم شود وگرنه به آن ترتیب اثر داده نشده و از طرف مرجع رسیدگی کننده دادخواست رد خواهد شد.
در صورت وجود شرایط زیر افراد برای افراز ملک مشاع می بایست به دادگاه مراجعه نمایند.
1_ در صورتی که در بین شرکا شخص محجور یا صغیری وجود داشته باشد. به دلیل شرایط خاص عقلی می بایست در دادگاه ذیصلاح و طبق دادرسی عادلانه افراز ملک مورد بررسی قرار بگیرد، و سهم هر یک از شرکا مشخص شود.
2_ در صورتی که قسمتی از ملک مشاع در ملک مجهول المالکی قرار داشته باشد، و طبق اسناد ثبتی مالک آن ملک برای ثبت و دریافت سند ملک اقدام قانونی به عمل نیاورده باشد.
3_ در صورتی که وراث قصد تقسیم ماترک متوفی را داشته باشند، و در میان اموال وی مال غیر منقول وجود داشته باشد.
4_ در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان نیافته باشد و ملک دارای سند مالکیت نباشد.
در موارد گفته شده می بایست برای افراز ملک مشاع به دادگاه عمومی و مراجع دادگستری مراجعه شود. اما در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد و ملک دارای سند مشخص باشد و یا اقدامات قانونی لازم جهت دریافت سند انجام گرفته باشد، و شامل هیچ یک از موارد بالا نگردد، مراجع ثبتی به دادخواست افراز ملک رسیدگی می کنند.
در چه مواردی امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد؟
در صورتی برای افراز ملک مشاع منع قانونی وجود داشته باشد، و یا طبق شرایط ضمن عقد یا وجه ملزم دیگری امکان تقسیم ملک ساقط شده باشد افراز انجام نمی گیرد.
همچنین در صورتی که تقسیم ملک باعث شود از مالیت بیفتد و ارزش خود را از دست بدهد، یا به سهم یکی از شرکا ضرر و زیان وارد شود، اجازه تقسیم صادر نخواهد شد.
باید توجه داشت که تقسیم ملک از وقف جایز و امکان پذیر است، اما نمی توان مال موقوفه را بین موقوفه علیهم تقسیم نمود و وحدت و یکپارچگی آن را از بین برد.
در صورتی که اجازه تقسیم ملک صادر نشود، و این امکان وجود نداشته باشد، به دستور مراجع ذی صلاح ملک به فروش می رسد، و وجه آن بین شرکا تقسیم می شود. هر یک از شرکا که تمایل به تصاحب ملک دارد می تواند در مزایده شرکت کند و با پیشنهاد بالاترین قیمت و جلب رضایت سایر شرکا ملک را به مالکیت خود درآورد.
وکیل افراز ملک مشاع (2)
نحوه تقسیم ملک مشاع چگونه خواهد بود؟
اگر شرکا بتوانند با یکدیگر به توافق رسیده و نظر مساعد سایر شرکا را جلب کنند، تراضی بهترین روش برای افراز ملک مشاع است، اما در صورتی که بین شرکا اختلاف باشد، می توان از طریق قرعه کشی سهم هر یک را مشخص کرد.
در صورتی که در میزان سهم شرکا اختلافی وجود داشته باشد و همه به یک اندازه از ملک بهره مند نشوند، ابتدا باید میزان سهام را تعدیل کرد و پس از آن تقسیم نمود.
در این باره ماده 576 قانون مدنی بیان میدارد که:
:«هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشند ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد .»
بنابراین با وجود سهم بیشتر یا کمتر برای هر یک از شرکا ابتدا باید میزان زیادی سهم مشخص و تعیین تکلیف شود، سپس ملک تقسیم گردد.
وکیل افراز ملک مشاع (1)
هزینه افراز ملک مشاع چگونه خواهد بود؟
ماده 3 قانون افراز و فروش ملک مشاع بیان می کند که هزینه افراز مانند هزینه تفکیک از شخص متقاضی توسط اداره ثبت دریافت می شود، و برآورد این هزینه مطابق ارزش معاملاتی روز است، و بهای معامله هرچند از ارزش معاملاتی روز بیشتر باشد در تعیین هزینه دریافتی تاثیری ندارد.
اعتراض به رای صادره درباره افراز ملک مشاع چگونه انجام می شود؟
برای افراز ملک مشاع ابتدا درخواست لازم به مراجع ذی صلاح داده شود، در صورتی که پرونده در دادگاه عمومی مورد بررسی قرار بگیرد، نحوه اعتراض به رای و تجدیدنظرخواهی طبق رویه دادگاه عمومی انجام می گیرد. اما در صورتی که دادخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت داده شود، بعد از اعلام نظر مرجع ثبتی که ممکن است دادخواست را رد یا تایید نماید، وکیل مربوطه ظرف ده روز بعد از ابلاغ حکم، در دادگاه عمومی حقوقی درخواست تجدید نظر خود را ارائه می دهد و به رای صادره اعتراض خواهد کرد. دادگاهی که درباره افراز ملک مشاع صالح به رسیدگی است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
