نحوه خرید و فروش املاک وقفی
نحوه خرید و فروش املاک وقفی
خرید و فروش املاک وقفی چیست؟ خرید و فروش املاک وقفی چگونه امکان پذیر است؟ شرایط خرید و فروش املاک وقفی چیست؟ مهمترین نکات مربوط به خرید و فروش املاک وقفی چیست؟ نحوه خرید و فروش املاک وقفی چگونه است؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص خرید و فروش املاک وقفی چیست؟ بهترین حالت برای خرید و فروش املاک وقفی چیست؟ آیا خرید و فروش املاک وقفی قانونی است؟ در چه شرایطی قانون اجازه خرید و فروش املاک وقفی را صادر می کند؟ خرید و فروش املاک وقفی بدون اجازه قانون چه حکمی دارد؟
خرید و فروش املاک وقفی یکی از چالش هایی است که میان قانون حقوقی و قانون شرعی وجود دارد. در واقع مسئله وقف یکی از مسائل مهم شرعی و اسلامی محسوب می شود. قانون نیز در اغلب موارد بر اساس قوانین شرعی شرایط وقف مال و سایر موارد مربوط به آن را تعیین کرده است. بر اساس شرع خرید و فروش املاک وقفی امکان پذیر نیست. اما قانون در شرایطی این امکان را ایجاد کرده است که متولی یا موقوف علیه اقدام به فروش مال وقفی نماید. در این شرایط خرید این مال هیچ منع قانونی ندارد. اما همچنان شرایط خاصی برای خریدار نیز در نظر گرفته شده است. همین شرایط باعث شده است که اسناد وقفی قیمت کمتری نسبت به سایر اسناد ملکی داشته باشند.
ما در این مقاله به دنبال این مسئله هستیم که بدانیم خرید و فروش املاک وقفی به چه شرایط و موارد قانونی بستگی دارد؟ در واقع می خواهیم بدانیم یک وکیل حقوقی چگونه می تواند باعث فروش یک ملک وقفی شود و یا در خرید این ملک باید به چه نکاتی توجه داشته باشیم؟ همچنین باید بدانیم که در صورت عدم مجوز قانون خرید و فروش املاک وقفی چه تبعاتی می تواند داشته باشد. همه این ها مواردی است که در ادامه به آن ها اشاره خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
خرید و فروش املاک وقفی و بررسی چند مفهوم
خرید و فروش املاک وقفی را زمانی می توانیم به خوبی درک کنیم که با چند مفهوم در این خصوص به درستی آشنا شویم. اولین مفهومی که در این بین وجود دارد عنصر وقف است. بر اساس قانون وقف یک نوع قرارداد محسوب می شود که بر اساس آن یک مال از مالکیت فرد خارج و به عنوان یک شخصیت حقوقی مستقل شناخته می شود. یعنی مالکیت این مال به فرد دیگری منتقل نخواهد شد.
همانطور که گفتیم وقف یک قرارداد است. بر اساس قانون وقف از نوع قرارداد لازم محسوب می شود. بدین معنی است که امکان انحلال وقف تنها در صورت وجود شرایط خاص امکان پذیر است. این شرایط عبارتند از انفساخ قرارداد، فسخ قرارداد و ابطال قرارداد. با توجه به شرایطی در خصوص وقف وجود دارد برای انحلال این قرارداد از ابطال قرارداد استفاده می شود. ابطال قرارداد بدین معنی است که ثابت شود قرارداد شرایط صحت عمومی و اختصاصی نداشته است.
به طور مثال اگر ثابت شود که مالک دارای اهلیت نبوده ( یکی از سه شرط عقل، بلوغ و رشد را نداشته باشد ) این قرارداد باطل اعلام می شود و مال باید به مالک بازگردانده شود. این از مهمترین مسائلی است که در خصوص اموال وقفی به وجود می آید.
بنابراین مهمترین مسئله ای که در این بین وجود دارد این است که بر اساس قرارداد وقف مالکیت مال از فرد گرفته و مال به عنوان یک شخصیت حقوقی مجزا شناخته خواهد شد. بر این اساس زمانی که مالکیت مال در اختیار فرد یا نهادی نباشد امکان فروش آن نیز وجود نخواهد داشت. از این رو گفته می شود که در غالب موارد امکان خرید و فروش املاک وقفی وجود ندارد.
شرایط خرید و فروش املاک وقفی
با وجود این که قانون و شرع صراحتا خرید و فروش املاک وقفی را ممنوع اعلام کرده، اما در شرایط خاصی امکان فروش ملک وقفی برای متولی یا موقوف علیه ایجاد شده است.
در صورتی که احتمال و ترس از دست دادن مال و تخریب آن وجود داشته باشد متولی یا موقوف علیه می تواند با مجوز قانون نسبت به فروش ملک اقدام کند. به طور مثال اگر احتمال ریزش کوهی در نزدیکی مال وقف شده وجود دارد و این ریزش موجب می شود که ملک از بین برود متولی می تواند نسبت به فروش ملک اقدام کند.
حالت دیگر این است که در وقف خاص که مال به چند موقوف علیه سپرده می شود، اگر میان این افراد تعارضی ایجاد شود و بیم درگیری و خونریزی در این تعارض وجود داشته باشد دادگاه و قانون دستور به فروش ملک وقفی می دهد. از دیگر شرایطی که قانون اجازه فروش ملک را صادر می کند این است که ملک قابل بازسازی یا عمران نباشد.
در تمامی این موارد متولی یا موقوف علیه با فروش ملک باید سرمایه آن را در مسیری قرار دهد که نیت واقف در آن بوده است. به طور مثال اگر واقف ملک را در جهت احداث مدرسه و تحصیل دانش آموزان وقف کرده باشد، با فروش ملک نیز هزینه آن باید در این مسیر قرار بگیرد.
این شرایط در خصوص خرید املاک وقفی نیز وجود دارد. در واقع هر وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی می داند که با خرید ملکی با سند وقفی عملا مالک ملک شناخته نمی شود. گرچه اختیارات مالک را تا حدودی در اختیار دارد اما بر اساس قانون به عنوان مستاجر 99 ساله سازمان اوقاف شناخته می شود. بنابراین برای 99 سال باید مبلغی را به این سازمان به عنوان اجاره بها پرداخت نماید. همچنین هر نوع تغییر در ملک و یا تخریب آن نیاز به مجوز رسمی از این سازمان دارد. همه این موارد باعث شده است که خرید و فروش املاک وقفی سختی های خاص خودش را داشته باشد.
خرید و فروش املاک وقفی بدون مجوز
توجه داشته باشید که هر نوع خرید و فروش املاک وقفی بدون مجوز قانون و بدون در نظر گرفتن شرایط گفته شده جرم انگاری شده است. در واقع این خرید و فروش از مصادیق کلاهبرداری در قانون کیفری شناخته شده و بر اساس این جرم مجازات مخصوص خودش را دارد. این مسئله ای است که باید به آن توجه داشته باشید. از این روست که گفته می شود در این خصوص بهتر است کمی محتاط تر عمل کرد.
