اضافه مساحت در املاک
اضافه مساحت در املاک که در ماده ۱۴۹ قانون ثبت به طور کامل به آن پرداخته شده است یکی از موضوعاتی است که، اغلب اوقات سبب ایجاد اختلاف مالکین خواهد شد. بنابراین همیشه پرونده های فراوانی در اداره ثبت وجود دارند.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت درباره اضافه مساحت در املاک
همان طور که قبلا ذکر شد در این ماده قانونی به روشنی در باره موضوع اضافه مساحت در املاک بحث شده است. در این قانون چنین آمده است که، املاکی که با متراژ معین و معلوم مورد معامله قرار گرفته اند و در نهایت روشن شود که دارای اضافه متراژ میباشند، فرد دینفع می تواند هزینه اضافه را بر مبنای ارزش درج شده در اولین سند منتقل شده و هزینه های قانونی دیگر معامله به حساب و یا صندوق ثبت واریز نماید و درخواست اصلاح سند ملک خود را بنماید. اگر متراژ اضافی در محدوده سند مالکیت باشد و به ملک های مجاور و همسایه تجاوزی صورت نگرفته باشد و همچنین مالک و شخص خریدار برای این موضوع قراردادی وضع نکرده باشند، اداره ثبت نسبت به اصلاح سند اقدام کرده و به شخصی که ذینفع این جریان است اطلاع می دهد تا وجه تودیعی را از صندوق و یا حساب اداره ثبت دریافت نماید.
اقدامات لازم برای اصلاح اضافه مساحت در املاک
برای اصلاح اضافه مساحت در املاک، ابتدا باید مالک درخواست و تقاضانامه ای را ارائه نماید. سپس اقداماتی مانند مشاهده میدانی و بازدید از ملک و اندازه گیری و کنترل اندازه و ابعاد ملک همسایه و عرض گذرها توسط نقشه بردار صورت بگیرند. بعد از تهیه کروکی ملک و همچنین املاک همسایه و مجاور و تهیه گزارش کار و ارائه آن به رییس ثبت و تایید و قبول سند مالکیت به وسیله ماده ۱۴۹ قانون ثبت، دستور تودیع ارزش تعیین شده ملک و هزینه های دیگر مشخص خواهند شد.
سپس قسمت حسابداری آن را حساب کرده و فرد ذینفع موظف به پرداخت وجه مورد نظر خواهد شد و در نهایت متراژ ملک با رعایت مقررات، جزیی از ملک خواهد شد و مقدار و متراژ آن در سند مالکیت مطابق با وضعیت به وجود آمده اصلاح خواهد شد. ایجاد و بروز اشتباهاتی مانند اختلاف در طول و اندازه ابعاد پیش نویس سند مالکیت با اصل سند مالکیت و اختلاف متراژ در سوابق ثبتی با دفاتر املاک و سند مالکیت و اشتباهات در نوشتن و قید کردن مشخصات شناسنامه ای مالک، با در نظر گرفتن مدارک مستند قابل دسترس که اضافات اندازه ملک در آنها مطرح نباشد، خارج از موارد موجود در ماده ۱۴۹ قانون ثبت هستند. به عبارت دیگر این موارد شامل قانون مذکور نمی باشند.
اضافه مساحت در املاک (1)
بروز اضافه مساحت در ملاک هنگام معاملات ملکی
درباره بروز اضافه مساحت در املاک هنگام معاملات ملکی باید گفت که، طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی اگر یک ملک دارای اندازه سطحی معین و معلوم باشد و در معرض فروش قرار بگیرد و بعد از گذشت مدتی روشن شود که، اندازه آن کمتر از میزانی است که در سند قید شده و فرد هزینه آن را پرداخت نموده است. مشتری و شخص خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید و در صورتی که معلوم شود بیشتر از میزان معین شده در سند است، شخص فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. لازم به ذکر است که این ماده در مواردی کاربرد دارد که، شرط میزان یا متراژ به عنوان تعریف ملک در مقابل قیمت مورد تراضی قرار گرفته باشد. به عنوان مثال اگر در مبایعه نامه ذکر شده باشد که ملک فرد به مساحت ۲۰۰ متر مربع به مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان است که در این حالت قیمت هر متر مربع معلوم نشده است و اگر بعدا این مشخص شود که ملک مورد نظر از لحاظ متراژ بیشتر از مقداری است که در قرارداد قید شده است، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و اگر برعکس این حالت ثابت شود خریدار نیز قادر به فسخ قرارداد خواهد بود و قانون این حق را برای او در نظر گرفته است.
تنها در یک حالت معامله باطل نخواهد شد و آن هم در حالتی است که، طرفین به توافق رسیده باشند. لازم است بدانید به دلیل ساقط شدن حق فسخ از طرفین در اکثر این معاملات به ناچار باید درخواست مطالبه مبلغ با جلب نظر کارشناس داده خواهد شد. در صورتی که در مبایعه نامه ذکر شود که ملک شخصی دارای متراژ۲۰۰ متر مربع به قیمت متری ۸۰۰ میلیون است، در این حالت اگر بعدا معلوم شود که متراژ آن کمتر و یا بیشتر است. در صورت اضافه بودن فروشنده قادر به مطالبه پول اضافه بودن متراژ خواهد بود و برعکس. و در صورتی که کمتر از مقدار معین شده باشد، فرد خریدار حق استرداد پولی را که به فروشنده پرداخت نموده است را خواهد داشت.
اختلاف اضافه مساحت در املاک ساخته شده و املاک پیش فروش
در خصوص اختلاف اضافه مساحت در املاک باید گفت که، در این باره باید تفاوتی میان ملک ساخته شده و ملک های پیش فروش قائل شد زیرا طبق قوانین اداره ثبت و به دلیل قیمت گذاری ملک بر اساس متراژ، خریدار می تواند به نسبت کسری که در متراژ ملک وجود دارد از مبلغ مورد توافق با فروشنده کم نماید و در صورت اضافه بودن مقدار متراژ ملک، قیمت مازاد بر آن را بر اساس و طبق ارزش درج شده در اولین سند منتقل شده و هزینه های دیگر قانونی معامله به صندوق ثبت پرداخت نماید و درخواست اصلاح سند خود را ارائه کند.
در مورد املاکی که پیش فروش می شوند اگر اختلاف متراژ در قرارداد ایجاد شده به صورت مجلس تفکیکی تقریبا تا ۵ درصد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت و اگر بیشتر از ۵ در صد باشد، شخص پیش خریدار قادر به فسخ خواهد بود.
نکته پایانی
در خرید ملک مهم ترین مسئله ای که مبنا و اساس قیمت گذاری خواهد بود، متراژ آن می باشد. در حقیقت شخصی که ملک را برای فروش ارائه می دهد، مال خود را در مشخصاتی دقیق به خریدار پیشنهاد خواهد کرد زیرا متراژ مهم ترین موضوع در جلب توجه فرد خواهان ملک می باشد و نقش اساسی در انتخاب آن ایفا خواهد کرد. به همین دلیل است که افراد بر سر متراژ دقیق ملک بسیار حساس می باشند.
