تجمیع املاک
تجمیع املاک به این معناست که سازنده یا سازندگان پروژه های ساختمانی، چند ملک مجاور یکدیگر را با هم ادغام کرده یا به اصطلاح گرد (جمع) می کنند، تا سازه ای جدید ساخته شود. ساختن ملک جدید به صورت تجمیع، هم به سود سازنده است و هم به سود مالکین. در واقع امتیازات تجمیع ملک شامل هر دو طرف خواهد شد و نسبت به ساختن یک پلاک به صورت تنها، مزایای بیشتری خواهد داشت.
روش های تجمیع املاک
1- سازنده یا سازندگان، ملک های مجاور یکدیگر را که معمولاً در بافت فرسوده قرار دارند، از مالکین خریداری کرده و با هم ادغام می کنند.
2- روش دیگر تجمیع املاک به این صورت است که دو یا چند مالک به صورت شراکتی ملک های خود را به سازنده می سپارند و سازنده نیز ساخت و ساز را آغاز می نماید.
امتیازات تجمیع ملک
امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای سازنده: دریافت تسهیلات بانکی، کسب سود از ساخت سازه جدید، عدم نیاز به ارائه مبلغ پروانه و دریافت تراکم تشویقی از سوی شهرداری.
امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای مالک: افزایش سرمایه به دلیل نو شدن ملک، تحویل گرفتن آپارتمان نو، افزایش ایمنی ملک، برخورداری از امکاناتی همچون آسانسور یا پارکینگ و به دست آوردن ارزش افزوده به دلیل مشارکت در ساخت.
امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای سرمایه گذار: کاهش هزینه نگهداری ملک، دریافت انواع تسهیلات و وام بافت فرسوده، تراکم تشویقی به میزان 20% تراکم مجاز.
امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای دولت: مقاوم سازی ساختمان ها در برابر زلزله، نوسازی و استاندارد بافت فرسوده، زیبایی شهر، کاهش هزینه های پیدا و پنهان شهرداری، اصلاح عرض گذر، افزایش دریافت مالیات به دلیل افزایش تعداد واحدهای ساخته شده.
شرایط تجمیع و ادغام املاک
از شرایط تجمیع املاک این است که پلاک های ثبتی مورد تجمیع، باید کنار هم، بدون هیچ گونه فاصله ای قرار داشته باشند. این اولین شرط تجمیع ملک است.
لازم است تمام ملک های قابل تجمیع، سند مشخصی داشته باشند و مالکین، سند را به ثبت تحویل دهند.
همه سندها باید آزاد باشند و در صورتی که سندی در گرو طلبکار یا رهن بانک باشد، تجمیع املاک امکان پذیر نیست. سندهای بازداشتی نیز تا زمان آزاد شدن، قابلیت تجمیع نخواهند داشت.
همه پلاک های مورد نظر باید کاربری یکسانی داشته باشند. برای مثال اگر یکی از ملک ها مسکونی باشد و ملک مجاور کاربری تجاری داشته باشد، تجمیع ملک امکان پذیر نیست.
برای تجمیع املاک، لازم است سند مالکیت پلاک ها با مکان آنها مطابق باشند.
شرط اصلی تجمیع ملک از نظر قانون این است که 1- قطعات مورد تجمیع در جوار هم قرار داشته باشند و 2- در نهایت بعد از طی مراحل تجمیع ملک، قطعات به صورت یک ساختمان واحد دربیایند. احداث چند ساختمان کنار هم بعد از تجمیع، غیرقانونی است.
برای جلوگیری از ضرر و زیان مالکین، باید سهم مشاع هر یک از آنها مساوی هم باشد.
سازنده یا سرمایه گذار موظف است تا زمان تکمیل ساختمان، اسکان موقت افرادی که در خانه های فرسوده سکونت داشتند را فراهم نماید.
دستورالعمل تجمیع و ادغام املاک
متقاضی تجمیع املاک تقاضا را به همراه همه سندهای مالکیت به اداره ثبت تحویل می دهد.
پس از ثبت تقاضا، درخواست به بایگانی و سپس به نماینده ثبت ارجاع داده می شود.
نماینده ثبت، اسناد مالکیت و پرونده ثبتی را بررسی کرده و در صورتی که مشکلی نداشته باشند، گزارش خود را به مسئول اداره ثبت ارائه می دهد.
مسئول اداره ثبت، طبق دستورالعمل تجمیع املاک، یک روز را برای بازدید از محل مورد تجمیع، تعیین کرده و به متقاضی اعلام می کند. پرونده یا درخواست متقاضی نیز تا روز معین به بایگانی ارسال می شود.
در روز مقرر، فرد متقاضی به اداره ثبت مراجعه کرده و مسئول اداره، فردی را همراه او به عنوان نماینده و فرد دیگری را به عنوان مهندس نقشه بردار به محل تجمیع می فرستد. نقشه بردار و نماینده حدود املاک را با تمام سندها تطبیق می دهند و بررسی های لازم را در محل انجام خواهند داد.
جهت تکمیل مراحل تجمیع ملک، صورتجلسه ای توسط نماینده تنظیم می شود. این صورت جلسه باید به امضای نماینده، نقشه بردار و تمام مالکان برسد. به این ترتیب پیش نویس سند جدید تهیه و زمان مراجعه دیگری برای حضور متقاضی تعیین می گردد.
در دستورالعمل تجمیع املاک آمده است که مسئول اداره، مجدد گزارشات نماینده و نقشه بردار و پیش نویس سند را بررسی کرده و در صورت نبود مشکل، پیش نویس را امضا می کند. سپس برای صدور سند جدید، سندهای قبلی را باطل می سازد. در اسناد جدید، مشخصات محدوده مورد تجمیع مشخص شده و تمام حدود به صورت دقیق ثبت خواهند شد.
بعد از انجام اقدامات لازم، سازنده، ساخت و ساز را آغاز می نماید.
طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک (در تهران)
برای تجمیع املاک، حداقل حد نصاب قطعات مورد نظر تا پایان سال 1405 باید 300 متر مربع باشد. از سال 1406 به بعد نیز به 500 متر مربع تغییر می یابد. البته در صورتی که املاک مورد نظر در بافت فرسوده قرار داشته باشند، شامل این تبصره نخواهند شد. این حد نصاب برای بافت فرسوده 150 متر مربع در نظر گرفته شده است.
در طرحِ تفصیلیِ جدیدِ تجمیع املاک آمده است که ابعاد و عرض ملک (بَر زمین) بعد از تجمیع، با یکدیگر تناسب داشته باشند. برای مثال نسبت طول به عرض، در پهنه های مسکونی R نباید از 5 بیشتر باشد. حداقل بَر زمین در زیر پهنه های مسکونی R نیز از 10 متر نباید کمتر باشد.
قطعات 1000 متر به بالا شامل طرح های تشویقی می شوند که طی مراحل تجمیع ملک به سازنده و مالکین ابلاغ خواهد شد.
توصیه برای تجمیع و مشارکت در ساخت
در صورتی که مالک یک ساختمان فرسوده هستید و ملک های مجاور نیز همین شرایط را دارند، پیشنهاد می کنیم حتماً با سایر مالکین مشورت کرده و در صورت توافق نهایی اقدام به تجمیع املاک و مشارکت در ساخت نمایید.
با این وجود لازم است قبل از تجمیع املاک و طی مراحل تجمیع ملک، مسائل حقوقی را بررسی کرده و حتماً با وکیل و کارشناس حقوقی مجرب در این زمینه مشورت نمایید.
