تفاوت بیع و اجاره
تفاوت بیع و اجاره در چیست؟
تفاوت بیع و اجاره در تنظیم نوع عقد قرارداد است. طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، عقد قرارداد بدین معنی است که؛ یک یا چند نفر تعهد به امری در معامله ای مقابل یک یا چند نفر دیگر شوند و مفاد آن مورد قبول دو طرف معامله باشد. برای تشریح کلی در خصوص تفاوت بیع و اجاره باید متذکر شد که بیع، قراردادی دائم و اجاره، قراردادی موقت است. مالک، ملک یا منافع ملک خود را به عوض معلوم به تملک و یا اجاره کسی دیگر در خواهد آورد. برای شفاف تر شدن و درک بهتر موضوع تفاوت بیع و اجاره، تعریف کلی و جامعی را از این دو مفهوم خواهیم داشت و به تحلیل آن خواهیم پرداخت.
تفاوت بیع و اجاره و شرح کامل هر یک
برای بیان کامل تفاوت بیع و اجاره، حتما توضیح جامعی از دو مقوله عقد بیع و عقد اجاره باید داشته باشیم. عقود تنظیم شده بیع و اجاره جزء عقود تملیکی محسوب می شوند. عقود تملیکی به معنی پرداخت ثمن مشخص از سوی یک طرف معامله به طرف دیگر معامله در ازای تملک تمام یا تملک موقتی و یا معاوضه ملکی است. حال برای درک بهتر تفاوت بیع و اجاره ابتدا به تعریف کامل از عقد تملیکی بیع خواهیم پرداخت.
عقد بیع چیست؟
طبق تعریف قانون مدنی به ماده ۳۳۸، بیع به معنی تملیک ملکی مشخص به عوض معلوم است. عقد بیع عبارت است از؛ خریدار ثمن یا پول و یا ملکی مشخص را در ازای ملکی به فروشنده می پردازد. ارزش پولی پرداخت شده ملک، ثمن معامله است. پس در تنظیم عقد بیع تملیکی حتما باید ثمن معامله رد و بدل شود و هیچ تملکی مجانی صورت نمی گیرد. اگر در قرارداد لفظ مجانی به کار برده شود، این عقد، از لحاظ حقوقی عقد بیع نیست. عقد بیع می تواند عقد بیع (عین معین) و یا (کلی) یا (کلی در معین) باشد. عین معین در عقد بیع به معنی این است که موضوع مورد معامله مشخص و قابل رویت باشد. مثلا این باغ یا آن ماشین را با نرخ ثمن مشخص از سوی فروشنده، اقدام به معامله خواهد شد.
مهم ترین تفاوت بیع و اجاره
با توضیحی جامع از قرارداد بیع و توضیحی درباره عقد اجاره بیشتر با تفاوت بیع و اجاره پی خواهیم برد. معامله بیع کلی به معنی این است که مورد معامله مشخص و معلوم باشد، اما طبق شرایطی معامله انجام می شود که برای فروشنده در قرارداد جزء تعهدات فروشنده محسوب می شود. مثلا فروش ده تن آرد موجود در انبار، نوعی معامله بیع کلی می باشد. زمانی که فروشنده تعیین می کند از بین ده تن آرد موجود یک کیسه از آن تحویل خریدار داده شود تا کالای مورد معامله مورد تایید قرار گیرد. پس از رویت همه آرد موجود در انبار تحویل خریدار می شود که به آن بیع کلی در معین می گویند. در عقد بیع باید به نکات بسیاری توجه داشت زیرا، در بیع تملک ملک یا هر چیزی که مورد معامله قرار داده می شود، به صورت تمام است. یکی از این نکات مهم این است که قبل از تنظیم عقد بیع باید اطمینان داشت که منفعت ملکی مورد معامله در تصرف کسی دیگری در نیامده است. زیرا پس از اطلاع از این موضوع، خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
مثلا در شرایط مسلوب المنفعه که پس از عقد قرارداد بیع، شخص متوجه شود که ملک خریداری شده تا دو ماه دیگر در تصرف مستأجر است. خریدار در این شرایط می تواند از حق خود یعنی فسخ ضمنی عقد استفاده کند. زیرا خریدار نمی تواند از مورد معامله خود بهره ببرد. پس در عقد بیع، دو طرف باید بهره مند از موضوعی باشند. پس باید متذکر شد که عقد بیع، عقدی است لازم که حق فسخ در آن پیش بینی شده است و عقدی است تملیکی که تملک از فروشنده به خریدار انتقال می یابد. همچنین عقد بیع، عقدی است معوض، یعنی شخص فروشنده و خریدار معاوضه کالا به کالا خواهند داشت و یا در صورت گرفتن ثمن ملکی را تحویل خواهد داد. در حالت کلی انواع عقد بیع در قانون مدنی مشخص و تعریف شده است؛
• عقد بیع مطلق و مشروط؛ همانطور که از عنوان آن مشخص است، بیع مشروط دارای شرایط عقد قرارداد است که برای خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالث مشخص شده است. و در عقد مطلق فاقد این شرایط است.
• بیع موجل و حال؛ در تنظیم قرارداد اگر پرداخت ثمن و تحویل ملک با قرار موعد و وقت باشد، بیع موجل است و اگر در زمان حال و فوری رد و بدل صورت بگیرد، بیع حال است.
• بیع فضولی؛ معامله ای که شخص سوم در خصوص منافع مالک معامله را انجام دهد.
عقد اجاره چیست؟
به موجب این عقد، شخصی عین منافع ملکش را با پرداخت مشخصی از نرخ و یا ثمن به کسی دیگر اجاره می دهد. به عبارت دیگر موجر یا مالک، ملک مورد معامله خود را به مدت مشخص و معلوم به شخص دیگر یا مستاجر در قبال پرداخت وجهی مشخص، تحت تصرف موقت او در خواهد آورد. نکته مهم در این خصوص مالکیت عین تغییر نمی یابد، یعنی مالک واقعی همان موجر است. به موضوع مورد معامله مورد اجاره می گویند و به نرخ تعیین شده نیز اجاره بها گفته می شود. مورد اجاره ممکن است ملکی مانند، محل سکونت یا محل کار باشد و یا اتومبیل و یا حیوان و انسان باشد. همچنین اجاره بها در عقد باید مشخص و معلوم باشد و زمان و مدت آن نیز حتما ذکر شود. در تنظیم عقد قرارداد اجاره، زمان شروع مدت اجاره باید مشخص شود، اگر غیر این صورت باشد، مدت زمان اجاره از تاریخ عقد قرارداد شروع می شود. عرف اجاره معمولا بک سال است و در صورت تمایل طرفین دوباره تمدید خواهد شد. پس در تعریف کلی از عقد اجاره، قراردادی بین طرفین با مدت و زمان معلوم و اجرا بها مشخص و همچنین شرح کامل موضوع مورد اجاره با هدف اجاره ی مستاجر است. مثلا اجاره اماکن مسکونی باشد یا اجاره اماکن تجاری، همچنین موجر وظیفه دارد تا در زمان مشخص و تعیین شده هر آنچه که قرار شده است را تحویل مستاجر دهد. امکان فسخ این قرارداد نیز وجود دارد البته به شرط اینکه اشکالی جدی در مورد اجاره به وجود بیایید و مستأجر از بهره مند شدن محروم بماند.
چیزی که مشخص و معلوم در تفاوت بیع و اجاره در نحوه انتقال مورد معامله است. اینکه به صورت موقت و یا دائمی باشد، موضوع مهم در تفاوت بیع و اجاره خواهد بود.
