مراحل فروش ملک ورثه ای
منظور از فروش املاک ورثه ای چیست؟
هنگامی که متوفی دار فانی را وداع می گوید، کلیه اموال و دارایی های وی به وراث حین الفوت وی انتقال می یابد. وراث از همان ابتدا به عنوان مالک اموال منقول و غیر منقول متوفی شناخته می شوند، لیکن برای مستقر شدن مالکیت و اعمال تصرفات حقوقی در آن می بایست عملیات تصفیه ترکه انجام گیرد. عملیات تصفیه ترکه فرایندی حقوقی است که با انجام آن مالکیت وراث بر اموال بر جای مانده از متوفی قطعی می شود. با قطعی شدن مالکیت وراث متوفی بر ماترک، ایشان می توانند هرگونه تصرف حقوقی و مادی در اموالی که مطابق با سهم الارث به آنها میرسد انجام دهند.
حتی پیش از تقسیم ترکه در صورتی که دیون و سایر تعهدات مالی متوفی از محل ماترک پرداخت شده باشد، وراث می توانند اموال به جای مانده از متوفی را در حالت مشاع به فروش برسانند. برای مثال در مورد پدری که فوت شده و چهار فرزند و یک منزل دارد، در صورت رضایت هر چهار وارث انحصاری او، می توان ملک ورثه ای را به فروش رسانید. البته به فروش رساندن ملک ورثه ای مستلزم رعایت مراحل قانونی ویژه ای است. در ادامه این نوشتار با واکاوی در قوانین و مقررات ملکی مراحل فروش ملک ورثه ای را مورد بررسی قرار می دهیم.
مراحل فروش ملک ورثه ای از نظر قانونی
در خصوص املاکی که از متوفی باقی مانده است، ممکن است ورثه با اتفاق نظر تصمیم بگیرند بدون آن که ملک را میان خود تقسیم کنند، آن را به فروش رسانده و وجه حاصل شده را تقسیم نمایند. مهمترین مراحل فروش ملک ورثه ای از نظر قانون مدنی و دیگر قوانین مرتبط عبارت از موارد زیر است:
نخستین مرحله از مراحل فروش ملک ورثه ای دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف محل آخرین اقامتگاه متوفی است. گواهی انحصار وراثت سندی رسمی است که در آن نام کلیه وراث حین الفوت متوفی ذکر می شود. گواهی انحصار وراثت ثابت می کند، به غیر از افرادی که نام آنها در ذیل این گواهی قید شده است، متوفی حین الفوت ورثه دیگری نداشته است. صدور گواهی انحصار وراثت مستلزم مراجعه به شورای حل اختلاف و تکمیل اظهارنامه ای با نام، نام خانوادگی و امضای کلیه ورثه قانونی متوفی در هنگام فوت او می باشد. پس از تقدیم درخواست صدور گواهی انحصار وراثت شورای حل اختلاف مجوز صدور آگهی در روزنامه را صادر می کند. در آگهی نام وراث حین الفوت متوفی قید می شود و همچنین اعلام می گردد چنانچه کسی خود یا دیگری را داخل در وراث متوفی می داند باید ظرف مهلت معینی مدارک مورد استناد خود را به شورای حل اختلاف تحویل دهد.
پس از دریافت گواهی انحصار وراثت وراثی که نام آنها در گواهی مزبور ذکر شده یا وکلای آنها می توانند نسبت به فروش ملک ورثه ای اقدام نمایند. معمولاً ملک ورثه ای با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک و انعقاد مبایعه نامه به فروش می رسد. بنابراین یکی از مراحل فروش ملک ورثه ای تنظیم مبایعه نامه فروش است.
مراحل فروش ملک ورثه ای برای تنظیم سند مالکیت رسمی
یکی از مهمترین مراحل فروش ملک ورثه ای تنظیم سند مالکیت رسمی به نام خریدار در دفترخانه اسناد رسمی است. زمان و دفترخانه ای که طرفین عقد می بایست برای تنظیم سند رسمی مالکیت در دفترخانه حضور یابند به موجب مبایعه نامه تعیین می شود. همه کسانی که نام آنها در گواهی انحصار وراثت قید شده یا وکیل آنان می بایست در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و برای انتقال سند امضا دهند.
پس از فروش ملک ورثه ای، ثمن یا بهای آن که دریافت می شود میان ورثه متوفی به نسبت سهم الارث ایشان تقسیم می شود. نحوه تقسیم ثمن ملک ورثه ای و سهم الارث هر یک از ورثه مطابق با قانون مدنی و بر طبق مقررات شرعی اسلام تعیین گردیده است. برای مثال چنانچه یک مادری که دو فرزند دختر و یک فرزند پسر دارد، پس از فروش ملک ورثه ای نیمی از ثمن معامله سهم الارث پسر است و نیمی دیگر برای دختران، چرا که از منظر قانون مدنی سهم الارث پسر دو برابر دختر می باشد.
در صورتی که وراث برای تنظیم سند مالکیت به نام خریدار در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا نکنند، خریدار می تواند از سردفتر گواهی عدم حضور دریافت کند. با اخذ گواهی عدم حضور خریدار می تواند بر علیه وراث، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح نماید.
نکات قانونی تکمیلی در خصوص مراحل فروش ملک ورثه ای
پس از فروش ملک ورثه ای، ورثه متوفی ظرف شش ماه فرصت دارند تا در خصوص مالیات بر ارث اظهارنامه مالیاتی تکمیل کنند. مالیات بر ارث یکی از انواع مالیات های مستقیم است که در خصوص فروش ملک ورثه ای دریافت می گردد. در صورتی که ورثه از تکمیل اظهارنامه مالیاتی خودداری کنند ممکن است مشمول جرایم مالیاتی شوند. از جمله جرایم مالیاتی می توان به فرار مالیاتی و پولشویی اشاره کرد.
برای انجام همه مراحل فروش ملک ورثه ای، وراث متوفی می توانند به یک نفر یا چند نفر وکیل برای این کار وکالت بدهند. در این صورت وکیل نمایندگی قانونی وراث متوفی را برای پیگیری عملیات تصفیه بر عهده می گیرد. اصولاً سهم الارث هر کدام از وراث مطابق با مقررات قانون مدنی تعیین می گردد، لیکن در برخی از موارد ممکن است با توافق وراث تعدیل سهم انجام شود. در هر صورت عملیات تصفیه می بایست به موجب سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد.
ممکن است برخی از وراث متوفی محجور (صغیر و مجنون) باشند. در این صورت پیش از فروش ملک ورثه ای می بایست برای وارثی که محجور است ولی، وصی یا قیم تعیین گردد. اگر وارث محجور ولی یا سرپرست قانونی داشت، رضایت نامه او نیز برای فروش ملک ضمیمه می شود.
ممکن است برخی از وراث برای فروش ملک ورثه ای رضایت نداشته باشند، در این صورت چنانچه ملک غیر قابل تقسیم باشد دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند. سپس ملک در مزایده به فروش رفته و حاصل آن میان وراث تقسیم می گردد.
