معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
خرید و فروش ملک با وکالت نامه یعنی چه؟
خرید و فروش ملک با وکالت نامه مانند معاملات دیگر محاسن و معایبی دارد. دو طرف معامله زمانی تصمیم به انجام این کار می گیرند که می خواهند معامله ای راحت و بی درد سر و به دور از هر گونه هزینه ی اضافی انجام دهند؛ گاهی هم عدم دخالت در معامله دلیلی است تا معامله به صورت وکالتی صورت پذیرد.
به دلیل وجود معایبی چند در این نوع معامله، پسندیده است تا کسانی که قصد خرید ملکی با وکالت نامه را دارند، در ابتدا با افراد مجرب در این زمینه مشورت کرده و پس از تکمیل اطلاعات خود، اقدام کنند.
با وکالتنامه می توان خرید و فروش ملک را انجام داد؛ در این حالت فروشنده سند ملک را به خریدار انتقال نمی دهد و همین موضوع باعث بروز مشکلاتی می شود. وکالت نامه با فوت افراد باطل گردیده و از درجه اعتبار ساقط می شود و خریدار با مشکل مواجه شده و سند به نامش انتقال داده نمی شود.
پس در نتیجه می توان گفت خرید و فروش ملک با وکالت نامه ریسک بالایی داشته و اگر زمانی قصد انجام این کار را داشتید، در اولین فرصت سند مالکیت را به نام خود ثبت کنید.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه (2)
وکالت نامه چیست؟
به قراردادی که بین وکیل و موکل او تنظیم شده و اختیارات وکیل را در رابطه با موکل تعیین کرده و شامل شروطی از جمله حدود اختیارات وکیل است، وکالت نامه می گویند.
وکالت نامه بر دونوع است:
وکالت مطلق : در این نوع وکالت نامه،موکل فرد را برای تمامی امور وکیل کرده و تمامی کارهای اداری و مالی به او سپرده می شود.
وکالت مقید: شخص وکیل در موارد مشخص و معین وکالت داشته و حدود اختیارات او در همان حد می باشد.
دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه
زمانی که سند ملک موجود نیست:
سند ملک مفقود شده باشد.
سند ملک در رهن بانک باشد.
به دلیل نوساز بودن ملک، سند تفکیکی آن هنوز صادر نشده باشد.
فروشنده خود را از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند.
هزینه بر بودن انتقال سند
عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
خرید و فروش با وکالت نامه معایبی دارد که ادامه به شرح آن می پردازیم:
در معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، زمانی که موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی اثر می گردد. به طور مثال، اگر خریدار ماشینی را با وکالت نامه خریداری کند، اگر ماشین به سرقت برود، وکالت نامه نیز باطل شده و از بین می رود.
زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه ، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد.
داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.
اگر پس از عقد وکالت، هر کدام از طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت گردد؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه (1)
نکاتی چند در رابطه با خرید و فروش ملک با وکالت نامه
زمانی که به فردی وکالت می دهیم تا ملکی را برای ما بفروشد و خودمان پیش از وکیل، ملک را به فروش برسانیم؛ معامله ی صورت گرفته از وجاهت قانونی برخوردار بوده و صحیح می باشد. چرا که موکل این حق را داراست تا آنچه را که به خاطر آن به شخص دیگر وکالت داده، انجام دهد.
چنانچه خرید و فروش ملک که با وکالت نامه انجام شده است، به همراه مبایعه نامه کتبی نباشد و این معامله فقط به صورت شفاهی منعقد گردد، خریدار برای آنکه امتیازات وکالت در فروش را داشته باشد باید وقوع عقد بیع را ثابت کند؛ پس عقد مبایعه نامه کتبی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد؛ از ملزومات این نوع معامله می باشد.
فردی که با وکالت نامه ملکی را فروخته و به صورت قولنامه عادی و یا شفاهی وکالت دهد که پس از انجام مراحل پیش زمینه ای نقل و انتقال ملک، سند را انتقال دهد و در معامله ای دیگر ملک را به شخص دیگری بفروشد؛ این کار فروشنده جرم محسوب شده و قابل پیگیری و اعمال قانون می باشد.
برای پیشگیری از اقداماتی که فروشنده می تواند علیه مصالح خریدار انجام دهد، لازم است تا در وکالت نامه قید شود که فروشنده حق هیچ گونه دخل و تصرف در وکالت نامه و موارد آن نداشته و بدین گونه مجوز فروش از او گرفته شود.
سخن آخر
در کنار معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، تنظیم مبایعه نامه مهمترین اقدام می باشد. بنابراین اگر قصد خرید و فروش ملک با وکالت نامه را دارید، پس از عقد وکالتنامه، مبایعه نامه ای را به صورت کتبی نوشته و در یک دفترخانه رسمی به ثبت برسانید. این مبایعه نامه باید توسط مالک به امضا برسد.
چرا که در صورت بروز هرگونه مشکل، اگر نیازمند مراجعه به مراجع قضایی داشته باشید، بتوانید ثابت کنید که ملک مورد نظر را با وکالتنامه خریداری کرده اید.
ثبت مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی یا دفتر مشاور املاک، این امکان را به شما می دهد تا بتوانید پس از عقد قرارداد، کد رهگیری ملک را دریافت کنید و از هرگونه کلاهبرداری و سو استفاده توسط فروشنده جلوگیری کنید.
و در نهایت پیشنهاد می گردد ملکی را خریداری کنید که سند قطعی داشته باشد تا پس از خریداری، بلافاصله مراحل نقل و انتقال سند انجام شده و معامله ای امن داشته باشید.
