فروش سهم الارث
موضوع فروش سهم الارث یکی از مسائلی است که این روزها در دادگاه ها و مراجع ایران می توان به وفور آن را مشاهده کرد. از آن جایی که معمولا اموال به جا مانده از متوفی مشاع بوده و قابل افراز نمی باشند، عملا وراث نیز در فروش سهم خود دچار مشکل می شوند. در ادامه به این مسئله پرداختیم و سعی می کنیم ساده ترین راه های فروش سهم الارث را بیان کنیم.
قبل از این که بخواهیم وارد موضوع اصلی شویم بهتر است با چند اصطلاح حقوقی موثر در فروش سهم الارث آشنا شویم. اولین اصطلاحاتی که شما باید در این جا بدانید مفهوم ” مشاع ” و ” افراز” است. فرق این مفهوم می تواند مسیر کاملا متفاوتی برای فروش سهم الارث شما رقم بزند.
افراز ملک به معنی قطعه بندی کردن یک ملک است. یعنی این که یک مال یا ملک به بخش های مختلف تقسیم شده و هر کدام از این بخش ها می تواند متعلق به هر کدام از شرکا یا وراث باشد. مثلا یک زمین می تواند بر اساس توافق شرکا یا بر اساس نظر کارشناسان دادگاه افراز شود و به قطعه های مختلف تقسیم شود. در این حالت هر کدام از شرکا یا وراث می توانند به راحتی اقدام به فروش قطعه خود کنند. این افراد حتی قادر هستند که سند رسمی 6 دانگ برای قطعه خود تهیه کنند.
اما این مسئله در تمامی اموال صدق نمی کند. مثلا اگر تملک یک ماشین در اختیار چند شریک یا وارث باشد، همه شرکا یا وراث به اندازه سهمی که دارند در جز جز ماشین شریک هستند. به عبارت ساده تر شما نمی توانید ماشین را افراز کنید. مثلا بگویید که فرمان برای یکی از وراث، چرخ ها برای دیگری و اتاق ماشین هم برای وارث اصلی! این مسئله در مورد ساختمان نیز صدق می کند. عملا یک واحد ساختمانی غیر قابل افراز و تقسیم بندی است. به این نوع تملک، مشاع گفته می شود. عمده مشکلاتی که در مورد فروش سهم الارث ایجاد می شود، در همین نوع تملک است. در ادامه بیشتر از این موضوع صحبت خواهیم کرد.
فروش سهم الارث (4)
فروش سهم الارث در املاک مشاع
همانطور که در بالاتر گفتیم، در املاک مشاع هر کدام از شرکا یا وراث به اندازه سهم خودشان در جزء جزء مال شریک هستند. بنابراین هر نوع تغییر، فروش یا اجاره ملک منوط به رضایت تمامی شرکا یا وراث است.
به طور مثال اگر شما 2 دانگ از خانه ای را به ارث برده اید و نمی توانید بدون رضایت دیگر وراث اقدام به اجاره دادن خانه کنید، یا این که بخواهید با مشخص کردن دو دانگ از خانه آن بخش را به فروش برسانید یا اجاره بدهید،نمی توانید آن ها را انجام دهید؛ زیرا همانطور که گفته شد خانه جزو اموال غیر قابل افراز محسوب می شود و هیچ تقسیم بندی در آن نمی توان داشت.
در این حالت فروش ملک، اجاره دادن آن یا هر نوع تعمیرات یا تغییر در ملک منوط به اجازه تمامی افرادی است که در آن سهمی دارند. حال سوال اصلی اینجاست، اگر یک یا چند نفر از این شرکا یا وراث بخواهند سهم خودشان را نقد کنند ( ملک را به فروش برسانند) و دیگر شرکا رضایت نداشته باشند، چه اتفاقی رخ می دهد؟
در این حالت افرادی که قصد فروش ملک مشاع را دارند به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه دادخواست خود از دادگاه درخواست فروش ملک را می کنند. در این حالت دادگاه با بررسی مدارکی مانند غیر قابل افراز بودن ملک و بر اساس این که شریک بودن افراد در این ملک احتمالا با تعارضاتی همراه خواهد بود معمولا دستور به فروش ملک می دهد.
اما روند دادرسی در چنین مواقعی نسبتا طولانی است. از این رو ما در ادامه راه ساده تر و سریع ترین برای فروش سهم الارث به شما پیشنهاد می دهیم. با ما همراه باشید.
فروش سهم الارث (3)
راه سریع فروش سهم الارث
نکته ای که شما باید بدانید این است که از نظر قانون هیچ اشکالی در مورد فروش سهم الارث وجود ندارد. یعنی این که هر کدام از افراد می توانند سهم خودشان را چه در اموال افراز و چه در اموال مشاع به فروش برساند.
به عبارت ساده تر شما می توانید همان حق سهم دو دانگ از خانه را به فرد دیگر منتقل کنید. اما باید دقت داشته باشید که این سهم است که منتقل می شود و نه ملک یا خانه! البته در این حالت نیز معمولا گفته می شود که بهتر است تمامی شرکا و یا وراث از موضوع مطلع باشند و با رضایت آن ها این اتفاق صورت بگیرد.
خریدار نیز در این حالت باید بداند که او با خرید این سهم الارث تبدیل به شریک تازه برای سایر وراث یا شرکا شده است. بنابراین هر نوع تملک، تغییر یا فروش و اجاره ملک منوط به اجازه سایر وراث است. در این حالت معمولا کمتر خریداری را می توان پیدا کرد که این شرایط را قبول کند.
سریع ترین راه فروش سهم الارث معمولا واگذاری آن به سایر شرکا یا وراث است. به طور مثال در این حالت یک وارث با خرید سهم شما، 2 دانگ به سهم های خود اضافه می کند. این کار بسیار ساده و سریع تر از طرح شکایت و رفت آمد به دادگاه است.
فروش سهم الارث (2)
فروش سهم الارث از طریق دادگاه
به طور کلی می توان اینگونه گفت که فروش سهم الارث بیشتر در اموال مشاع چالش برانگیز است. دقت داشته باشید که در اموال قابل افراز نیز اگر طرفین نتوانند بر اساس توافق دست به تقسیم بندی بزنند، این دادگاه است که این کار را می کند.
به هر حال تا جای ممکن مراجع قضایی سعی می کنند تعارض میان وراث یا شرکا را حل کنند و نگذارند که این تعارض تبدیل به خشونت شود. از این رو در بسیاری از موارد دادگاه ها با بررسی مدارک و شواهد موجود و بر اساس ادله اثبات طرفین فروشنده در صورت قانع کننده بودن، دستور به فروش ملک مشاع می دهد. در این حالت بعد از فروش ملک سهم هر کدام از وراث محاسبه و به آن ها پرداخت می شود.
در نتیجه می توان گفت که مسئله فروش سهم الارث از جمله مسائلی است که می تواند به سادگی و بر اساس توافق بین طرفین حل شود، اما اگر این اتفاق نیفتد، روند دادرسی قانونی با ارائه دادخواست، آغاز می شود. در جریان پرونده های مربوط به فروش سهم الارث، وکلای متخصص و با تجربه می توانند بهترین راهکار های قانونی را به شما ارائه دهند.
