طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر
بررسی طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر
دعوی تخلیه چیست و چه تفاوتی با دعوی تصرف عدوانی دارد؟ دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر به چه معنا می باشد؟ طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر چگونه است و رسیدگی به آن در صلاحیت کدام دادگاه است؟ با افزایش جمعیت به مرور زمان قیمت ملک نیز افزایش پیدا کرد. با این تفاسیر افراد زیادی ترجیح دادند از املاک استیجاری استفاده نمایند. پس از مدتی اتمام زمان قرارداد و عدم تخلیه مستاجر یا طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر سبب شد، موجر درخواست تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم نماید. امروزه دعوی تخلیه در دسته دعاوی حقوقی قرار می گیرد و از نظر ماهیت نیز مدنی محسوب می شود. علاوه بر این طرح دعوی تخلیه را از دیدگاه مالی یا غیر مالی نیز می توان مورد بررسی قرار داد.
طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر به عنوان دعوی مالی شناخته می شود و در بیشتر موارد در بین روابط مستاجر و موجر مورد بررسی قرار می گیرد. دعوی تخلیه زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که مستاجر به تبع قرارداد اجازه، ملک را تصرف کند ولی پس از اتمام مدت عقد اجاره از تخلیه عین مستاجره خودداری نماید. علاوه بر این چنانچه در شروط ضمن عقد اجاره، مستاجر از انتقال عین مستاجره به غیر منع شده باشد، موجر می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه اقدام نماید. به علاوه ذکر این نکته ضروری به نظر می رسد که در دعوی تخلیه، مالکیت عین مستاجره شرط طرح دعوی نخواهد بود. با این حساب صرف مالکیت منافع نیز برای طرح دعوی کفایت خواهد کرد. در ادامه تفاوت دعوی تخلیه با دعوی تصرف عدوانی را بررسی می کنیم.
نحوه طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر بدون اجازه موجر حق انتقال منافع ملک را به شخص ثالث ندارد. بنابراین چنانچه مستاجر بدون کسب اذن موجر و یا بدون حکم دادگاه، نسبت به انتقال منافع ملک اقداماتی را انجام دهد، موجر می تواند با پرداخت پنجاه درصد از حق کسب، قرارداد اجاره را فسخ کرده و خواستار تخلیه ملک شود. با این تفاسیر دادگاه صالح پس از تشکیل جلسه دادگاه و شنیدن اظهارات طرفین، موضوع را مورد بررسی قرار می دهد و در صورت اثبات انتقال به غیر، رای به تخلیه عین مستاجره خواهد داد. با این تفاسیر دادگاه با اعطای مهلت به موجر، دستور پرداخت ودیعه یا حق کسب و پیشه را صادر می کند و در عین حال مهلت ده روز الی دو ماه را برای مستاجر در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدامات لازم را انجام دهد. ذکر این نکته نیز ضروری به نظر می رسد که شروع مهلت مستاجر، از زمان پرداخت مبلغ مذکور توسط موجر آغاز خواهد شد.
دعوی تخلیه چه تفاوتی با طرح دعوی تصرف عدوانی دارد؟
طرح دعوی تخلیه با وجود شباهت هایی که با دعوی تصرف عدوانی دارد،تفاوت های زیادی نیز خواهد داشت. چرا کهبرای طرح هر کدام از این دو دعوی باید شرایط متفاوتی وجود داشته باشد. در وهله اول باید گفت که هم دعوی تصرف عدوانی و هم دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر، فقط در خصوص اموال غیرمنقول قابل طرح خواهند بود. با این وجود در خصوص دعوی تخلیه، تصرف به صورت قانونی و یا به سبب قرارداد می باشد. این در حالی است که در دعوی تصرف عدوانی، متصرف به صورت غیر قانونی اقدام به تصرف ملک می نماید و مجوز قانونی ندارد.
بررسی نحوه طرح دعوی تخلیه املاک تجاری
در طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر، موضوعی که مورد اختلاف حقوقدانان قرار گرفته است، طرح دعوی نسبت به منتقل الیه می باشد. از نظر اکثریت قضات و حقوقدانان ایران، بر اساس ماده نوزدهم قانون روابط موجر و مستاجر، پنجاه درصد از سرقفلی املاک تجاری به متصرف آن ملک تعلق پیدا می کند. با این حال این موضوع مانع مهمی برای طرح دعوی توسط مالک خواهد بود. چرا که مالک در این زمینه طرف قرارداد نیست و سمتی نیز نخواهد داشت. از طرفی گاهی اوقات منتقل الیه قابل شناسایی نخواهد بود. چرا که عین مستاجره به دفعات و به افراد زیادی منتقل شده است. با این وجود تنها حقی که بدون وجود اختلاف نظر برای منتقل الیه وجود دارد، امکان ورود به دعوی به عنوان شخص ثالث می باشد که پس از صدور رای دادگاه امکان پذیر خواهد بود.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه کدام دادگاه است؟
در وهله اول باید به این نکته اشاره کرد که در طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر، خواهان این دعوی مالک عین مستاجره می باشد. بر این اساس مستاجر اول نیز به طرفیت از خواهان، در مقام خوانده دعوی قرار می گیرد. با این وجود قضات برخی از محاکم عقیده دارند که مستاجر متصرف باید در مقام خوانده دعوی قرار گیرد. با این حال امروزه برای جلوگیری از اطاله دادرسی و سرعت بخشیدن به امور، توصیه می شود از همان ابتدا مستاجر اول و تمام مستاجرین بعدی در مقام خوانده دعوی قرار گیرند. در حال حاضر رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. با این وجود در مواردی که دعوی مرتبط به حق کسب و پیشه باشد، دادگاه محل وقوع عین مستاجره، صالح به رسیدگی خواهد بود.
جمع بندی
در خصوص طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر می توان از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و رویه های قضایی مختلف استفاده کرد. با استفاده از مستندات مذکور و پس از صدور اجرائیه، اقدامات لازم برای تخلیه ملک انجام خواهد شد. در این بین می توان به چند نکته مهم در قانون اشاره نمود که همچنان جای بحث و گفتگو دارند. به عنوان مثال می توان به این موضوع اشاره کرد که اگر مستاجر توانایی لازم برای کار کردن را نداشته باشد و از شاگرد خود کمک بگیرد، انتقال به غیر صورت نگرفته است. علاوه بر این چنانچه مالک ملک از مستاجر بعدی اجاره دریافت کند، قرینه ای بر رضایت موجر خواهد بود. در اینصورت دادگاه صالح، دعوی انتقال به غیر و مستندات ارائه شده را رد خواهد کرد.
