الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

وقتی صحبت از انتقال مالکیت یک ملک است دو نوع سند مطرح می شود. سند عادی و سند رسمی! آنچه که طبق قانون مورد تایید قرار می گیرد، الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. تنظیم سند رسمی ملک زمانی معنا پیدا می کند که از هر نوع جعل و مشکلات در امان باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک از دید حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک نسبت به سند عادی این است که وقتی برای یک ملک سندی به رسمیت ثبت می شود دولت فقط کسی که مالک اصلی سند است را به عنوان مالک رسمی می شناسد یعنی فردی که اسم وی در سند قید شده است. الزام به تنظیم سند رسمی ملک به این ترتیب که شرایط اثبات برای مالکیت اصلی به سادگی صورت بگیرد.

سند رسمی به نسبت سند عادی برتری دارد این گزینه در زمینه انتقال مالکیت اموال بیشتر دیده می شود.

مراحل طرح دعاوی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

نیاز است که برای تنظیم سند رسمی از طرح دعاوی استاندارد استفاده شود و شامل موارد زیر است:

مرحله اول: شامل دو بخش مختلف است. در بخش اول خریدار و فروشنده در سند عادی، یک تاریخ را مشخص می کنند که قرار است طبق تاریخ در دفترخانه مشخصی حضور داشته باشند. در این جریان سبب می شود که تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به طور دقیق مشخص شود. بخش دوم به این صورت است که خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محل را برای تنظیم سند مشخص نکرده باشند.

در صورتی که فرض اول مطرح باشد، نیاز است که در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شوند در صورتی که مالک طبق تاریخ حضور نداشته باشند، گواهی عدم حضور از سوی دفترخانه برای وی ارسال می شود. در این گواهی مشخص شده است که مالک یا فروشنده از تعهدی که طبق تاریخ نسبت به تنظیم سند رسمی داشته است امتناع کرده است.

در صورتی که فرض دوم مطرح باشد شرایط به این صورت است که خریدار می بایست بر اساس یک اظهارنامه از فروشنده این درخواست را داشته باشد که جهت تنظیم سند رسمی در زمان مشخص حاضر شود. در این صورت اگر بدون دلیل مشخصی باز هم فروشنده طبق زمان اعلام شده حضور نداشته باشد شرایط برای اخذ گواهی عدم حضور فروشنده توسط خریدار فراهم می شود.

مرحله دوم: در اینجا در صورتی که فرض اول مطرح باشد یعنی فروشنده مالک رسمی مال است، خریدار پس از اینکه گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کرد می تواند دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به طرفیت مالک به دادگاه ارائه دهد. در واقع در این درخواست خریداران به دنبال تنظیم سند رسمی است. دادگاه مسئله را مورد بررسی قرار می دهد.

اقدامات دادگاه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اولین کاری که دادگاه در راستای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید انجام دهد صحبت تحثث انتقال مالکیت است. دادگاه در ابتدا احراز می کند که خوانده، مالک رسمی مال است. در این بخش نیاز به دقت بالایی بوده و باید موقعیت ملک و مالک مشخص شود. در گام دوم دادگاه احراز می کند که خوانده می تواند اهلیت فروش مال را دارد. در بخش سوم نوبت به خواهان تعهدات مقرر در سند عادی است و به طور کلی یک سری پرداخت ها یا شروط قراردادی ارزیابی می شود که بر عهده خواهان است.

در گام بعدی دادگاه می بایست احراز کند که میزان هزینه برای تنظیم سند رسمی چقدر است و کدام یک از طرفین باید آن را پرداخت کنند.

در این میان دادگاه یک سری سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج می کند و معایناتی انجام می دهد تا متصرفات روشن شوند. در صورتی که نسبت به سند عادی یک سری تردید وجود داشته باشد، نیاز است که قبل از این مراحل از صحت سند عادی اطمینان حاصل شود.

از سوی دیگر دادگاه اگر باز هم در صحت سند عادی تردید داشته باشند نیاز به زمان بیشتری است.

نیاز به وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

موضوعی که در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک دیده می شود نیاز به وکیل است. در واقع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیچیدگی های زیادی دارد مثلاً خوانده ممکن است ملک خود را به صورت وثیقه ای به یک شخص دیگر سپرده باشد و از سوی دیگر اقدام به فروش آن کرده باشد که به طور کلی در طرح خواسته شرایط موثری ایجاد می شود.

یک سری فرضیات مختلف در خصوص این دعوا وجود دارد که می بایست توسط وکیل دادگستری مورد بررسی قرار بگیرد. اینطور که بررسی ها نشان می دهد در عادی ترین حالت یعنی اگر فروشنده رسمی باشد و مال به شخص دیگر فروخته و رهن نشده باشد، نیاز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است که باید توسط وکیل صورت بگیرد چون نیاز است که یک سند عادی با همه مفاد اثبات شود و پس از آن نیاز است که حکم احراز به صورت دقیق طی شود.

نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی ملک

نیاز است که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک برای املاک و اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح صورت بگیرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز به پرداخت هزینه های دادرسی دارد که بر اساس قوانین موجود در حدود 5/3 درصد از ارزش منطقه ملکی است.

برای اینکه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را محاسبه کنید در ابتدا باید ارزش منطقه ای ملک ارزیابی شود و یک سری ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته ارزیابی شود. از سوی دیگر نیاز است که موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار محاسبه شود و از سوی دیگر می بایست مولفه های مربوط به ظاهر ملک نیز سنجیده شود.

بر اساس قوانین موجود، خواهان زمانی می تواند درخواست برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک داشته باشند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی داشته باشد. بنابراین اگر فردی مبایعه نامه کتبی ندارد در این مدل از دعوا موفق نخواهد بود و به طور کلی اثبات به مالکیت ترتیب اثر داده نمی شود.

محل تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در صورتی که خریدار قصد داشته باشند که پرونده را به صورت شخصی پیگیری نماید می بایست یک سری اصول را طی کند:

1- در ابتدا باید متن دادخواست تنظیم شود که این کار نیاز به دقت بالایی دارد و باید کارت ملی و کارت عابر بانک و همینطور اصول مستندات و متن آماده باشد. کارت عابر بانک برای هزینه دادرسی است. شخص می بایست مدارک گفته شده را به خدمات الکترونیک قضایی ارائه دهد و از مسئول مربوطه نیز بخواهد که دادخواست وی را برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک تنظیم کند.

2- گزینه دیگر در خصوص ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام در سامانه ثنا است. این سامانه مخصوص ابلاغ الکترونیکی است و در صورتی که در سامانه ثنا ثبت نام صورت گرفته باشد دیگری نیازی به ثبت نام مجدد نخواهد بود.

نکاتی که در زمان الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید مدنظر داشته باشیم:

1-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در واقع یک دعوای مالی محسوب می شود و هزینه ای که بابت دادرسی برآورد می شود بر اساس قیمت منطقه ای ملک محسوب می شود.

2-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به دادگاه عمومی حقوقی است.

3-در صورتی که فروشنده فوت نماید شرایط دعوی به صورتی است که به طرفیت وراث مطرح می شود.

4-در صورتی که فروشنده ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، در واقع شرایط به صورت انتقال مال غیر محسوب می شود و این امکان وجود دارد که امکان ابطال معامله دوم مطرح باشد.

5- در صورتی که قبل از طرح دعوی یک سری اقدامات در خصوص اظهارنامه مبنی در حضور فروشنده از سوی خریدار صورت بگیرد می بایست زمان و مکان تنظیم سند به صورت دقیق ارزیابی شود.

6- خریدار می بایست اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر یک سری گواهی پایان کار و پروانه شهرداری دارد.

7-دقت شود که در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز به سابقه ثبت ملک است.

8-از سوی دیگر هر نوع تاخیر در تنظیم سند چه از سوی فروشنده و چه پرداخت ثمن معامله بر اساس تنظیم سند با پرداخت خسارت همراه است.

9-ملکی که قرار است پروسه الزام به تنظیم سند رسمی ملک را طی کند نباید در رهن و بازداشت باشد.

مزایای استفاده از وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

وقتی از وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک استفاده شود دیگر نیازی به حضور خریدار در دادگاه نیست.

مدت زمانی که سند رسمی نیاز دارد برای به نام شدن خریدار، بسیار کاهش می یابد.

در صورتی که ملک در دهن باشد وکیل این امکان را دارد که شرایط فک رهن را درخواست کند.

وکیل می تواند یک سری خسارت را در قرارداد پیش بینی کند و سریعاً از فروشنده مطالبه نماید.

فرض کنید که فروشنده حاضر به انتقال سند نشود در این صورت وکیل می تواند به واسطه مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی اقدامات لازم را انجام دهد.

در ارزیابی های صورت گرفته مشخص شده است که در تقدیم دادخواست وضعیت پلاک ثبتی و تفکیک و افراز می بایست به دقت و شکل روتین دنبال شود.

مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در ابتدا نیاز است که مشاوره حضوری با وکیل متخصص در زمینه ملکی داشته باشید.

پس از اینکه وقت حضوری با وکیل گرفته شد می بایست جزییات پرونده برای وکیل شرح داده شود و همینطور در صورت وجود مدارکی دال بر اثبات ادعای خود می بایست به وکیل تحویل داده شود.

مدارکی که برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز است شامل یک سری مدارک شناسایی از قبلی شناسنامه و کارت ملی و همینطور ارائه سند یا مدرک یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد است.

موانع طرح دعوا برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

یک سری موانع در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد. خریدار می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد. در این راستا می بایست فک رهن در خصوص مورد معامله نباشد. خریدار می تواند بر اساس طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر ارزیابی می شود.

نتیجه گیری

خریدار در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست توجه لازم را داشته باشد به طوری که دعوا را بر علیه فروشنده و مالکین اصلی مطرح شود. در غیر این صورت مالک نبودن خواندن سبب می شود که رد دادخواست صورت بگیرد.

در صورتی که مال مورد معامله در رهن باشد، می بایست درخواست فک رهن صورت بگیرد و اگر این بخش به دقت بررسی نشود الزام به تنظیم سند رسمی ملک وارد نخواهد بود.

فردی که قرار است تنظیم سند رسمی را انجام دهد باید از قوانین و مقررات روز دنیا اطلاعات کافی داشته باشد در غیر این صورت هزینه های اضافه مدنظر قرار می گیرد که برای شخص اصلی مشکل ساز است.

موضوع دیگر که در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک دیده می شود اینکه اگر همه مراحل در طول زمان مشخص صورت نگیرد مشکل ساز می شود و نمی توان انتظار داشت که کار به درستی پیش برود. از یاد نبرید که بسیاری شرایط مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز به بازبینی دارد و برای این کار نیاز به وکیل است.

دادخواست مطروحه به طور کلی بر اساس جریانی که موقعیت سند دارد سنجیده می شود و البته که سطح اجرایی سند نیز بر اساس موقعیت ملک است.

یک موضوع دیگر را مدنظر قرار دهید که اگر قصد شما اجرای سند عادی است باید خطراتی که در این زمینه وجود دارد را به جان بخرید.

در دنیای امروز موارد قانونی باید به دقت دنبال شود در غیر این صورت مشکلات زیادی ایجاد می شود و افراد نمی توانند نتیجه خوبی به دست آورند. یک سری مقدمات نیز در خصوص موقعیت معامله زمین وجود دارد که وکیل خبره از آن اطلاع دارد. شاید در نگاه اول هزینه وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بالا به نظر برسد اما نداشتن وکیل برای امر مهمی مثل الزام به تنظیم سند رسمی ملک هزینه و ضررهای بیشتری در بر دارد و مشکل ساز خواهد بود.