دستور فروش ملک مشاع
کسانی که تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه قضایی دارند که در یک ملک واحدی مانند مغازه یا آپارتمان به صورت مشاع شریک هستند. این تقاضا زمانی درخواست خواهد شد که شرکا قصد پایان دادن شراکت خود هستند و زمانی که نتوانند به توافق برسند ناچارا به دادگاه مربوطه مراجعه می کنند و تقاضای دستور فروش ملک مشاع را خواهند داد. لازم است تا تعریفی در مورد ملک مشاع داشته باشیم سپس به درخواست دستور فروش و شرایط آن خواهیم پرداخت.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع از لحاظ قانونی به ملک مشترکی گفته می شود که در آن حالت اشاعه وجود دارد به این معنی که سهم هر یک از شرکا کاملا مشخص و معلوم است در تصرف به ملک مشاع اجازه از شریک دیگر لازم نیست پس این یکی از شرایط ملک مشاع می باشد. در ملک مشاع هر یک از شرکا چنانچه قصد فروش ملک مشترک خود کنند لازم نیست برای فروش جزئ یا کل سهم خود از شرکای دیگر اجاره بگیرند و یا آن را اجاره بدهند. ملک مشاع به چهار شیوه قابل تقسیم است و یکی از آنها تقسیم به وسیله فروش است. یعنی زمانی که افراد می خواهند ملک مشاعی را تقسیم کنند می توانند از طریق فروش سهم این کار را انجام دهند از راه های دیگر تقسیم ملک مشاع تقسیم به افراز و تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد می باشد. در ادامه به این نوع از تقسیم ملک خواهیم پرداخت.
قانون دستور فروش ملک مشاع
طبق ماده چهار قانون فروش ملک مشاع ملکی که قطع به یقین قابل افراز نباشد به خواسته هر یک از شرکا و صدور دستور مرجع مربوطه به فروش خواهد رسید. زمانی که در مورد ملکی تشخیص به غیر افراز بودن شود به متقاضی فروش، دستور فروش ملک مشاع داده خواهد شد. شریک متقاضی به استناد مدارک و گواهی نامه مذکور درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم می کنند و دادگاه پس از صدور این حکم آن را به بخش اجرایی ارسال کرده و بر اساس قوانین اجرای احکام نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می شود. شاید لازم باشد تا در این بخش از مقاله تعریفی از افراز ملک داشته باشیم تا درک کاملی درباره آنچه که در متن فوق عنوان شد داشته باشیم.
دستور فروش ملک مشاع (3)
افراز در ملک مشاع چیست؟
زمانی که شرکا قصد تقسیم ملک مشاع به شیوه افراز ملک را داشته باشند شراکت میان آنان خاتمه خواهد یافت و هر یک صاحب تمام و کمال بخش زمین یا آپارتمان خود می شوند. مثلا دو نفر در یک ساختمان دو طبقه به نسب سه دنگ سه دنگ شریک هستند. این دو نفر چنانچه قصد تقسیم مال خود را به شیوه افراز داشته باشند هر یک صاحب طبقه ای از ساختمان می شوند و هر یک صاحب شش دانگ طبقه خود می شوند اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک قابل افراز نباشد دستور فروش آن را صادر می کند. پس در تقسیم افراز ملک مشاع میان شرکا تقسیم می شود و حالت اشاعه ملک از بین می رود و شراکت پایان می یابد.
دعاوی دستور فروش ملک مشاع
زمانی که هر یک از شرکا در ملک مشاعی تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از مراجع قانونی داشته باشند در واقع دعاوی مربوط به فروش ملک مشاع را اقامه نموده اند. ملک و مال غیر منقول مشاع فارغ از نوع آن خانه، آپارتمان یا یک قطعه زمین باشد قابل فروش و قابل افراز است و این به تصمیم و توافق نظر شرکا بستگی دارد. باید توجه داشت که در ملک مشاع میزان و مقدار سهم هر یک از شرکا کاملا مشخص است ولی محدوده سهم وی مشخص نیست در این حالت است که میان شرکا اختلاف تقسیم در ملک پیش می آید. تمام قسمت های ملک مشاع میان متعلق به همه افراد است. افراد در دعاوی فروشگاهی تصمیم به افراز ملک می نمایند. به این صورت اگر ملک مشاع قطعه زمینی باشد و سه نفر در این زمین شریک باشند از یک قسمتی از زمین خود را صاحب می شوند و اختیار کامل شش دانگ رمین خود را خواهند داشت.
البته لازم است که دوباره تکرار شود که باید ملک قابل افراز باشد وگرنه چاره ای جز دستور فروش آن نیست. ملک مشاع چه در حالت معامله ایجاد شده باشد و یا از طریق ارث افراد با یکدیگر شریک شده باشند یا به هر وسیله دیگر شرکا با یکدیگر ارتباط پیدا کرده باشند، در صورت قصد فروش هر یک از شرکا می توانند به صورت جداگانه دادخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه بدهند. زمانی که دادخواست به دادگاه ارسال می شود قاضی با بررسی تمامی مدارک و ملک مشاع در صورت نیاز اقدام به صدور حکم فروش ملک مشاع خواهد کرد. سپس دستور را به مرحله اجرایی ارجاع داده خواهد شد در این مرحله کارشناس رسمی ملک را قیمت گذاری خواهد کرد سپس تمام ملک به فروش خواهد رسید.
دستور فروش ملک مشاع (2)
نکات قانونی در دستور فروش ملک مشاع
پس از فروش ملک وجه نقدی به حساب دادگستری واریز می شود سپس هر یک از شرکا سهم خود را مطالبه خواهند نمود. لازم است این نکته را یادآور شویم که چنانچه متقاضی یا متقاضیان درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشند چنانچه یکی از شرکا فرد محجوری ( افراد زیر سن قانونی و یا افراد مجنون را محجور گویند) باشد دستور فروش لغو خواهد شد یا بهتر است بگوییم تقاضای فروش رد خواهد شد. در شرایط دیگر دستور فروش یا افراز ملک مشاع از سوی دادگاه رد خواهد شد و این شرایط رمانی به وجود می آید که عملیات ثبتی ملک انجام نشده باشد و یا در جریان باشد. پس باید تا اتمام انجام عملیات ثبتی ملک از دادخواست فروش ملک مشاع صرف نظر کرد. این مورد برای افراز ملک مشاع نیز صحت دارد یعنی تا پایان عملیات ثبت ملک، ملک قابل افراز نخواهد بود. کلا دعاوی مربوط به دستور فروش ملک مشاع قوانین پیچیده ای دارد که لازم است تا با وکیل مجرب در این زمینه مشورت شود تا هر یک از متقاضیان و یا شرکا دچار مشکلات و گرفتاری حقوقی نشوند. پس مشاوره با وکیل مجرب و متخصص در زمینه ملکی در این نوع دعاوی ضروری و لازم است.
