لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع

لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع

در لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع چنین آمده است که اگر ملکی دارای مساحت مشخص و معینی باشد. و در معرض فروش قرار بگیرد. و بعد از فروش و عقد قرارداد خریدار متوجه کسری مساحت آن شود. می تواند با ذکر دلایلی هم چون فریب در معامله از سوی شخص فروشنده معامله را فسخ کند.

طبق لایحه مذکور اگر ملک مورد نظر کمتر از مساحتی باشد که در قرارداد ذکر شده است خواهان این لایحه حقوقی فرد خریدار ملک می باشد و می تواند چنین دادخواستی را بر علیه فروشنده ملک طرح نماید اما همیشه حالت دومی هم وجود دارد و آن این است که اگر مساحت بزرگتر و بیشتر  از میزان مقرر شده باشد فروشنده ملک خواهان دعوا بوده و می تواند نسبت به فسخ معامله اقدام نماید. در صورتی که خریدار مایل  به فسخ قرارداد معامله  نباشد می تواند فروشنده را از خود راضی نماید و مابه تفاوت را پرداخت کرده و از فسخ قرارداد جلوگیری کند.

نکته: مهم ترین مسئله و نکته ای که در این میان وجود دارد این است که تنها در صورتی خریدار می تواند مابه تفاوت را پرداخت نماید که از پیش آن را در عهد نامه ذکر کرده باشند. در صورتی که رقم مابه تفاوت از ۲۰ میلیون تومان کمتر باشد طرفین برای حل اختلاف خود باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند.

• 

چگونگی رسیدگی به لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع

اگر مال بایع یا مورد معامله قرار گرفته شده  کسر باشد و فرد لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع را تنظیم کند و این دادخواست از طرف مراجع قضائی به عنوان دادخواستی حقوقی مورد پذیرش واقع شده و به رسمیت شناخته شود و دادگاه بعد از بررسی های کارشناسانه و اصولی  در مورد صحیح بودن آن اطمینان حاصل کند رای خود را به نفع شخص خواهان صادر خواهد کرد. بعد از صدور رای پرونده برای اجرا به دادگاه اجرای احکام ارجاع داده خواهد شد. در مرحله بعد دادگاه فرد خوانده  را احضار نموده و حکم پرداخت مبلغ مابه تفاوت را به او ابلاغ خواهند کرد و از او خواسته خواهد شد تا در کم ترین زمان ممکن این مبلغ را به خواهان تقدیم نماید. گاهی ممکن است شخص خوانده مدعی عدم توانایی پرداخت مبلغ مابه تفاوت به طرف مقابل شود که در این موقعیت شخص خواهان می تواند درخواست  فروش سایر اموال خوانده و پرداخت مبلغ مورد نظر را به دادگاه ارایه نماید. شاید این سوال برای خواننده مطلب پیش بیاید که اگر خواهان از وجود سایر اموال فرد مطلع نباشد تکلیف چیست؟

جواب این سوال بسیار آسان است زیرا در صورتی که خواهان چنین اطلاعاتی در اختیار نداشته باشد و شخص خوانده نیز حاضر به در اختیار قرار دادن لیست اموال خود به دادگاه نشود می توان از طریق گرفتن استعلام اموال او را شناسایی کرده و دستور به توقیف همه یا برخی از آنان صادر شود. استعلام مربوطه را می توان از طریق بانک مرکزی، شهرداری و اداره ثبت اسناد و مدارک انجام داد.

نکته: در ماده ۳۸۴ قانون مدنی در مورد لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع چنین آمده است که اگر معامله ای انجام گرفته باشد و مالی که مورد معامله قرار گرفته مقدار و میزان آن مورد توافق طرفین بوده باشد و بعد از تحویل آن به خریدار معلوم شود که  از لحاظ مقدار و مساحت کمتر از مقدار معین شده می باشد. قانون این حق را برای خریدار در نظر گرفته است تا بتواند معامله را فسخ نماید. طبق این ماده قانونی اگر مالی که مورد معامله قرار گرفته است و در اصطلاح مال مبیع منزل مسکونی یا لوازم زندگی همچون فرش یا یخچال و یا تلویزیون باشد که تقسیم و جدا کردن آن غیر ممکن باشد و به مال ضرر وارد کند و در صورتی که مقدار آن پیش از فروش معیین شده باشد ولی در زمان تحویل آن به خریدار کمتر باشد خریدار می تواند مال بایع را به خریدار پس داده و معامله را بر هم بزند.

نکته: در اغلب مواقع لایحه یاد شده منجر به جلب طرف خوانده خواهد شد. به این صورت که اگر شخص در دادگاه محکوم به پرداخت مبلغ مابه تفاوت شود و توانایی پرداخت نداشته باشد و همچنین اموالی دیگر نیز به نام او نباشند تا نسبت به  توقیف و  فروش آنان اقدام کرد و مبلغ مابه تفاوت را به فرد خواهان پرداخت کرد. در این صورت دادگاه رای بر جلب طرف را صادر خواهد کرد.

• 

شیوه محاسبه مابه تفاوت بر اساس لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع

بر اساس لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع نحوه تعیین و محاسبه میزان مابه تفاوت بر اساس مبلعی که در عهدنامه و قرارداد تعیین شده انجام خواهد پذیرفت. این در حالی است که اگر ملکی قیمت معین و معلومی داشته باشد به طور یقین متراژ و اندازه ملک ملاک مهم و اساسی برای تعیین قیمت ملک مورد نظر خواهد بود. بنابراین طبق متراژ معیبن شده و همچنین عوامل مهم و تاثیر گذار بر قیمت نهایی، مبلغ مابه تفاوت محاسبه خواهد شد اما در صورتی که در قرارداد اولیه در مورد مطالبه مبلغی به عنوان کسری یا اضافه متراژ توافقی صورت نگرفته باشد. شخص متقاضی دادخواست تنها می تواند قرارداد را فسخ نماید و اجازه دریافت وجهی را نخواهد داشت.

چگونگی پرداخت پیش پرداخت بر اساس لایحه مطالبه ثمن به میزان کسر مساحت مبیع

بر اساس چنین لایحه ای در عهد نامه های مربوط به خرید و فروش و در اصطلاح مبایعه نامه، زمان و مکان معلومی برای پرداخت پیش پرداخت تعیین خواهد شد. در صورتی که چنین زمان و مکانی معلوم نشود این پرداخت به صورت عندالمطالبه و فوری خواهد بود. طبق ماده ۳۹۵ قانون مدنی اگر خریدار مبلغ مبلغ پیش پرداخت را در زمان تعیین شده تقدیم فروشنده ننماید. فروشنده می تواند بر اساس مقررات در مورد خیار تاخیر در پرداخت پیش پرداخت اقدام کرده و معامله را فسخ نماید و یا از دادگاه بخواهد که خریدار را به پرداخت پیش پرداخت مجبور نمایند.