تعارض سند عادی و رسمی

تعارض سند عادی و رسمی

سند رسمی چیست؟

در تعریف سند رسمی اینگونه آمده است: به سندی که توسط مجریان قانون و در حوزه ی اختیارات آنها و همچنین مطابق با قوانین کشور تنظیم می شود، سند رسمی گفته می شود؛  اگر سندی این شرایط را نداشته باشد یک سند عادی تلقی می شود. سند عادی شامل قولنامه، مبایعه نامه، و وصیت نامه هایی است که به طور غیر رسمی نوشته شده باشند. تعارض سند عادی و رسمی در مواقعی اتفاق می افتد که در یک دعوای حقوقی، خواهان و خوانده برای اثبات ادعای مالکیتشان، اسنادی را به مرجع قضایی ارائه می دهند که قاضی بنابر  شواهد و مدارک حکم را به سود صاحبان حق صادر می کند.

در عمده ی معاملاتی که در رابطه با املاک انجام می شود سند عادی تنظیم می شود و به همین دلیل پرونده های زیادی در رابطه با اثبات مالکیت با تکیه بر اسناد عادی در مراجع قضایی تشکیل می شود؛ که به گفته ی رئیس سازمان ثبت نیمی از پرونده های حقوقی را معاملاتی که با اسناد عادی انجام می شوند، تشکیل می دهند.

ثبت رسمی اسناد در ایران قدمت زیادی دارد اما برای بسیاری از اراضی و املاک سند عادی تنظیم می گردد و این خود شروع تعارضات و مشکلاتی در این زمینه می باشد.

قوانین مربوط به مالکیت املاک

در ادامه به مواردی از قانون مالکیت در رابطه با تعارض سند عادی و رسمی تدوین شده است، می پردازیم.

ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک: همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل‌شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در این ماده قانونی چند نکته وجود دارد که ادامه به آنها اشاره خواهد شد:

در این ماده قانونی تصریح شده است که نمی توان به  قراردادی که ب صورت سند عادی تنظیم شده است، در مقابل دولت استناد کرد؛ اما در خصوص باطل بودن آن نیز حکمی صادر نکرده است و به طور صریح به آن اشاره نکرده است که از نظر قانون این سند باطل است.

(دولت) در این ماده قانونی به هر شخص حقوقی گفته می شود که در مسئولیت های عمومی بوده و همچنین شامل فرد سومی می باشد که خارج از دو طرف دعوا، سند عادی دارد.

می توان نتیجه گرفت که سندی قابل اعتبار است که به طور رسمی تنظیم شده و سند عادی میان طرفین ، قابل استناد در برابر افراد دیگر چه حقوقی و چه حقیقی نمی باشد.

مواردی که در بالا به آن اشاره شد در ماده 27 قانون ثبت اسناد نیز وجود دارد: کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.

همچنین، ماده ۴۸ نیز این مورد را متذکر می شود که: سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 شورای نگهبان طی نظریه ای اینگونه بیان می کند:
مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن‌که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

شرایط تعارض سند عادی و رسمی

زمانی که دو نفر در ادعایی خود را صاحب ملکی قلمداد کرده و یکی سند رسمی و دیگری سند عادی داشته باشند، این مسئله به وجود می آید که حق با کدام یک از این طرفین بوده و دادگاه به نفع کدام یک رای صادر خواهد کرد؟

ذکر این نکته مهم است که زمانی تعارض بین اسناد و ادله وجود دارد که اسناد و ادله ارائه شده با هم در تقابل بوده و تضاد داشته باشند؛ یعنی عمل به هر دو یا جمع بین آنها میسر نباشد.
 شرطی که موجب می شود بین دو سند تعارض وجود داشته باشد به شرح زیر می باشد:

وجود دو سند در مقابل هم؛ پس اگر یکی از طرفین سندی ارائه کرده و طرف دیگر سندی نداشته باشد، تعارضی وجود نخواهد داشت.

دو سند موجود باید همدیگر را نفی کنند و تضاد داشته باشند.

دو سند باید وحدت موضوع داشته باشند؛ یعنی در مورد یک موضوع مشترک باشند.

دو سند قابل استناد بوده و معتبر باشند.

  حل تعارض سند عادی و رسمی

در سال 1310 که قانون اسناد و املاک تصویب شده است، دو هدف مهم را در نظر گرفته است:

هدف اصلی و مهم قانونگذار فراهم کردن امنیت قضایی افراد در جامعه است و طبق این هدف، کلیه معاملات، منافع و حقوق ثبت شده ی افراد باید ثبت شود.

هدف بعدی که قانونگذار به دنبال آن بوده، اعتبار دادن به سند رسمی است؛ بر طبق این قانون، نمی توان از موادی که در اسناد رسمی تنظیم شده عدول کرد مگر اینکه در شرایط خاصی این کار انجام شود.

بنابر دو شرطی که ذکر شد، تعارض سند عادی و رسمی عمدتا وجود ندارد چرا که در برخی موارد با سند عادی نمی توان معامله ای انجام داد ؛ پس سند عادی در اینجا اعتباری نداشته و نمی تواند در مقابل سند رسمی قرار گیرد.
اما در جایی این امکان وجود دارد که صاحب سند عادی بتواند با طرح و اثبات موضوعی دیگر، سند عادی خود را معتبرتر از سند رسمی قرار داده و اعتبار سند رسمی را از بین ببرد تا تنها مورد استناد در دادگاه همین سند عادی باشد.

از جمله مواردی که می توان در آن سند عادی را بالاتر از سند رسمی قرار داده و به آن استناد کرد می توان به این موارد اشاره کرد:

ادعای عدم اعتبار سند رسمی

موضوع سند عادی شامل مواردی باشد در جهت اجرای تعهدی در راستای سند رسمی

تعارض بین جزئیات معامله در دو سند

در نتیجه می توان گفت تعارض سند عادی و رسمی واقعی نبوده  و مواردی که به این عنوان بیان می شود، بیشتر شبهه تعارض بوده که در هر یک از آنها می توانیم با مراجعه به موضوع مورد شبهه، آن را حل و فصل نماییم.

اما زمانی که ثبت رسمی اسناد در رابطه با املاک، منافع و حقوق ثبت شده اجباری می باشد، ارائه ی سند عادی برای استناد به آن اعتباری ندارد ؛ به جز در مواردی که سند رسمی در دادگاه نامعتبر شناخته شده  و سند عادی بالاتر از سند رسمی جای گیرد.