صورت مجلس تفکیکی
تفکیک: در معنای لغوی جدا کردن قطعات از یکدیگر را گویند و در موضوعات حقوق ثبتی به معنای کوچکتر کردن مال غیر منقول (خانه، زمین و هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) و تقسیم به قطعات کوچکتر بوده که توسط صورت مجلس تفکیکی صورت می گیرد.
خوب است که بدانید تفکیک اراضی موات (زمین های آباد شده ای که دارا ی سه مشخصه: مجهول بودن مالک خصوصی، زمینی که در آن هیچگونه کشاورزی انجام نگرفته باشد و عدم داشتن مالک در حال حاضر) اراضی وقفی، اراضی بایر ،تفکیک شهرک ها و اراضی کاربردی مختلف از ممنوعیت های ذکر شده در قانون است.
تفاوت تفکیک و افراز:
همانطور که اشاره نمودیم تفکیک در اصطلاح حقوق ثبت عبارت است از تقسیم اموال منقول از غیر منقول(خانه، زمین و به طور کلی هر مالی قابل نقل و انتقال نباشد)به قطعات کوچکتر است.
افراز مال مشاع در موضوعات حقوق ثبتی، زمانی که مالی بین چند نفر به صورت مشاع یا شراکتی باشد، جدا و مشخص نمودن سهم هریک از شرکا را افراز گویند.
تفاوت اساسی تفکیک و افراز این است که در افراز حتما باید ملک به صورت مشاعی باشد ولی در تفکیک یک ملک حتی اگر یک مالک هم داشته باشد می تواند ملک خود را تفکیک و تقسیم کند.
صورت مجلس تفکیکی (2)
مال مشاع چیست؟
در لغت مشاع به معنای مشترک و تقسیم نشده است و در بحث حقوق مشاع به ملک یا مالی گفته می شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند. این اصطلاح برای زمین و ملک کاربرد دارد و بیشتر در سهم الارث کارایی پیدا می کند مانند سهمی که از ارث پدری به دو برادر رسیده که هرگونه دخل و تصرف باید با رضایت هر دو برادر انجام گیرد.
کاربرد صورت مجلس تفکیکی
با توجه به گسترش زندگی شهری و ساخت و ساز قوانین حقوقی کار را برای مهندسین ساخت و ساز آسان نموده است به طوری که بعد از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار، مالک باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را نماید. همه قطعات یک آپارتمان به صورت مشاع بوده و برای گرفتن سند مجزا برای هر یک از واحدها مانند پارکینگ، انباری، مرکز حرارتی و برودتی، راهروها و قسمت های دیگر مشاعات، باید گواهی پایان کار ساختمان از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ شده و به کمک آن صورت مجلس تفکیکی تهیه شود.
در این صورتجلسه مهم به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و مشخص نمودن مساحت آنها و شماره گذاری هر کدام از آنها می پردازند بدون اینکه مالکیت خصوصی هر کدام از واحد ها مشخص شده باشد.
در اینجا لازم به ذکر است که اگر کل ملک قبل تفکیک به یک فرد تعلق داشته است بعد از پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز به نام همان یک نفر مالک خواهد بود.
در صورتی که ملک چه آپارتمان باشد و چه زمین و… چند مشاعی باشد، تمامی واحد ها و قطعات تفکیک شده و یک به یک با مشخص نمودن قدرالسهم هر یک از مالکین تفکیک انجام می گیرد.
مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی
طبق قانون ماده 150 قانون ثبت هرگاه مالک تقاضای تفکیک ملکی را داشته باشد.
مراجعه مالک به شهرداری جهت دریافت نقشه تفکیکی ملک مورد نظر( در روستا ها باید وزارت مسکن و شهر سازی نقشه تفکیکی وضع موجود روستا را برای اداره ثبت ارسال کند و نیازی به تاییدیه مراجع دیگر نمی باشد)
فرد پس از دریافت نقشه از شهرداری، با ارائه نقشه به اداره ثبت، تقاضای استعلام برای تفکیک پلاک خود را انجام می دهد.
پس از بررسی های اداره ثبت مبنی بر بازداشت نبودن ملک ، گواهی عدم بازداشت ملک و تایید آن توسط نماینده ثبت و نقشه بردار مبنی بر عدم تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می گردد.
پس از مراحل فوق، نماینده ثبت، صورت مجلس تفکیکی ملک مورد نظر را تنظیم می کند.
ارسال نسخه ای از صورت مجلس تفکیکی به دفترخانه مربوط انجام می شود.
صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت رسیده و برای آن سند رسمی تنظیم شود در غیر اینصورت مالک یا مالکان ملک مورد نظر می توانند درخواست ابطال نمایند.
تفکیک آپارتمانها
در بحث تفکیک آپارتمانها قوانین بسیار شفاف است. برای تفکیک آپارتمانها و یا چند ساختمان که به صورت مجزا در یک قطعه زمین احداث شده اند بعد از گواهی پایان کار اگر مشترکاتی مانند انبار، راهرو، پارکینگ، مرکز حرارتی و برودتی و… داشته باشند و یا به دلایلی که شهرداری معلوم نموده است مبنی بر اینکه عرصه تفکیک پذیر نبوده است اداره ثبت میتواند فقط نسبت به تفکیک اعیان این ساختمان با در نظر گرفتن ضوابط و قوانین تملک آپارتمانها اقدام نماید.
کاربرد صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی برای سه منظور استفاده می شود.
تفکیک نمودن به دلیل به فروش رساندن قطعه ای از ملک
در این مرحله باید رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوطه ارسال شود. مالک با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعه مربوط را نموده که توسط سردفتر انتقال در دفتر انتقالات ثبت و خلاصه موضوع و گزارش تهیه شده به اداره ثبت ارسال می گردد تا خریدار سند مالکیت را دریافت نماید.
صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیک شده از ملک
مطابق ماده ی 106 آیین نامه قانونی ثبت در صورتی که ملک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز( جدا جدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان، اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحات و یا صفحه جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان ها، سند مالکیت جداگانه صادر خواهد کرد.
صورت مجلس تفکیکی (1)
تنظیم تقسیم نامه بین مالک مشاعی
هر گاه ملک مشاعی باشد به این روش می توانید ملک خود را تقسیم کنید. این تقسیم نامه نوعی ایجاد صلح بین شرکا است و مواقعی کاربرد دارد که ملک به صورت مشاعی باشد.
در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم نامه ای بر اساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه جدا شده برای هر مالک مشاعی تنظیم شده و اداره ثبت بر اساس همین تقسیم نامه می تواند برای هر قطعه سند مالکیت صادر نموده که این ملک از حالت شراکت خارج می شود. از آنجا که این تقسیم نامه بر اساس توافق شرکا است اگر به طور احتمالی پس از تفکیک ملک شرکا نتوانند یکدیگر را راضی نمایند، تفکیک غیر ممکن شده و تنها راه جدا سازی افراز خواهد بود.
اگر در مورد مسائل حقوق و ثبتی نیاز به کمک دارید وکیل تخصصی ملکی ما می تواند در تمامی امور ملکی مانند تفکیک ملک و یا دریافت صورت مجلس ملکی همراه شما بوده واز حقوق قانونی شما دفاع نماید.
در دنیای امروزی و با گسترش آپارتمان نشین قوانین به حل موضوعات تفکیک قانوعی آپارتمانهاییی با مشاعت مشترک پرداختخ است و در صورت مجلس تفکیکی زمین در موضوعات حقوقی و ثبت به معنای
کارشناسان موسسه حقوقی ثبت آرشا تخصص کافی و تجربه لازم در این زمینه را دارا بوده و با وکلای مجرب در این کار تخصصی و پیچیده همراهیتان خواهند کرد.
