تفاوت افراز و تفکیک
تفاوت افراز و تفکیک چیست؟
درباره تفاوت افراز و تفکیک باید گفت هر دو مورد از موارد حقوقی می باشند. ولی با این تفاوت هر کدام برای اجرا و قرار گرفتن در دستور کار دارای شرایطی خاص هستند که در ادامه متن به تفاوت های هر دو مورد خواهیم پرداخت. اما در کل باید گفت تفاوت افراز و تفکیک در نحوه بکارگیری آن ها برای برطرف کردن اختلاف مابین دو یا چند نفر بر سر یک ملک یا املاک می باشد.
بهتر است برای درک بهتر از تفاوت افراز و تفکیک به بررسی جداگانه هر کدام به صورت اختصار بپردازیم.
تعریف تفکیک:
تفکیک در عرف ثبتی عبارتی است از تقسیم کردن مال غیر منقول به جزء های کوچک تر؛ مثلا: زمینی به متراژ ۱۰۰۰۰ متر که صاحبش قصد دارد آن را به قطعات ۱۰۰۰ متری تقسیم کند این حالت را در اصلاح تفکیک است.
تعریف افراز:
افراز به تقسیم کردن مالی غیر منقول مشاعی گفته می شود که باید بین دو نفر یا چند نفر شریک انجام شود. یا از طریق تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه ویا به روش تراضی بین شرکا انجام می شود. در حقیقت افراز یعنی جدا کردن یک مال مشترک و دادن قسمتی از مال مشترک به یکی از شریک ها. یکی از مشخصه های تفاوت افراز و تفکیک ذکر این مورد بود.
تفاوت افراز و تفکیک (2)
مواردی در خصوص تفاوت افراز و تفکیک
۱: درباره تفاوت افراز و تفکیک باید گفت که تفکیک لزوما نباید ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که صاحب صددرصد ملک است می تواند آن را به قسمت های کوچک تر تفکیک و تقسیم کند. یا اگر چند نفر مالک این ملک باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مربوطه ملک مشاع باشد در غیر این صورت این اصطلاح به کار برده نمی شود.
۲: نکته کلیدی در تفاوت افراز و تفکیک این است که در افراز ملک براساس سهم همه شرکا تقسیم می شود؛ مثلا اگر زمین مال دو نفر باشد به صورتی که یکی از آن ها دارای ۲ دانگ و دیگری دارای ۴ دانگ باشد در هنگام افراز زمین به دو قسمت مساوی تقسیم نمی شود. بلکه به دو قسمتی تقسیم می شوند که ارزش یکی از آن ها دو برابر دیگری باشد؛ اما اگر ملک مشاعی را بخواهند تفکیک کنند اغلب تفکیک بر اساس میزان و مقدار مالکیت شریک ها انجام نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات آسان تر باشد انجام می شود.
۳: اگر ملکی مشترک باشد و بخواهند آن را تفکیک کنند حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود؛ یعنی بعد از تفکیک هم شرکا در تقسیم اموال به نسبت سهم خود حق مالکیت دارند. اما در افراز سهم شریک کاملا معلوم است واز حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود. ممکن است بین شرکا بر سر درست بودن افراز و مطابق بودن یا نبودن آن به اندازه مالکیت مشاعی شریک، اختلاف نظر به وجود بیاید. به خاطر همین تعیین تکلیف و اظهار نظر نهایی آن باید زیر نظر دادگاه و مراجع قضایی انجام شود. ولی تفکیک چون عنوان جدا کردن و تشخیص سهم مالک مشاعی را دارا است هیچ وقت جنبه قضایی پیدا نمی کند و معمولا در حوزه صلاحیت اداره ثبت می باشد. این یکی از بارزترین تفاوت میان افراز و تفکیک است.
تفاوت افراز و تفکیک (1)
تفاوت افراز و تفکیک بر مبنای مالکیت
برای درک بهتر از تفاوت افراز و تفکیک بر مبنای مالکیت لازم است نحوه درخواست هر کدام را مورد بررسی قرار دهیم.
نحوه درخواست افراز:
با شرح چگونگی درخواست افراز قطعا تفاوت افراز و تفکیک به صورت کاملا روشن برای خواننده عزیز نمایان خواهد شد. به این طریق که مالک یا متقاضی باید تقاضای خود را به افراز به اداره ثبت احوال شهر یا منطقه تقدیم کند. البته به همراه این تقاضا باید مشخصات کامل و آدرس دقیق سایر شرکا را هم ارائه دهد. ماموراداره ثبت تقاضا را به دفتر اندیکاتور می فرستد و سپس آن را به یکی از نماینده های ثبت جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی، به بایگانی ارجاع می دهد. سپس تقاضای فرد بعد از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال می شود. سپس متصدی بایگانی پرونده را از ردیف خود خارج کرده و همراه با تقاضانه به نماینده تعیین شده تسلیم می کند.
نماینده هم بعد از بررسی گزارشی را طرح می کند که مواردی از جمله نحوه جریان ثبتی پرونده و یا سند مالکیت صادر شده در آن ذکر شده است. سپس آن را با اطلاع مسئول اداره می رساند، مسئول اداره هم بعد از مطالعه پرونده تصمیم لازم را مبنی به قبول یا رد درخواست افراز، به محل مورد اختلاف رفته و بعد از بررسی های لازم پرونده را برای احضار مالکین و شرکا به نقشه برداری ارجاع می دهد.
بنا به بررسی های انجام شده درارتباط با تفاوت میان افراز و تفکیک، این تفاوت ها جزء موارد حقوقی مهم می باشند که به دلیل تاثیر گذاری آن در اثبات مالکیت و همچنین صدور اسناد مالکیت مورد توجه بسیاری از وکلا و حقوقدانان قرار گرفته است.
نحوه درخواست تفکیک:
هنگامی که طریقه درخواست تفکیک را بررسی می کنیم تفاوت افراز و تفکیک بیشتر نمایان خواهد شد و خواننده عزیز می تواند به درک بهتری از این موضوع برسد.
برای درخواست تفکیک شخص باید در اولین قدم به شهرداری شهر خود یا منطقه ای که در آن زندگی می کند مراجعه کند. با ارائه دادن سند مالکیت تقاضای نقشه تفکیک نماید. ویا با در دست داشتن سند مالکیت و نقشه تفکیکی به دفتر اسناد رسمی برود و درخواست تفکیک را مطرح کند. دفتر اسناد رسمی هم بعد از ثبت درخواست آن را به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه قرار دارد ارسال می کند. اداره ثبت زمانی را برای ملاقات با مالک در نظر می گیرد و ملک را مورد بررسی قرار می دهد و بعد با توجه به سند مالکیت و وضع ملک و همچنین املاکی که در مجاورت و همسایگی آن قرار دارد صورتجلسه ای تنظیم می کنند. بعد از تنظیم صورت جلسه و گرفتن امضاء از مالک و پرداخت کردن هزینه تفکیک صورت جلسه به دفتر اسناد رسمی فرستاده خواهد شد. طرفین دعوا در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا می کنند و سند انتقال قطعی آن را امضاء می کنند تا دوباره به اداره ثبت ارجاع داده شود و سند سابق باطل شده و سند جدید مطابق با توافق و شرایط جدید صادر شود.
نکته: درباره تفاوت افراز و تفکیک این مسئله را باید خاطر نشان کرد که موضوع تفکیک جنبه حقوقی ندارد و در حوزه اداره ثبت می باشد در صورتی که برای افراز باید به مراجع قانونی مراجعه کرد و پرونده را برای رسیدگی در آنجا به جریان انداخت.
کلام آخر: در ابن مطلب سعی کردیم که تفاوت افراز و تفکیک و همچنین موارد استفاده از هر دو موضوع را به صورت جزء به جزء برای خوانندگان عزیز شرح دهیم به امید آن که مورد رضایت واقع شود.
