بیع شرط چیست

بیع شرط چیست

پیشگفتاری بر معنای بیع شرط

بیع شرط چیست؟ اصطلاحی حقوقی که ممکن است در ابتدا برای بسیاری از افراد، سخت و غیر قابل هضم باشد. اولین موضوعی که مطمئنا ذهن بسیاری از شما عزیزان را به خود مشغول کرده است، معنای این لفظ حقوقی است. با استناد به مواد 34 و 33 قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین ماده 458 قانون مدنی، بیع شرط نوعی قرارداد است. این قرارداد که موافقت‌نامه‌ای کتبی بین بایع(فروشنده) و مشتری می‌باشد، اختیاراتی را برای دو طرف قرارداد فراهم می‌کند.

در این قرارداد، مدت زمان مشخصی برای بازپرداخت ثمن معامله(مبلغ معامله) به خریدار تعیین می‌شود. از این رو، بایع(فروشنده) طبق توافق‌نامه‌ای که با خریدار داشته است، حق فسخ یا خاتمه قرارداد را خواهد داشت. به عبارت دیگر، قرارداد بیع شرط نوعی معامله‌ی خرید و فروش است که در آن به فروشنده این اجازه داده می‌شود تا براساس یک سری شروط، قرارداد یاد شده را فسخ کند. نکته‌ی جالب اینجاست که اینگونه قرارداد تنها به خرید و فروش ملک و خودرو ختم نمی‌شود و شما می‌توانید طیف وسیعی از اموال را به واسطه‌ی آن خرید و فروش کنید. توجه داشته باشید که قرارداد بیع شرط دو نوع است:

1. در قرارداد نوع اول، خریدار و مشتری توافق می‌کنند که اگر طی مدت تعیین شده، خریدار همه‌ی مبلغ معامله را به فروشنده بازگرداند، می‌تواند در رابطه با تمامی کالاهای مورد معامله از حق فسخ خود استفاده کند.
2. در قرارداد نوع دوم، طی توافقی که مابین طرفین معامله صورت می‌گیرد، حتی اگر بخشی از مبلغ معامله بازگردانده شود، خریدار حق فسخ معامله را دارد.

نکات ضروری در رابطه با قرارداد بیع شرط

آیا به این موضوع فکر کرده‌اید که نکته‌ی کلیدی در قرارداد بیع شرط چیست؟ در گذشته به دلیل جنبه‌ی تضمینی این قرارداد، رواج زیادی در میان مردم پیدا کرد. زیرا که بهترین راهکار حقوقی برای مشکلات پرداخت مبلغ قراردادها با حق استرداد بود. اما امروزه اینگونه قراردادها بیشتر در میان متقاضیان وام شایع شده است. به عنوان مثال، برای خرید یک ملک نیاز به وام دارید. برای این کار می‌توانید با کمک فرد B وام را دریافت کرده و با انعقاد قرارداد بیع شرط آپارتمان خود را به او منتقل کنید. سپس در قرارداد ذکر نمایید که اگر طی 12 ماه بتوانید کل مبالغ اقساط را پرداخت کنید، می‌توانید معامله را فسخ نمایید. در قراردادهای بیع شرط در زمان عقد قرارداد(بیع یا مبایعه‌نامه)، فروشنده و مشتری شرط ‌می‌کنند که اگر فروشنده طی بازه‌ی زمانی خاصی ثمن(بهای قرارداد) را به مشتری بازنگرداند، حق فسخ معامله و دریافت مبیع(مال مورد معامله) را دارد.

فرض کنید، شخص A خودرویی را به شخص B می‌فروشد و در مبایعه‌نامه ذکر می‌کند که اگر تا 6 ماه پس از عقد قرارداد، ثمن را به بایع مسترد نکند، می‌تواند عقد بیع را فسخ کند. گاها فروشنده نمی‌تواند تمام ثمن را بازگرداند. در این حالت، تنها می‌تواند نسبت به بخش بازگردانده شده حق فسخ داشته باشد. به عنوان مثال، شخص A خودرو و خانه‌ای را به شخص B می‌فروشد. در مبایعه‌نامه‌ی فی‌مابین ذکر می‌گردد که اگر فرد A تا 6 ماه، ثمن را فرد B مسترد نکند، حق فسخ قرارداد را دارد. اما فرد A تنها ثمن مربوط به خودرو را بازمی‌گرداند و ثمن مربوط به خانه بازگرداند نمی‌شود. در این حالت، فرد B مالک خانه خواهد بود و معامله تنها نسبت به قرارداد خودرو فسخ خواهد شد.

قوانین مربوط به بیع شرط چیست؟

در زمان عقد قرارداد بیع شرط، قوانینی وجود دارند که آگاهی از آنها سبب جلوگیری از بروز خسارت می‌شود. از این رو، نیاز است تا بر این قوانین تسلط داشته باشید. به عنوان مثال، اگر بتوانید ثمن معامله را پیش از موعد به خریدار بازگردانید، همچنان مالک اموال خود خواهید بود. در گذشته مواردی وجود داشت که فروشنده نمی‌توانست ثمن را استرداد کند. در این حالت، خریدار به‌جای پولی که به فروشنده داده بود، مالک اموال مورد معامله می‌شد. حتی اگر ارزش مال مذکور بیشتر از مبلغ بدهی ذکر شده در قرارداد می‌بود! به همین علت، تغییراتی در قوانین مربوطه اعمال گردید. برطبق اصلاحاتی که در مواد 33 و 34 قانون ثبت ایجاد شد، اگر فروشنده نتواند در موعد تعیین‌شده مبلغ مورد نظر در قرارداد را برگرداند، می‌تواند درخواستی مبنی بر فروش مال مورد نظر را به اداره‌ی ثبت تقدیم کند.

در این صورت، اخطاریه‌ای برای انتقال‌دهنده صادر خواهد شد. بر طبق این اخطاریه، اداره ثبت به انتقال‌دهنده 2 ماه زمان می‌دهد تا اگر اصل وجه معامله، اجرت‌المسمای عقب‌افتاده و همچنین خسارت تاخیر تادیه از روز انقضای مدت را تادیه(پرداخت، بازپرداخت) نکند، اموالی که مورد معامله قرار گرفته‌اند به مزایده گذاشته خواهد ‌شد. طبق اصل 460، مشتری نمی‌تواند تصرفی سودمند(مانند نقل و انتقال و …) در قرارداد داشته باشد. براساس ماده‌ی 462 نیز اگر در بازه‌ی زمانی اعتبار قرارداد مشتری فوت کند، اموال مورد قرارداد ابتدا به وراث انتقال می‌یابند و سپس همانگونه که در قرارداد بیع ذکر شده است، در صورت بازپرداخت، به فروشنده بازگردانده می‌شوند.

نحوه‌ی تنظیم قرارداد بیع شرط

پس از پرداختن به این موضوع که قرارداد بیع شرط چیست و چه قوانینی برای آن در نظر گرفته شده است، لازم است تا به نحوه‌ی عقد این قرارداد نیز آشنا شوید. زیرا که می‌بایست بدانید مفاد قرارداد بیع شرط چیست و چگونه تنظیم می‌شوند. این اطلاعات نه تنها به شما کمک می‌کنند تا به صورت دقیق‌تری قرارداد خود را تنظیم کنید، بلکه از ایجاد خسارت و سوء استفاده‌های احتمالی نیز جلوگیری می‌کند. به همین علت نیاز است تا این موضوع را کاملا جدی بگیرید. برای تنظیم متن این قرارداد پیشنهاد می‌کنیم که در ابتدا با یک وکیل دادگستری ماهر در این زمینه مشورت کنید. چرا که نگارش موارد ضروری در قرارداد، داوری در زمان حل اختلاف طرفین و … امری پیچیده و کاملا تخصصی است. سپس می‌توانید قرارداد خود را به درستی تنظیم نمایید. مفاد قرارداد شما می‌بایست شامل:

1. مشخصات هویتی طرفین قرارداد.
2. اموال مورد معامله و همچنین بیان دقیق مشخصات آنها.
3. میزان بهای معامله.
4. مدت زمان بازپرداخت بهای معامله.
5. شروطی که هر یک از طرفین ضمن قرارداد تعیین می‌کنند.
6. موارد اضطراری مربوط به اموال مورد معامله و مفاد قرارداد.
7. تعیین تعهدات طرفین قرارداد.
8. مواد مربوط به حل اختلافات.
9. تعداد نسخه‌های قرارداد برای هر یک از طرفین.