حق شفعه

حق شفعه

حق شفعه چیست؟

در ماده 808 قانون مدنی اینطور آمده است که:

هر ‌گاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. 

برای بیان ساده تر این قانون، در ابتدا به بیان معنای کلمه شفعه می پردازیم؛ شفعه در فرهنگ لغت اینگونه آمده است:

(حق سبقت و تقدم همسایه بر سایر خریداران خانه و زمین همسایه با شروط مساوی)

به بیانی دیگر اگر دو نفر در مالی شریک باشند، و یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را به شخص سومی داشته باشد، این حق برای شریک دیگر وجود دارد که با پرداخت قیمت سهم شریکش، سهم او را از شخص سوم خریداری کند.

• 

شروط حق شفعه

 این قانون، شروطی دارد که به شرح زیر است:

• غیر منقول بودن مال مورد نظر
• قابل تقسیم بودن مال
• ü     2 نفر باهم در مورد آن مال شراکت داشته باشند.
• مشاع بودن مال بین آن دو نفر
• انتقال سهم از طریق عقد بیع باشد.

از نگاه قانون مدنی این حق، باید ویژگی هایی داشته باشد که به شرح زیر می باشد:

• ماده 809 قانون مدنی

حق شفعه شامل بنا و درخت فروخته شده بدون زمین نمی شود.

• ماده 810 قانون مدنی

شراکت در کوچه، محل گذر، دالان، آبراهه، کاریز، گذرگاه و نظایر آن(که در قانون به آنها «ممر» یا «مجری» گفته می شود) موجب حق شفعه برای شریک می شود. حتی اگر در خود ملک شراکتی وجود نداشته باشد. در چنین فرضی، اگر فردی ملک خود را با ممر یا مجری بفروش برساند شریک دیگر بر ملک وی حق شفعه خواهد داشت.

• ماده 811 قانون مدنی

این حق مشمول وقف نمی شود. به عبارتی اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌ علیهم حق شفعه ندارد

• ماده 812  قانون مدنی

در ملکی که بخش هایی از آن قابل شفعه و بخش های حق شفعه نداشته باشد. حق شفعه برای موارد دارای این حق، به میزان حصه آن بخش از ارزش همه آن املاک قابل اجرا خواهد بود.

• ماده 813 قانون مدنی

اگر مشخص شود در بیع یا فروش ملک مفسده وجود داشته از آن جا که ماده 365 قانون مدنی تملک در بیع فاسد را فاقد اثر دانسته لذا حق شفعه برای چنین بیع قابل اجرا نیست.

• ماده 815 قانون مدنی

این حق را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع(به طور مثال یک زمین) اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.

• 

حق شفعه و شرایط آن

• مشاع بودن

ملک و مال موردنظر باید مشاع باشد؛ اگر مال بین دو نفر که مشاع است، تقسیم شود دیگر حق شفعه معنایی نخواهد داشت؛ چرا که شراکتی وجود ندارد که برای آسیب نرسیدن به مال یکی از شرکا، این حق به وجود بیاید.

• شراکت بین دو نفر

 این حق در صورتی وجود دارد که شراکت بر روی مال مورد نظر بین دو نفر باشد؛ پس شفعه منحصر به مشاع بین دو نفر می باشد. این مورد در ماده 808 به طور آشکارا بیان شده است.

پس اگر شرکا بیشتر از دو نفر باشند، این قانون وجود نخواهد داشت.

در حق شفعه استثنائی وجود دارد؛ بر طبق ماده 810 قانون مدنی، اگر ملکی که بین دو نفر مشترک است، دارای مجری یا ممر اشتراکی باشد و یکی از شرکا، سهم خود را با آن مجری بفروشد، شریک دیگر دارای حق شفعه  می باشد؛ اگر چه که در خود مال سهمی نداشته باشد.

اما اگر سهم خود را بدون ممر بفروشد، شخص دیگر حق شفعه نخواهد داشت. زمانی این حق موجودیت پیدا می کند که وابسته به مال مشاعی باشد که قابل فروش باشد.

• مال غیرمنقول قابل تقسیم باشد

طبق ماده 808 قانون مدنی، مال غیرمنقول مورد نظر باید قابلیت تقسیم را داشته باشد؛ تا بدین وسیله اگر یکی از شرکا قصد فروش سهمش را داشت، با استفاده از قانون حق شفعه، سهم طرف دیگر را خریده و مانع از ضرر مالی به خود شود.

بنابراین در اموال غیرقابل تقسیم، این ضرر وجود نداشته و این حق نیز موجودیت ندارد.

•  انتقال سهم از طریق عقد بیع می باشد

نقل و انتقال سهم  ملک مشاع، از طریق عقد بیع بوده و موضوع عقد بیع همان مالی باشد که حق شفعه دارد.

• شریک تمامی سهم خود را انتقال دهد

طبق استنباط از ماده 808 قانون مدنی، زمانی حق شفعه برای شریک متصور است که طرف مقابل تمامی سهم خود را به نفر سوم منتقل کند؛ بنابراین اگر بخواهد قسمتی از سهم خود را واگذار کند، این حق برای شریک موجودیت نخواهد داشت.

• شفیع قدرت پرداخت بهای سهم شریک خود را داشته باشد

در قانون شفعه، شفیع باید توانایی پرداخت بهای سهم طرف مقابل را داشته باشد. در غیر اینصورت شخص ثالثی که قصد خرید آن سهم را دارد متضرر می شود. و این خود ضرر بیشتری را به همراه خواهد داشت.

 عدم توانایی شفیع برای پرداخت بهای سهم، با دلایل قابل اثبات میسر خواهد بود و در غیر اینصورت نمی توان از ظاهر او، به ناتوانیش در پرداخت ثمن معامله پی برد.

قانون حق شفعه در مورد آپارتمان به چه نحو است؟

با برداشتی که می توان از ماده 809 قانون مدنی داشت، می توان گفت که این حق شامل آپارتمان نمی شود؛ چرا که شفعه به ساختمان بدون زمین تعلق ندارد و چون صاحبین آپارتمان، سهم مشخصی از زمین متعلق به ساختمان، را ندارند بنابراین این حق نیز به اینگونه موارد، اطلاق نمی شود.

گرفتن حق شفعه جز چه نوع  دعاوی می باشد؟

با این حق، یکی از شرکا می تواند سهم طرف دیگر را به دست آورد؛ با قیمتی برابر با ارزش مال، نه بیشتر و نه کمتر.

و در قانون مدنی به این مالکیت، حق شفعه گفته می شود. دلیل موجودیت این قانون برای حفظ منافع طرف مقابل است تا در اموال مشاع خود، احساس امنیت داشته باشد.

بنابراین گرفتن حق شفعه جز دعاوی مالی بوده و مرجع با صلاحیت برای اینگونه دعاوی دادگاه عمومی است تا به این موضوع رسیدگی می کند.