یکی از مسائل پرکاربرد در روابط موجر و مستأجر، موضوع تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی است. افراد بنا به دلایل مختلف از جمله صرفهجویی در وقت، هزینه یا اعتماد متقابل، حاضر به تمدید کتبی قرارداد نمیشوند و صرفاً با توافق لفظی رابطه اجاره را ادامه میدهند. در نگاه اول، این شیوه ساده و کمهزینه بهنظر میرسد، اما در عمل زمینهساز اختلافات پیچیده حقوقی خواهد شد.
از منظر تعاریف حقوقی، اجاره قراردادی است که به موجب آن، موجر منافع مال خود را برای مدتی معین و در برابر اجرت مشخص به مستأجر واگذار میکند. هنگامی که مدت اجاره به پایان میرسد، طرفین میتوانند با توافق جدید رابطه اجاره را تداوم بخشند. این توافق ممکن است کتبی یا شفاهی باشد، اما نکته مهم آن است که در نبود سند مکتوب، امکان اثبات این تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی برای دادگاه دشوار میشود.
بسیاری از دعاوی مطروحه در محاکم ناشی از تداوم روابط اجاره بدون تنظیم اجارهنامه جدید است. بهطور معمول، موجر ادعا میکند که اجارهبها افزایش یافته یا مدت تمدید نشده، در حالیکه مستأجر خود را ذیحق به ادامه سکونت میداند. همین اختلافات نشاندهنده اهمیت توجه به اجارهنامه شفاهی و آثار آن است. به همین دلیل لازم است این موضوع از ابعاد قانونی، شرایط صحت، مشکلات اجرایی و راههای پیشگیری بررسی شود.
مبانی قانونی تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
یکی از نخستین پرسشها در زمینه تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی، اعتبار قانونی آن است. آیا چنین توافقی اصلاً معتبر محسوب میشود؟ قانون مدنی ایران بر اساس اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰) به طرفین اجازه میدهد هر قراردادی را که مخالف قانون یا شرع نباشد، منعقد کنند. طبق این اصل، تمدید اجاره حتی اگر به صورت شفاهی باشد، ذاتاً بیاعتبار نیست.
با این حال، قانون مدنی تصریح کرده که در قرارداد اجاره تعیین اجرت و مدت لازم است. بنابراین اگر موجر و مستأجر هنگام تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی به طور مشخص درباره مبلغ اجارهبها و بازه زمانی توافق نکنند، قرارداد دچار مشکل خواهد شد.
از سوی دیگر، رویه قضایی نشان داده است که دادگاهها غالباً برای پذیرش تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی نیازمند دلایل و مدارک عینی هستند. برای مثال، اگر مستأجر همچنان در ملک سکونت داشته باشد و اجارهبها را مطابق توافق قبلی بپردازد، دادگاه میتواند این استمرار را بهعنوان قرینهای بر تمدید اجاره تلقی کند.
در نتیجه، تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی از لحاظ بنیادی معتبر است، اما به دلیل ضعف ادله اثباتی، در اغلب موارد منشأ اختلاف و طرح دعوا میشود.
شرایط صحت تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
اگرچه اجارهنامه شفاهی قابل تصور است، اما برای اینکه معتبر شناخته شود باید شرایط اساسی صحت معاملات و اصول قانون روابط موجر و مستأجر رعایت گردد.
- وجود قصد و رضایت طرفین: مهمترین شرط آن است که موجر و مستأجر با اراده آزاد به تمدید قرارداد تن دهند. اجبار یا اکراه میتواند قرارداد را باطل یا غیرنافذ کند.
- تعیین اجارهبها و مدت: در تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی، درج کتبی وجود ندارد، اما ذکر صریح و روشن درباره مبلغ اجاره و بازه زمانی ضروری است. اگر این دو مورد تعیین نشود، قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.
- رعایت شرایط قانونی: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در برخی موارد مقررات خاصی برای اعتبار قراردادها بیان کرده است. حتی اگر قرارداد شفاهی باشد، باید با این مقررات سازگار باشد.
بر این اساس، تنها زمانی تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی معتبر تلقی میشود که طرفین به وضوح شرایط اصلی اجاره را مشخص کنند. در غیر این صورت، احتمال بروز منازعات بسیار بالا خواهد بود.
مشکلات و ریسکهای تمدید قرارداد اجاره شفاهی
یکی از بزرگترین ایرادات تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی، مشکلاتی است که در مقام اجرا و اثبات به وجود میآید. برخی از بارزترین ریسکهای این نوع توافق عبارتاند از:
- دشواری اثبات تمدید در دادگاه: در صورت بروز اختلاف، دادگاه نیازمند دلایل مکتوب و ملموس است. فقدان قرارداد کتبی کار اثبات را برای هر یک از طرفین بسیار دشوار میکند.
- احتمال بروز اختلاف بر سر اجارهبها یا مدت: حتی اگر در زمان گفتوگو مبلغ یا مدت ذکر شود، گذر زمان ممکن است باعث فراموشی یا تفسیر متفاوت طرفین شود.
- تضییع حقوق موجر یا مستأجر: نبود سند کتبی گاه به زیان موجر تمام میشود، زیرا نمیتواند افزایش اجارهبها را نشان دهد. در برخی موارد نیز به زیان مستأجر است، چون اثبات حق ادامه سکونت برای او دشوار میگردد.
بنابراین اگرچه تمدید لفظی قرارداد از نظر قانونی محتمل است، اما از نظر عملی سرشار از ریسک خواهد بود و احتمال مراجعه طرفین به دادگاه بسیار زیاد است.
راههای اثبات تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
در صورتی که اختلافی ایجاد شود، مستأجر یا موجر میتوانند برای اثبات تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی به روشهای گوناگونی استناد کنند:
- شهادت شهود و مطلعین: اگر هنگام توافق شخص یا اشخاصی حاضر بودهاند، میتوانند در دادگاه شهادت دهند.
- رسید یا فیشهای پرداخت اجارهبها: ارائه مدارکی که نشان دهد مستأجر در دوره جدید اجارهبها پرداخت کرده است، میتواند بهعنوان دلیل معتبر محسوب شود.
- پیامک و مکاتبات غیررسمی: پیامهای متنی، گفتوگوهای واتساپ یا سایر پیامرسانها اگر حاوی توافق بر تمدید باشند، برای دادگاه قابل توجه خواهد بود.
- ادامه سکونت مستأجر پس از پایان مدت قبلی: اگر موجر مخالفتی نکرده و همچنان اجاره دریافت کرده است، این امر نشانهای قوی از تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی محسوب میشود.
با این حال، اثبات قرارداد شفاهی همیشه دشوارتر از قرارداد کتبی است و به همین دلیل وکلا توصیه میکنند تا حد امکان از شکل مکتوب استفاده شود.
راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از اختلاف
برای کاهش خطرات ناشی از تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی، بهترین راهکار روی آوردن به راهحلهای حقوقی مطمئن است. برخی از این راهها عبارتاند از:
- تمدید کتبی قرارداد اجاره: تنظیم یک قرارداد جدید، حتی در یک برگه ساده با امضای طرفین، ارزش حقوقی بالایی دارد.
- استفاده از الحاقیه: نیازی نیست هر بار کل اجارهنامه جدید نوشته شود. با افزودن یک الحاقیه به قرارداد اصلی میتوان مدت و اجارهبها را تغییر داد.
- رجوع به دفاتر رسمی: انعقاد اجارهنامه در دفاتر مشاور املاک یا دفاتر اسناد رسمی، اطمینان و اعتبار بیشتری برای طرفین ایجاد میکند و احتمال بروز اختلاف را کاهش میدهد.
بنابراین برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، استفاده از روشهای کتبی بهترین گزینه است.
نقش وکیل در اختلافات تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
در بسیاری از دعاوی مربوط به اثبات تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی، مراجعه به وکیل حقوقی متخصص نقش تعیینکننده دارد. وکیل میتواند در مراحل مختلف یاریرسان باشد:
- مشاوره قبل از تمدید قرارداد: آگاهی از حقوق و وظایف قانونی پیش از امضای هر توافق، از بروز مشکلات بعدی جلوگیری میکند.
- پیگیری حقوقی در دادگاه: در صورت بروز اختلاف، وکیل بهترین مسیر برای اثبات حق یا دفاع در برابر ادعای طرف مقابل را ارائه میدهد.
- تنظیم قرارداد یا الحاقیه مطمئن برای آینده: بهرهگیری از تجربه و دانش وکیل تنظیم قرارداد در تنظیم اسناد باعث میشود احتمال طرح دعوا به حداقل برسد.
پس اگر درگیر موضوعی از این دست هستید، همراهی وکیل متخصص میتواند بهترین تضمین برای دفاع از حقوق شما باشد.
مشاوره حقوقی تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی اگرچه از منظر قانونی قابل استناد است، اما در عمل بسیار پرریسک است. مهمترین مشکل این روش، دشواری اثبات در دادگاه و احتمال بروز اختلاف بر سر اجارهبها یا مدت قرارداد است. برای اثبات چنین توافقی باید به دلایلی چون رسیدهای پرداخت، شهادت شهود یا مکاتبات استناد کرد، اما همه این دلایل دارای محدودیت و ضعف هستند.
راهکار مطمئن آن است که همواره تمدید قرارداد به شکل کتبی انجام شود. حتی تنظیم یک الحاقیه ساده میتواند بسیاری از مشکلات را برطرف کند. در غیر این صورت، خطر تضییع حقوق موجر یا مستأجر وجود دارد.
پیشنهاد ما این است که پیش از هر اقدامی، با وکیل متخصص مشورت کنید. اگر در زمینه اختلافات ناشی از اجارهنامه شفاهی یا تمدید شفاهی قرارداد نیاز به راهنمایی دارید، میتوانید با گروه وکلای پارسا تماس بگیرید. مشاوران حقوقی ما آمادهاند تا شما را در مسیر حل اختلاف و تنظیم قراردادهای مطمئن همراهی کنند.
☎️ برای دریافت مشاوره فوری با شماره 09124857572 تماس بگیرید.
