عقد رهن چیست
عقد رهن و انواع آن
عقد رهن از منظر حقوقی عقد عینی می باشد. مدیون مالی را جهت وثیقه دادن به طلبکار می دهد. طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی کسی که مالی را رهن میدهد راهن نامیده می شود و طرف مقابل آن مرتهن است. لازم یا جایز بودن عقد رهن به این صورت می باشد که نسبت به مرتهن جایز است و نسبت به راهن لازم می باشد؛ بنابراین راهن تا زمانی که دین خود را ادا نکرده نمی تواند عین مرهونه را پس بگیرد ولی برعکس، مرتهن هر زمان بخواهد میتواند عقد رهن را به هم بزند.
در مواد ۷۸۹ و ۷۹۰ در رابطه با امانی بودن ید مرتهن صحبت شده است در این مواد اشاره شده است، در صورتی که مرتهن تقصیر بکند یا در صورت مطالبه آن را مسترد نکند ضامن و مسئول می باشد. در موردی که خود راهن یا فرد دیگری مال مرهونه را تلف بکند در این صورت مطابق ماده ٧٩١ قانون مدنی تلف کننده باید بدل آن را بدهد.
رهن به ۳ دسته تقسیم می شود:
الف) رهن مال مشاع: اگر شریک مال مشاعی بخواهد به اندازه سهم خود از مال مشاعی به رهن بگذارد اذن تمام شرکا لازم است.
ب) رهن مکرر: راهن می تواند عین مرهونه را برای دیون دیگر در رهن قرار بدهد که به اصطلاح حقوقی رهن مکرر می نامند و در ماده ۷۷۶ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. باید در نظر داشت در تنظیم قرارداد رهنی دوم به طور کامل حقوق بستانکار اول را رعایت کرد.
ج ) رهن فضولی: چنانچه مدیون مال شخص دیگری را بدون اذن مالک آن، در رهن دین خودش بگذارد، عقد رهن نسبت به آن ملک فضولی است. دراین صورت برای صحت عقد رهن باید مالک تنفیذ بکند. شایان توجه است از آن جا که حق داشتن بر منافع منافاتی با رهن ندارد بنابراین اگر به طور موقت حق انتفاع مالی واگذار شده باشد می توان آن را رهن داد.
ویژگی های عقد رهن
۱- از آن جا که عقد رهن یک عقد عینی است، قبض شرط صحت آن می باشد اما باید این نکته را در نظر گرفت که لزومی ندارد عین مرهونه در دست مرتهن باقی بماند. در ماده ۷۷۲ قانون مدنی هم به این موضوع اشاره کرده است که استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.
۲- با توجه به ماده ۷۷۴ قانون مدنی مال مرهونه باید عین باشد و به هیچ وجه، دین و منفعت را نمی توان موضوع عقد رهن قرار داد در غیر این صورت باطل است .
۳- با مطالعه ماده ۷۷۳ قانون مدنی متوجه می شویم که عین مرهونه باید به گونه ای باشد که قابلیت فروش داشته باشد؛ بنابراین اگر فروش مالی طبق قانون جایز نباشد، نمی توان موضوع عقد رهن قرار بگیرد در نتیجه عقد باطل می باشد مثل اموال وقفی.
نکته ی قابل توجهی وجود دارد که اگر مالی وجود داشته باشد که مالک آن برای زمانی محدود، حق فروش آن را نداشته باشد، قابلیت رهن دارد مگر اینکه مدت آنقدر طولانی باشد که فاقد خاصیت وثیقه بودن باشد مثلا اگر ملکی را برای ۱۰۰سال نتوان فروخت دیگر قابلیت به رهن گذاشتن ندارد.
۴- حتما باید این نکته را در نظر گرفت برای این که مالی به وثیقه داده شود باید قبل از آن دینی وجود داشته باشد به این علت است که می گویند رهن عقدی، تبعی است . در حقوق ایران برای دین آینده امکان وثیقه دادن وجود ندارد.
۵- طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی راهن می تواند در ملک تصرف کند و از منافع آن بهره مند شود ولی نباید به صورتی باشد که منافی حق مرتهن باشد مگر خود مرتهن اذن داده باشد.
درصورتی که فردی ملکی را بخرد که در رهن بوده و فروشنده باید فک رهن میکرد ولی از انجام این کار خودداری بکند، در این صورت خریدار باید به دادگاه مراجعه بکند و تقاضا الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی بکند. دادگاه پس از احراز مالکیت رسمی فروشنده و اصالت مبایعه نامه حکم به فک رهن و تنظیم سند صادر خواهد نمود. خریدار پس از قطعیت رای و صدور اجرائیه می تواند به بانک مراجعه بکند و ملک را از رهن خارج نماید. بنابراین توصیه می شود از معامله کردن املاکی که در رهن هستند خودداری نموده.
عقد رهن چیست (1)
شرایط ضمن عقد رهن
قانون گذار در ماده ٧٧٧ قانون مدنی شرط اعطای وکالت فروش عین مرهونه برای مرتهن در نظر گرفته است. با عنایت به ماده ٧٧٩ قانون مدنی متوجه می شویم که ضمانت اجرای فقدان شرط اعطای وکالت فروش عین مرهونه برای مرتهن را پیش بینی شده است. اگر به ماده ٣۴ قانون ثبت مراجعه بکنیم درمیابیم که مرتهن برای فروش مال مرهون باید به اجرای اسناد رسمی یا دادگاه های عمومی رجوع بکند و نمی تواند به صرف وکالت از طرف شخص راهن اقدام به فروش بکند. در نتیجه میتوان گفت امروزه ماده ٧٧٧ قانون مدنی قابلیت اجرایی ندارد. از طرف دیگر به ماده ۷۷۸ قانون مدنی مراجعه بکنیم در این ماده بیان شده است، اگر شرط شود که مرتهن حق فروش مال مرهونه ندارد این شرط باطل خواهد بود.
اگر ثمره رهن متصل باشد جز، رهن است و اگر منفصل باشد به راهن تعلق دارد؛ البته در ماده ۷۸۶ قانون مدنی بیان کرده است که طرفین ضمن عقد رهنمی توانند ترتیب دیگری بدهند. بنابراین اگر شرط شود که منافع عین مرهونه به مرتهن تعلق یابد صحیح می باشد که در اصطلاح به آن «رهن تصرف» می گویند.
استیفای طلب از عین مرهونه
در صورتی که مدیون دین را پرداخت نکند یا معسر شود، مرتهن می تواند عین مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد. برای این منظور مرتهن باید به حاکم رجوع بکند تا اجبار به ادای دین صورت بگیرد. در فرضی که برای عقد رهن تنظیم سند رسمی شده باشد، می توان از طریق اجرای اسناد رسمی اقدام کرد. حال اگر تمامی طلب مرتهن با فروش عین مرهونه وصول نشد، مرتهن میتواند به سایر اموال راهن مراجعه کند تا الباقی طلبش را وصول بکند .
نکته قابل توجه این می باشد که راهن نمی تواند با پرداخت نیمی از دین، نسبت به نصف عین مرهونه تقاضای فک رهن بکند بلکه هر زمان تمام دین خود را بپزدارد وثیقه آزاد می شود مگر طبق گفته قانونگذار در ماده ۷۸۳ قانون مدنی، بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد که در اصطلاح حقوقی می گویند عقد رهن تجزیه ناپذیر است.
