نکات مهم اخذ به شفعه
شفعه یکی از مباحث مهم حقوقی می باشد که در قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است. در این مقاله به این مبحث و نکات مهم اخذ به شفعه اشاره خواهیم کرد و در ادامه به بررسی شرایط به وجود آمدن آن می پردازیم. در ماده 808 این قانون، اینگونه مقرر شده است که هرگاه مال قابل تقسیم و غیر منقولی بین دو شخص مشترک باشد و یکی از دو نفر سهام خود را به شخصی ثالث و به قصد فروش انتقال دهد، شریک وی می تواند همان قیمتی که مشتری پرداخت کرده را به وی پرداخت کند و سهم او را تملک نماید. به این حق در قانون شفعه گفته می شود و به صاحب حق شفعه نیز، شفیع گفته خواهد شد. این حق در خصوص املاک می باشد و در مورد اموال غیرمنقول ذاتی ایجاد خواهد بود. در ماده 809 از قانون مدنی اینگونه مقرر شده است که هر زمانی که درخت و بنا بدون زمین فروخته شوند، موجب ایجاد حق شفعه نخواهد شد. در این خصوص فقط یک مورد خاص در قانون ذکر شده است که خلاف قاعده مذکور می باشد. در ماده 810 قانون مدنی به این موضوع اشاره شده است که چنانچه ملک دو شخص در مجری و ممر یکسان باشند و یکی از این اشخاص تصمیم بگیرد تا ملک را به همراه مجری و ممر به فروش برساند، طرف دیگر حق شفعه خواهد داشت و در این حالت اگر ملک را بدون مجری و ممر به فروش برساند حق شفعه ایجاد نخواهد شد.
نکات مهم اخذ به شفعه (2)
مال غیرمنقول مشترک
یکی از نکات مهم اخذ به شفعه این است که این حق فقط زمانی به وجود خواهد آمد که مال غیرمنقول به دو شریک تعلق داشته باشد. در این مورد زمان ایجاد شدن شفعه مورد نظر می باشد و زمان اجرای آن مورد توجه قرار نمی گیرد. به عنوان مثال اگر حسین و حسن به طور مشارکتی مالک یک قطعه زمین باشند و حسین سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، اگر قبل از اخذ به شفعه حسن فوت کند و ورثه داشته باشد، حق شفعه نسبت به آنها ساقط نخواهد شد چرا که در زمان ایجاد شدن این حق زمین دارای دو شریک بوده است. در زمان به اجرای گذاشتن حق مذکور زمین دارای سه شریک می باشد که در این حالت وراث حسن می توانند از اخذ به شفعه استفاده کنند. مورد مهم دیگری که در خصوص این حق وجود دارد، قابل تقسیم بودن مال مشاعی می باشد. در این خصوص باید گفت که چنانچه ملک مورد نظر قابل افراز نباشد، باعث ایجاد شدن حق شفعه نمی شود. مرجع تشخیص این امر در خصوص املاکی که جریان ثبتی آنها به اتمام رسیده است، اداره ثبت آن محلی خواهد بود که ملک در آن واقع شده است. شغعه حقی مالی است چرا که وسیله تملیک مال می باشد و به همین دلیل صاحب این حق می تواند حق را اسقاط کرده و یا اینکه در ازای عوض صلح نماید. در این بین باید به این نکته نیز اشاره کرد که اخذ به شفعه در دسته ایقاعات قرار خواهد گرفت چرا که برای تحقق آن صرف اراده و قصد شفیع کفایت خواهد کرد و رضایت خریدار و یا شریک لازم نخواهد بود.
فروش سهم به قصد بیع
حق شفعه زمانی ایجاد خواهد شد که یکی از شرکا سهم خود را به فروش برساند که در این حالت شریک وی حق شفعه را خواهد داشت. به بیانی دیگر می توان گفت که چنانچه یکی از دو نفر سهم خودشان را از طریق هر نوع معامله ای به غیر از بیع به شخص دیگری منتقل کنند، حق مذکور ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شخصی سهم خود را برای مهریه همسرش در نظر بگیرد، این حق نسبت به شریک وی ایجاد نمی شود. شفعه از جمله احکام اختصاصی می باشد که در خصوص بیع وجود دارد که به بیانی دیگر می توان گفت که در این صورت شریک باید نقش فروشنده را داشته باشد. پس از در نظر گرفتن موارد فوق، شریک باید مبلغی را که خریدار پرداخت کرده بود به او بدهد تا قدرت اجرای حق شفعه را داشته باشد. مقدمه مسئله اخذ به شفعه پرداخت ثمن خواهد بود چرا که این حق، تملک حصه شریک به صورت قهری می باشد. به این عمل حقوقی که شفیع در آن حق شفعه را اعمال کند، اخذ به شفعه گفته خواهد شد.
نکات مهم اخذ به شفعه در آپارتمان
چنانچه آپارتمانی دارای دو واحد باشد و صاحب یکی از واحدها اقدام به فروش ملک خود نماید، با توجه به اینکه این دو واحد در یک ممر و مجری یکسان قرار گرفته اند، حق شفعه به وجود خواهد آمد. علاوه بر موارد مذکور در خصوص ثمن معامله نیز باید گفت که چنانچه ثمن معامله به صورت پول نبوده باشد و به صورت یک مال قیمی باشد، شفیع در این حالت باید قیمت زمان اخذ به شفعه را پرداخت نماید چرا که در این تاریخ تبادل بین ثمن و حصه صورت خواهد گرفت. بین ثمن مدت دار و حال تفاوتی وجود ندارد چرا که در این صورت باید شفیع ثمن خود را بدهد تا بتواند مبیع را تملک نماید زیرا اخذ به شفعه عملی فوری می باشد که در ماده 821 قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است. در اینگونه موارد شفیع باید دعوا را به طرفیت از خریدار مبیع و شریک اقامه کند و اگر شفیع یک نفر را به عنوان خوانده دعوا قرار داده باشد، دادگاه می تواند مبادرت به صدور قرار عدم استماع نماید.
نکات مهم اخذ به شفعه (1)
فسخ بیع پیش از اخذ به شفعه
چنانچه یکی از دو شریک پیش از اخذ به شفعه سهم خود را به فروش برساند ولی بیع با یکی از خیارات در ضمن عقد فسخ شود، حق شفعه نیز ساقط می شود چرا که در این حالت عقد با بازگشت مال به فروشنده منعقد می شود. در صورتی که فسخ شدن بیع به دلیل خیارات ایجاد شده پس از عقد باشد نیز حق مذکور ساقط نمی شود چرا که همزمان با انعقاد عقد ایجاد شده اند. از دیگر نکات مهم اخذ به شفعه این است که اگر اعمال خیار صورت نگرفته باشد باعث جلوگیری از حق شفعه نخواهد شد و حق مالکیت شفیع در این حالت از بین نخواهد رفت.
