مراحل تفکیک املاک
برای درک بهتر بحث تفکیک املاک بهتر است، ابتدا آن را از لحاظ لغوی مورد بررسی قرار دهیم. این واژه در لغت به معنی جزء جزء کردن و تقسیم کردن می باشد. اما از لحاظ قانونی به معنی تجزیه کردن و تقسیم بندی مال و املاک می باشد. طبق قوانین مربوطه که در این باره وجود دارد، باید عمل جداسازی و تجزیه املاک اعم از زمین و منزل و مغازه طبق موارد درج شده در این مبحث انجام بگیرد.
تفکیک املاک چیست؟
تفکیک املاک به معنی جدا کردن و تقسیم کردن مال غیر منقول به اجزاء کوچکتر با ویژگی های یکسان می باشد. اغلب این کار برای صادر کردن سند برای قطعات کوچک تر و همچنین باطل کردن سند اولیه ملک مشاع انجام خواهد گرفت. اگر مالکیت ملک در اختیار دو یا چند شخص باشد. بعد از انجام تقسیم بندی و جداسازی هر کدام از مالکین به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک خواهند شد.
مهم ترین موارد کاربرد تفکیک املاک
مهم ترین موارد کاربرد جداسازی و تفکیک املاک، در قوانین شهری است. با توجه به بالا بودن قیمت زمین، این موضوع کاربردهای مختلف و فراوانی بخصوص در بخش تجاری پیدا کرده است. طبق قانون، عمل جداسازی و تقسیم بندی اراضی شهری طبق ماده واحده ۱۰۱ قانون شهرداری انجام خواهد گرفت. عده زیادی از مراجعین به شهرداری ها در رابطه با همین ماده قانونی، مراجعه خواهند کرد. طبق این قانون، ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه ها موظف هستند، در مواردی که درخواستی برای جداسازی مال و ملکی دریافت کردند باید آن را براساس نقشه انجام دهند. البته نقشه مذکور باید قبلا به تایید شهرداری رسیده باشد. در حقیقت این ادارات موظفند در زمان تقسیم بندی، ملکی که در محدوده قانونی شهر و حریم آن قرار دارد را طبق اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحیه قانون ثبت و مطابق نقشه ای عمل نمایند که، براساس قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری ها رسیده باشد.
تفکیک املاک در مورد چه املاکی اجرا خواهد شد؟
تقسیم بندی مال و ملک، درباره هر نوع مال با هر گونه مشخصات و خصوصیاتی اجرا نخواهد شد بلکه مالی که قرار است، عمل جداسازی و تقسیم بندی بر روی آن انجام بگیرد باید دارای ویژگی های زیر باشد .
۱: باید یک نفر مالک کل مال باشد و عدم مشاعه وجود داشته باشد.
۲: مال غیر منقول باشد. مانند: خانه و آپارتمان، دکان و زمین.
۳: درصورتی که مال دو یا چند مالک داشته باشد و اصطلاحا در حالت مشاعی باشد، سهم هر کدام از شرکا و مالکین افراز نشده باشد.
نحوه تفکیک املاک
برای جداسازی و تقسیم بندی ملک ابتدا باید تقاضانامه ای برای دفتر خانه رسمی تهیه شود. و بعد از ارسال آن به اداره ثبت، صورت مجلس جداسازی به وسیله اداره ثبت تنظیم خواهد شد. صورت مجلس طرح شده شامل مساحت قطعات جدا شده می باشد و جهت ایجاد سند برای این قطعات انجام خواهد گرفت.
مراحل تفکیک املاک (1)
تفکیک املاک برای چه مواردی مورد استفاده قرار خواهد گرفت
معمولا از تفکیک املاک برای موارد زیر استفاده می شود:
۱: جهت تنظیم تقسیم نامه.
۲: برای صادر کردن سند مالکیت قطعات جدا شده و یا مفروز شده و باطل کردن سند اولیه.
۳: برای انتقال قطعات تقسیم بندی شده.
انواع تفکیک املاک
تقسیم بندی اموال به دو صورت انجام خواهد گرفت. اولی جداسازی اعیان و دومی جداسازی عرصه است.
۱: جداسازی و تقسیم بندی عرصه: این نوع جداسازی به معنی تقسیم بندی مال به دو یا چند قطعه می باشد. به صورتی که قطعات جداسازی شده هیچ گونه ارتباط حقوقی و فیزیکی با هم نخواهند داشت و در نهایت هر کدام از قطعات یک ملک جدا و مستقل خواهند بود.
۲: جداسازی و تقسیم بندی اعیان،: این نوع جداسازی یعنی هر قطعه جداشده از پلاک، دارای مساحت و حدود معینی می باشد و این در حالی است که ارتباط فیزیکی قطعات با هم دیگر قطع نخواهد شد.
نکته: اگر مالک ملک اعیان، بخواهد عرصه زیربنا را خریداری نماید، باید در جداسازی عرصه اقدام کرده و بعد از انجام پروسه، انتقال را با صدور سند مالکیت انجام دهد. در انجام جداسازی عرصه نیازی به دخالت شهرداری نمی باشد.
تفاوت تفکیک املاک و افراز چیست؟
تفاوت های زیادی بین تفکیک املاک با افراز وجود دارد. مهمترین و اساسی ترین تفاوت های این دو موضوع شامل موارد زیر می باشند؛
۱: افراز به دلیل بروز اختلاف مابین شرکا به وجود می آید. در حالی که تقسیم کردن ملک با رضایت کامل شرکا انجام خواهد گرفت.
۲: در جدا کردن و تقسیم کردن مال، میزان سهم مالک در ۶ دانگ مورد توجه و اهمیت قرار نمی گیرد. اما بعد از آن و در زمان تنظیم نمودن تقسیم نامه حقوق هر کدام از مالکان مطرح خواهد شد. اما در بحث افراز مهمترین و اساسی ترین موضوع که از همان ابتدا مورد توجه قرار می گیرد، میزان سهم هر کدام از شرکا می باشد.
۳: در بحث تقسیم کردن مال اگر ملکی دارای یک مالک واحد باشد، عمل تفکیک انجام خواهد گرفت.اما در افراز این حالت منتفی است و باید ملک اشاعه باشد.
۴: در بحث تقسیم مال تنها مسئله مهم جداسازی ملک است. در حالی که در افراز علاوه بر جداسازی، میزان سهم هر یک از شرکا مشاعی می باشد.
۵: در پروسه انجام تفکیک املاک، یکی از شرکا می توانند نسب به مراحل کار اعتراض نمایند و در این صورت کار متوقف خواهد شد و تا زمانی که فرد رضایت ندهد، مراحل جداسازی از سر گرفته نخواهد شد. اما در بحث افراز در حین انجام فرایند هیچ کدام از شرکا نخواهند توانست اعتراضی نمایند. بلکه بعد از اتمام مراحل افراز می توانند نسبت به نحوه انجام آن اعتراض و شکایت نمایند.
۶: افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل انجام می باشد. در حالی که تقسیم بندی مال تنها در اداره ثبت انجام خواهد گرفت.
۷: در بحث جداسازی مال، صورت جلسه صادر می شود اما در افراز رای صادر خواهد شد.
۸: در تقسیم کردن مال هیچ گونه اجباری وجود نخواهد داشت بلکه مسامحه مطرح می باشد اما در بحث افراز اجبار ضرورت خواهد داشت.
۹: در تقسیم بندی مال، ملک مورد نظر از حالت مشاع خارج شده و سهم افراد را به طور کامل مشخص خواهند کرد. اما در افراز تنها سهم درخواست کننده مشخص و جدا می شود و مابقی مال به صورت مشاع خواهد ماند.
