ابطال پیش فروش آپارتمان
ابطال پیش فروش آپارتمان – شرایط / کاربردی
ابطال پیش فروش آپارتمان چیست؟ شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان چیست؟ مهمترین نکات مربوط به ابطال پیش فروش آپارتمان چیست؟ چگونه می توان نسبت به ابطال پیش فروش آپارتمان اقدام کرد؟ آیا فوت فروشنده باعث ابطال پیش فروش آپارتمان می شود؟ آیا اختلاف در مساحت می تواند موجب ابطال پیش فروش آپارتمان شود؟ ابطال پیش فروش آپارتمان به چه معنی است؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص ابطال پیش فروش آپارتمان چیست؟ چگونه می توان از شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان استفاده کرد؟ آیا امکان ابطال پیش فروش آپارتمان وجود دارد؟
ابطال پیش فروش آپارتمان یکی از احتمالاتی است که در خصوص قرارداد پیش فروش یک ملک یا ساختمان وجود دارد. بر اساس این احتمال، قانون شرایطی را پیش بینی کرده است که قرارداد فی مابین پیش فروشنده و پیش خریدار منحل شود. به طور مثال در صورتی که پیش خریدار نتواند در موعد مقرر اقساط خود را پرداخت نماید و یا پیش فروشنده نتواند ملک را در موقع مقرر تحویل دهد امکان فسخ و انحلال قرارداد ایجاد می شود.
نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که منظور ما از ابطال پیش فروش آپارتمان در اینجا انحلال قرارداد است. بر اساس قانون ابطال یکی از مسیرهای انحلال قرارداد محسوب می شود. بنابراین ما در این مقاله نگاهی کلی تر به قرارداد پیش فروش و انحلال آن خواهیم داشت. در خصوص تفاوت انحلال و ابطال قرارداد نیز در ادامه توضیح خواهیم داد.
به طور کلی ما در این مقاله می خواهیم بدانیم که شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان از منظر قانونی چیست؟ آیا فروشنده می تواند در هر شرایطی اقدام به انحلال قرارداد کند؟ این سوال از مهمترین چالش های ذهنی خریداران است. از این رو در این مقاله می خواهیم به صورت کامل این مسئله را مورد بررسی قرار دهیم و آن را از ابعاد مختلف نگاه کنیم. در ادامه با ما همراه باشید.
ابطال پیش فروش آپارتمان بر اساس مفاهیم
ابطال پیش فروش آپارتمان از جمله ابزارهایی است که به واسطه آن امکان انحلال قرارداد پیش فروش ایجاد می شود. همین تفاوت معنایی و عملکردی میان انحلال و ابطال به خوبی به ما نشان می دهد که برای درک چنین ابزاری بهتر است ابتدا مفاهیم مربوط به آن را مورد بررسی قرار دهیم.
اولین مفهوم، قرارداد پیش فروش است. به طور کلی قبل از این که قانون قرارداد پیش فروش را به صورت رسمی تعریف کند، از این قرارداد تحت عنوان قولنامه یاد می شد. بر اساس قولنامه طرفین توافق می کردند که در زمان مشخص بعد از اتمام و تکمیل آپارتمان نسبت به انتقال مالکیت آن به واسطه قرارداد مبایعه نامه اقدام کنند.
اما با توجه به گسترش مسئله پیش فروش آپارتمان در جامعه، قانون گذار عنوانی مجزا برای این قراردادها ( قراردادهای پیش فروش ) در نظر گرفته است. بر اساس قانون این قرارداد از نوع لازم بوده و دارای شرایط صحت عمومی و اختصاصی است. در قانون دو نوع قرارداد وجود دارد که به قرارداد لازم و جایز تقسیم بندی شده است. به طور کلی قرارداد جایز به قراردادی گفته می شود که امکان فسخ و انحلال آن در هر شرایطی برای هر کدام از طرفین وجود دارد. اما انحلال قرارداد لازم به جز در یکی از حالت های ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، انفساخ قرارداد و اقاله وجود ندارد.
هر وکیل حقوقی به خوبی می داند که یکی از مهمترین تفاوت هایی که میان قرارداد لازم و جایز وجود دارد این است که با مرگ یکی از طرفین قرارداد جایز منحل می شود اما قرارداد لازم ( در غالب موارد ) به قوت خود باقی خواهد بود. این موضوعی است که در خصوص ابطال پیش فروش آپارتمان نیز وجود دارد. در کلام ساده تر با فوت یکی از طرفین قرارداد پیش فروش قرارداد همچنان به قدرت خود باقی است و هیچ فرد یا قانونی نمی تواند آن را منحل کند. در چنین شرایطی وراث فرد متوفی مسئول این قرارداد شناخته خواهند شد.
شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان
ابطال قرارداد بدین معنی است که قرارداد از نظر قانونی شرایط صحت عمومی یا اختصاصی لازم را نداشته است. به طور مثال در زمان انعقاد قرارداد یکی از طرفین اهلیت لازم را نداشته باشد، این قرارداد باطل خواهد بود. فسخ قرارداد نیز بدین معنی است که شرایطی ایجاد شود که به یکی از طرفین حق انحلال قرارداد داده شود. این شرایط می تواند توسط قانون پیش بینی شده و یا در قرارداد ذکر شده باشد.
در خصوص قرارداد و ابطال پیش فروش آپارتمان عمدتا شریط فسخ مورد بررسی قرار می گیرد و بسیار رایج است. در قانون قراردادهای پیش فروش عنوان شده است که در چند حالت پیش خریدار و پیش فروشنده از حق فسخ برخوردار خواهند شد. یکی از مهمترین این شرایط اختلاف مساحت است.
در صورتی که مساحت تحویل گرفته شده دارای اختلاف کمتر از 5 درصد از مساحت مورد توافق باشد (بزرگ تر یا کوچک تر ) خریدار می تواند با پرداخت یا دریافت مابه تفاوت انتقال ملک را انجام دهد. اما در صورتی که این اختلاف بیش از 5 درصد باشد حق فسخ برای خریدار ایجاد می شود.
یادتان باشد که در خصوص حق فسخ، اختیار انحلال یا ادامه قرارداد بر عهده فرد است. بنابراین با ایجاد شدن حق فسخ همچنان قرارداد پابرجا خواهد بود مگر این که فرد بخواهد آن را منحل کند. یکی دیگر از شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر است. در صورتی که خریدار اقساط را در موعد مقرر پرداخت نکند و یک ماه از پرداخت آن گذشته باشد، فروشنده بر اساس شرایط خاص می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
البته یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی می داند پیش خریدار می تواند با درخواست از مهندس ناظر شرایط پیشرفت پروژه را گزارش دهد. در صورتی که پیش رفت از روند پیش بینی شده در قرارداد کمتر باشد امکان به تعویق انداختن قانونی اقساط ایجاد می شود. همانطور که می بینید شرایط ابطال پیش فروش آپارتمان از جمله شرایط نسبتا سخت و پیچیده در قانون محسوب می شود. از این رو بهتر است در این مسیر از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.
